Ayıplı Konutta Onarım Süresi Altmış İş Günü, Zamanaşımı Beş Yıl: Konut Alıcısının Hakları

Yeni teslim alınan bir dairede su sızıntısı, çatlak, yalıtım eksikliği ya da elektrik tesisatı sorunu ortaya çıkabilir. Bu tür ayıplar, tüketicinin hayat standardını ve mal varlığını doğrudan etkiler. Konut satışında ayıp uyuşmazlıkları, diğer mallara göre daha uzun süreli ve daha yüksek meblağlı olduğundan kanun bu alanda tüketiciye özel süre avantajları tanır. Bu yazıda konutta ayıp halinde tüketicinin hangi haklara sahip olduğunu, onarım süresini ve zamanaşımını anlatıyoruz.

Ayıplı Mal Kavramı

Kanunun 8. maddesine göre ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında taraflarca kararlaştırılmış olan özelliklerine, reklam ve ilanlarda yer alan nitelikleriyle, kullanım amacına ve doğal ve olağan özelliklerine aykırı olan maldır. Konut bakımından bu; projedeki özelliklere uymayan kaliteler, yalıtım, tesisat ve yapısal kusurlar, ilan edilen metrekareden eksiklik ve vaat edilen sosyal olanakların bulunmaması gibi durumlarla ortaya çıkabilir. Tüketicinin sözleşmenin kurulduğu tarihte ayıptan haberdar olduğu veya haberdar olmasının kendisinden beklendiği hallerde sözleşmeye aykırılık söz konusu olmaz (m. 10/2). Bu nedenle teslim öncesi konutu dikkatle incelemek ve eksikleri tutanağa yazdırmak önemlidir.

Seçimlik Haklar

Malın ayıplı olduğunun anlaşılması durumunda tüketici, kanunun 11. maddesine göre şu haklardan birini kullanabilir: satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme, satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme, aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere bedelsiz onarım isteme ve imkân varsa ayıpsız misli ile değiştirme. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Bu hakların seçiminde tüketici serbesttir; ancak onarım veya değiştirmenin satıcı için orantısız güçlükler doğuracağı hallerde tüketici, dönme veya bedelden indirim haklarından birini kullanabilir. Ayrıntılı açıklama için ayıplı maldan doğan seçimlik haklar yazısına bakabilirsiniz.

Altmış İş Günü Kuralı

Bedelsiz onarım veya ayıpsız misli ile değiştirme haklarından birinin seçilmesi durumunda bu talebin satıcıya, üreticiye veya ithalatçıya yöneltilmesinden itibaren azami otuz iş günü, konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ise altmış iş günü içinde yerine getirilmesi zorunludur (m. 11/4). Sürenin dolmasına rağmen ayıp giderilmemişse, tüketici diğer seçimlik haklarını kullanmakta serbesttir. Yani tüketici bedelsiz onarım talep etmiş ve altmış iş günü içinde sonuç alamamışsa, sözleşmeden dönebilir veya ayıp oranında bedelden indirim isteyebilir. Talebin tarihi ispatlanabilir biçimde yapılmalıdır; noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup veya kayıtlı elektronik posta ile talep gönderilmesi bu açıdan önerilir.

Zamanaşımı Süreleri

Kanunun 12. maddesine göre kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile, malın tüketiciye teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıldır. İkinci el satışlarda ise satıcının ayıplı maldan sorumluluğu bir yıldan, konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda üç yıldan az olamaz. Yani yeni konutlarda dava hakkı teslimden itibaren beş yıl boyunca saklıdır. Bu süre, ayıp daha sonra ortaya çıksa bile teslim tarihinden işlemeye başlar; bu nedenle gizli ayıplar bakımından sürenin akışı önemlidir.

Ayıbın Gizlenmesi

Kanunun 12. maddesinin üçüncü fıkrası, ayıp ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümlerinin uygulanmayacağını belirtir. Örneğin satıcı yapısal bir hasarı boya veya sıva ile örtmüş, bilinen bir nem sorununu saklamışsa, tüketici beş yıllık süre geçmiş olsa bile haklarını ileri sürebilir. Bunun için gizlemenin kasıtlı veya ağır kusurlu olduğunun ispatı gerekir. Bilirkişi incelemesi ve keşif, bu tür davalarda belirleyici olur. Tüketici, ayıp fark ettiğinde durumu fotoğraf, video ve uzman raporu ile belgelemeli ve süre geçmeden başvuru yapmalıdır.

Altı Aylık Ayıp Karinesi

Kanunun 10. maddesine göre teslim tarihinden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslim tarihinde var olduğu kabul edilir; bu durumda malın ayıplı olmadığının ispatı satıcıya aittir. Bu karine, malın veya ayıbın niteliği ile bağdaşmıyorsa uygulanmaz. Konutlarda altı ay içinde ortaya çıkan kusurlar için bu karine tüketici lehine önemli bir kolaylık sağlar. Altı aydan sonra ortaya çıkan ayıplarda ise ayıbın teslim tarihinde bulunduğunu genellikle bilirkişi incelemesiyle ortaya koymak gerekir. Bu yüzden tüketicinin ayıbı fark eder etmez belgelemesi büyük önem taşır. Karine ve ispat konusunda ayıplı mal tüketicinin seçimlik hakları ve ispat yükü yazısına da göz atabilirsiniz.

Tazminat ve Masraflar

Seçimlik hakların kullanılması nedeniyle ortaya çıkan tüm masraflar, tüketicinin seçtiği hakkı yerine getiren tarafça karşılanır. Tüketici bu seçimlik haklarından biri ile birlikte Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca tazminat da talep edebilir (m. 11/6). Örneğin ayıp nedeniyle konutta oturulamadığı sürede ödenen kira, taşınma masrafı veya ek yalıtım masrafı tazminat kalemi olabilir. Tazminat talebi ayrıca ispat gerektirir ve zararın belgelenmesi şarttır.

Sık Yapılan Hatalar

• Teslim tutanağına eksik ve ayıpları yazdırmamak,
• Ayıbı fark edince yazılı bildirim yapmayıp sözlü şikâyetle yetinmek,
• Beş yıllık süreyi bilmeden gereksiz yere beklemek,
• Altmış iş günü dolmadan başka hakka geçmeye çalışmak,
• Bilirkişi ve keşif için gerekli delilleri saklamamak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir tüketici yeni teslim aldığı dairede iki ay sonra tavanda nem lekeleri fark eder. Ayıp altı ay içinde ortaya çıktığı için teslim tarihinde var olduğu kabul edilir. Tüketici bedelsiz onarım talebini noter aracılığıyla satıcıya bildirir. Altmış iş günü içinde onarım yapılmayınca, ayıp oranında bedelden indirim ve tazminat talep eder.

Sonuç

Konut satışlarında ayıp halinde tüketicinin seçimlik hakları vardır; onarım talebi altmış iş günü içinde yerine getirilmelidir ve zamanaşımı teslimden itibaren beş yıldır. Ayıp gizlenmişse süre uygulanmaz. Konutunuzdaki ayıp için haklarınızı doğru kullanmak adına tüketici hukuku sayfamıza göz atabilir, iletişim üzerinden bizimle telefon veya mesajla görüşebilirsiniz.