Başkasının Arsasına veya Malzemesiyle Yapı Yapmak: Malzeme Sahibinin ve Arazi Malikinin Hakları (TMK 722-724)

Yanlış parsele bina yapmak, ortaklığın tam anlaşılmadığı bir arsaya bahçe evi dikmek veya başkasına ait malzemeyi kendi arsasına inşaatta kullanmak, ilk bakışta olağandışı görünse de tapu ve imar karmaşasının yaşandığı yerlerde sık karşılaşılan durumlardır. Bu gibi durumlarda kim malik olur, yapıyı yıkmak gerekir mi, yapıyı yapan tazminat alabilir mi? Türk Medeni Kanunu’nun 722 ila 724. maddeleri, arazi ve yapı malzemesi arasındaki mülkiyet ilişkisini ve tarafların birbirlerine karşı haklarını düzenler. Bu yazıda söz konusu hükümleri ve uygulamadaki sonuçlarını anlatıyoruz.

Temel Kural: Malzeme Arazinin Bütünleyici Parçası Olur

TMK m. 722/1’e göre bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Bu, mülkiyet hukukunun “yapı arazinin bütünleyici parçasıdır” ilkesinin sonucudur. Yani yapı, üzerine kurulduğu arazinin mülkiyeti ile birlikte değerlendirilir ve arazi malikine ait olur. Bu ilke, taşınmaz mülkiyetinin bütünlüğünü korur: bir binanın tuğlası veya betonu ayrı ayrı sahiplere ait kalmaz. Ancak bu sonuç kimi zaman adaletsizliğe yol açabileceğinden, kanun malzeme sahibi ve iyiniyetli yapan için tamamlayıcı çözümler getirir.

Malzemenin Söktürülmesi

TMK m. 722/2’ye göre sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir (m. 722/3). Bu iki hak, yapının sökülmesinin makul olduğu hallerde geçerlidir; yani “aşırı zarar” ölçütü belirleyicidir. Örneğin geçici ve kolayca sökülebilir malzemeler için söktürme mümkündür, ancak duvar örgüsünde kullanılmış ve sökülmesi binaya zarar verecek malzemeler için söktürme hakkı kullanılamaz. Bu durumda tazminat yolu gündeme gelir. Aşırı zarar değerlendirmesi bilirkişi raporuyla yapılır.

Tazminat

TMK m. 723/1’e göre malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir (m. 723/2). Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir (m. 723/3). Yani iyiniyet, tazminat miktarının belirlenmesinde etkilidir: iyiniyetsiz yapan taraf daha ağır sorumluluk taşır veya daha az hak elde eder. İyiniyet, kişinin durumu bilmediğini ve makul dikkatle bilmesinin de beklenemeyeceğini ifade eder. Tapu kayıtlarını incelemeyen, sınırlarını kontrol etmeyen kişi çoğu zaman iyiniyet iddiasını ispatlamakta zorlanır.

Mülkiyetin Malzeme Sahibine Verilmesi

TMK m. 724’e göre yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir. Bu, mülkiyette bir istisnai devir imkânıdır: kural olarak yapı araziye bağlı iken, yapı değeri arazinin çok üstündeyse arazi de yapıyı yapana verilebilir. Örneğin küçük ve değersiz bir arsa üzerine yapılmış çok değerli bir yapı söz konusuysa, iyiniyetli yapan kişi arazi mülkiyetini uygun bir bedelle kendi adına isteyebilir. Bu hüküm, ekonomik değerin korunmasına ve yapının yıkılmaması ilkesine hizmet eder. Talep, mahkemede dava yoluyla ileri sürülür ve karar tapuya tescilin dayanağı olur.

Taşkın Yapılar ile Farkı

Taşkın yapı, yapının sınırı aşarak komşu arazinin bir kısmını işgal etmesidir. TMK m. 725, taşkın yapıya özel hükümler getirir; 722 ila 724 ise genel olarak başkasının arazisine veya malzemesiyle yapı yapılması durumlarını düzenler. Bu iki grup hükmün ortak noktası, iyiniyetli yapanın korunmasıdır. Taşkın yapıların hukuki sonuçları için taşkın yapı ve hukuki sonuçları yazısına bakabilirsiniz. İyiniyet ve taşkınlık uyuşmazlıklarında zarar gören malikin onbeş günlük itiraz süresi de önemlidir.

