Aile Konutu Kiralıksa Eş Sözleşmeyi Tek Başına Feshedebilir mi? TMK 194 Rehberi

Evlilikte oturulan ev çoğu zaman kiralıktır ve kira sözleşmesi de yalnızca bir eşin adına düzenlenmiştir. Bu durumda “sözleşme benim adıma, istersem çıkarım” düşüncesi hukuken sınırsız değildir. Aile konutu, evlilik birliğinin barınma merkezi olduğu için özel koruma görür. Bu yazıda kiralık aile konutunda fesih ve tahliye konusundaki eş rızasını anlatıyoruz.

Aile Konutu Nedir?

Aile konutu, eşlerin evlilik birliği içinde fiilen ortak yaşam merkezi olarak kullandığı konuttur. Kanun, eşlerin oturacakları konutu birlikte seçmesini öngörür (TMK m. 186). Konutun tapuda kime ait olduğu ya da kira sözleşmesini kimin imzaladığı, konutun aile konutu niteliğini ortadan kaldırmaz. Yazlık veya işyeri gibi yerler ise kural olarak aile konutu sayılmaz.

Kira Sözleşmesinin Feshinde Rıza Şartı

TMK m. 194’e göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Bu düzenleme, bir eşin diğerinin haberi olmadan evi terk ederek sözleşmeyi bitirmesini ve diğer eşi sokakta bırakmasını önler.

Sözleşmenin Tarafı Olmayan Eşin Konumu

Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene yaptığı bildirimle kira sözleşmesine taraf olarak katılabilir ve kiraya veren ile kiracı arasındaki sözleşme ilişkisini sürdürebilir. Ayrıca kiraya verenin fesih ve tahliye bildirimlerini eşlere ayrı ayrı yapması gerekir. Böylece sözleşmenin tarafı olmayan eş de haklarını korumak için gerekli adımları atabilir. Kira hukuku bakımından ayrıntı için aile konutu şerhi ve kira sözleşmesi ilişkisi yazısına bakabilirsiniz.

Rıza Nasıl Alınır ve Kanıtlanır?

Kanun “açık rıza” arar. Bu nedenle rıza yazılı olmalı, mümkünse noter onaylı veya imzalı bir belgeyle ispatlanmalıdır. Örtülü rıza veya sessiz kalma açık rıza sayılmaz. Bir eş fesih bildirimi yapmadan önce diğer eşin yazılı rızasını almaz ise, fesih diğer eşe karşı ileri sürülemeyebilir ve kira ilişkisi devam ediyor sayılabilir.

Hâkimin Müdahalesi

Diğer eş haklı bir sebep olmadan rıza vermiyorsa (örneğin daha uygun bir konuta geçmeyi engelliyorsa), fesih isteyen eş aile mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim aile konutunun korunmasının gerekliliği ile taşınma ihtiyacını tartar ve gerekirse rıza yerine geçecek şekilde karar verir. Evlilik birliğinin korunması için hâkimin aldığı diğer önlemler için eşlerin ayrı yaşama hakkı ve hâkimin önlemleri yazısına bakabilirsiniz.

Tapu Şerhi ve Malik Olmayan Eş

Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir (TMK m. 194/3). Bu şerh özellikle konutun tapusu diğer eşin adına olan durumlarda devir ve satışı engellemek için kullanılır. Kiralık konutlarda tapu şerhi söz konusu değildir; korunma kira ilişkisine ilişkin kurallarla sağlanır.

Boşanma Sürecinde Kiralık Aile Konutu

Boşanma davası sırasında hâkim, geçici önlem olarak konutun kimde kalacağını belirleyebilir (TMK m. 169). Kira sözleşmesi bir eşin adına olsa bile diğer eşin çocukla birlikte konutta kalması yönünde karar verilebilir. Bu durumda kira bedelinin ödenmesi konusunda da düzenleme yapılabilir. Ayrıntı için boşanma davasında geçici önlemler yazısına bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Aile konutunun feshi için diğer eşin rızasını sözlü bırakmak,
• Kiraya verenin bildirimlerinin yalnızca bir eşe yapıldığını fark etmemek,
• Kira sözleşmesi tek eş adına diye diğer eşin haklarının olmadığını sanmak,
• Şerhi geciktirmek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Kira sözleşmesi bir eş adına olan evde, o eş diğerinden habersiz fesih bildirimi yapar. Diğer eş, konutun aile konutu olduğunu ve açık rıza vermediğini ileri sürerek fesih işleminin kendisine karşı geçersiz olduğunu savunur ve gerekirse mahkemeden korunma ister. Böylece ev sahibinin bildirimi ve tahliye süreci diğer eşe de yöneltilmiş olur.

Kiraya Verenin Bildirimleri ve Süreler

Kiraya veren, kiracının temerrüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye veya sürenin sona ermesi gibi sebeplerle fesih bildirimi yapacaksa, aile konutu söz konusu olduğunda bildirimin her iki eşe ayrı ayrı yapılması gerekir. Bildirim yalnızca bir eşe yapılırsa, diğer eşin haklarını kullanma imkânı zedelenmiş olur ve fesih geçersiz sayılabilir. Kira sözleşmesinde tebligat adresi olarak yalnızca bir eşin adresi gösterilmişse bile, kiraya verenin konutun aile konutu olduğunu bilmesi halinde her iki eşe bildirim yapması beklenir. Kiracı eşler açısından ise ödeme yükümlülüğü, sözleşmenin tarafı olan eşe aittir; ancak diğer eş de sözleşmeye katılmışsa ödeme ve tahliye sorumluluğu ortak olabilir.

Boşanma Sonrası Kira Sözleşmesi

Boşanma kararıyla evlilik sona erdiğinde aile konutu niteliği de ortadan kalkar. Kira sözleşmesinin tarafı olan eş sözleşmeyi sürdürebilir; diğer eşin konutta kalması ise ancak kiraya verenin rızası veya sözleşmeye taraf olma yoluyla mümkündür. Boşanma protokolünde konutun kimde kalacağı, kira ve depozitonun nasıl paylaşılacağı açıkça yazılmalıdır. Aksi halde boşanma sonrasında kiraya verenle yeni uyuşmazlıklar doğabilir. Depozito ve kira borcu konusunda ayrıntı için depozito güvence bedelinin iadesi süreci yazısına bakabilirsiniz.

Pratik Öneriler

Kiralık aile konutunda kira sözleşmesi imzalanırken her iki eşin de sözleşmede yer alması, ileride fesih ve tahliye tartışmalarını büyük ölçüde önler. Sözleşme tek eş adınaysa diğer eş, kiraya verene yazılı bildirimle durumu bildirerek kendi konumunu güvenceye alabilir. Fesih düşünen eş, diğer eşin yazılı rızasını almadan ev sahibine bildirim yapmamalı; taşınma kararı birlikte alınmalıdır. Uyuşmazlık çıkması halinde ise zaman kaybetmeden aile mahkemesine başvurulmalıdır. Kira bedelinin ödenmemesi, temerrüt nedeniyle tahliye riski doğurduğundan, ayrı yaşayan eşler bile kira borcunun ödenmesi konusunda anlaşmalıdır.

Sonuç

Kiralık aile konutunun feshi diğer eşin açık rızasını gerektirir; rıza alınamazsa hâkim müdahale eder. Sözleşmenin tarafı olmayan eş de korunur. Kendi durumunuzda hangi adımın atılması gerektiğini öğrenmek isterseniz aile hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.