Başkasının Fidanını Dikme

TMK m. 729’a göre bir kimse başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendisinin veya bir üçüncü kişinin fidanını başkasının arazisine dikerse, başkasının malzemesini kullanarak yapılan yapılara veya taşınır yapılara ilişkin hükümler bunlar hakkında da uygulanır. Ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu olamaz. Yani fidan dikme de bu hükümler çerçevesinde değerlendirilir. Örneğin bir kişi komşunun arazisine izinsiz fidan dikerse, arazi maliki bunların sökülmesini isteyebilir veya fidan sahibine uygun bir tazminat ödeyerek fidanları arazisine ait kılabilir. Ekili arazilerde ürün ve fidan uyuşmazlıkları için bilirkişi keşfi önem taşır.

Taşınır Yapılar

TMK m. 728, başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapıların malikine ait olduğunu belirtir. Bu tür yapılar taşınır mal hükümlerine tabidir ve tapu kütüğünde gösterilmez. Dolayısıyla geçici nitelikteki yapılar bakımından arazi maliki bunları kendi malı kabul edemez; yapı sahibi bunları arazide bırakabilir veya sökerek götürebilir. Ancak arazi malikinin izni olmadan yapılan yapılar için elatmanın önlenmesi ve kaldırma talep edilebilir. Bu konuda elatmanın önlenmesi davası yazısı yol göstericidir. Ayrıca yapının kullanımı için ödenecek bedel açısından ecrimisil davası yazısına bakabilirsiniz.

Kamulaştırmasız El Atma ve İdare Boyutu

Yapının kamu kurumu tarafından başkasının arazisi üzerine yapılması halinde, kamulaştırmasız el atma hükümleri uygulanır. Bu durumda arazi maliki, bedel ve tescil talebi ile dava açabilir. Ayrıntı için kamulaştırmasız el atma davası yazısı yararlıdır. İdarenin işlemlerine karşı zamanaşımı ve hak düşürücü süreler dikkatle izlenmelidir.

İspat ve Delil

Bu tür uyuşmazlıklarda iyiniyet, yapının değeri, malzeme miktarı ve arazinin değeri delillerle ortaya konulur. Tapu kayıtları, ruhsat ve proje belgeleri, fatura ve irsaliyeler, fotoğraflar ve tanık beyanları önem taşır. Keşif ve bilirkişi raporu, hem söktürmenin aşırı zarara yol açıp açmayacağını hem de yapı ve arazi değerlerini belirler. Bu nedenle yapı yapmadan önce tapu kaydını incelemek, sınırı ölçtürmek ve imar durumuna bakmak, sonradan doğacak hukuki riskleri önler. Tapu kayıtlarına güven ilkesi için tapu sicilinde iyiniyetli üçüncü kişinin korunması yazısına göz atabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Yapı yapmadan önce tapu kaydını ve sınırları kontrol etmemek,
• Arazi malikinden yazılı izin almamak,
• İyiniyetin ispatına dair belgeleri saklamamak,
• Onbeş günlük itiraz süresini kaçırmak,
• Söktürme ve tazminat taleplerini birlikte ileri sürmemek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir kişi, yanlış parsel bilgisiyle komşusunun arsasına küçük bir depo yapar. Arsa maliki bunu fark edince depo bedeli konusunda uyuşmazlık çıkar. Depo değerli değildir ve arazi değeri çok yüksektir; bu nedenle arazi mülkiyetinin yapan kişiye verilmesi mümkün değildir. Mahkeme, iyiniyetli yapan kişiye masraflarının uygun bir kısmının ödenmesine veya deponun sökülüp götürülmesine karar verebilir. Deponun bedeli arazi değerinden çok yüksek olsaydı, 724. madde gündeme gelebilirdi.

Sonuç

Başkasının arazisine veya malzemesiyle yapı yapmak, mülkiyet ve tazminat açısından ayrıntılı kurallara tabidir. İyiniyet, aşırı zarar ölçütü ve yapı ile arazi değeri arasındaki oran belirleyicidir. Yapı yapmadan önce hukuki durumu netleştirmek, sonradan doğacak uyuşmazlıkları önler. Bu konuda destek için gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.