Çatı Katı İlavesi ve Teras Kullanımı Uyuşmazlıkları

Apartmanların çatı katına ilave yapılması veya teras alanlarının kullanımı, kat mülkiyeti hukukunda en sık karşılaşılan anlaşmazlık konularından biridir. Bu yazıda çatı katı ilavesi için gereken çoğunluğu ve teras/çatı kullanımına ilişkin kuralları ele alıyoruz.

Çatı Katı İlavesi İçin Oybirliği Şartı

634 sayılı Kanun m. 44’e göre, anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması ya da zemin/bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında yeni bağımsız bölüm yapılması için üç şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir:

1. Kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi,
2. Anagayrimenkulün yeni durumuna göre, ilaveler dahil tüm bağımsız bölümlere tahsis olunacak arsa paylarının oybirliğiyle yeniden tespit edilmesi,
3. İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda resmi senetle kat irtifakı kurularak tescil edilmesi.

Bu üç şartın hepsi zorunludur; yalnızca çoğunluk kararıyla (oybirliği olmadan) çatı katına ilave yapılması hukuka aykırıdır ve diğer kat maliklerinin itirazına açıktır.

Katılmak İstemeyen Malikin Durumu

İlaveye muvafakat etmekle birlikte kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından, ilave nedeniyle azalan kısmın ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette açıkça belirtilir. Bu durumda, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm ilaveyi yaptıranın (veya yaptıranların ortak) mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına tescil edilir.

Diğer Yenilik ve İlavelerde Farklı Kural

634 sayılı Kanun m. 43’e göre, bağımsız bölüm ilavesi niteliğinde olmayan, ancak çok masraflı veya lüks nitelikte olan ya da tüm kat maliklerinin zorunlu kullanımında olmayan yenilik ve ilavelerde, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir; bu giderleri, yapılmasına karar veren kat malikleri öder. Ancak başlangıçta katılmayan malik, sonradan kendi arsa payı oranında gidere katılırsa, bu yenilikten faydalanma hakkını kazanır.

Çatı ve Terasın Ortak Yer Niteliği

Çatı ve dış cepheler, kat mülkiyeti kanunu uyarınca kural olarak ortak yer sayılır; tüm kat maliklerinin arsa payları oranında bu alanlar üzerinde ortak mülkiyet hakkı vardır. Ancak bazı teraslar, projede veya yönetim planında açıkça belirli bir bağımsız bölüme eklenti olarak tahsis edilmiş olabilir; bu durumda yalnızca o bölümün maliki kullanım hakkına sahiptir. Bu ayrımın tapu ve proje belgelerinden net biçimde tespit edilmesi, uyuşmazlıkların çözümünde belirleyicidir.

Çatı ve Dış Cephenin Ticari Kullanımı

634 sayılı Kanun m. 45’e göre, anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri, ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. Bu nedenle bir kat malikinin veya yöneticinin, çoğunluk kararıyla veya tek başına çatıyı reklam panosu için kiralaması geçersizdir.

Kentsel Dönüşüm Projelerinde Çatı Katı Meselesi

Bina yıkılıp yeniden yapıldığında, önceden var olan çatı katı veya teras düzenlemeleri de yeniden ele alınır. Kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak yeni binanın çatı katı, teras ve ortak alan düzenlemesi, salt çoğunlukla alınan kararlar çerçevesinde yeniden belirlenir; bu nedenle eski binadaki çatı katı ilavesiyle ilgili anlaşmazlıklar, kentsel dönüşüm sürecinde yeniden gündeme gelebilir ve yeni yapının projesinde bu hususların netleştirilmesi önemlidir.

Balkon ve Cephe Değişikliklerinde Benzer Kurallar

Çatı katı ilavesine benzer şekilde, bir bağımsız bölümün balkonunun kapatılması veya bina cephesinde değişiklik yapılması da anayapının dış görünüşünü etkileyen işlemler olarak değerlendirilir ve genellikle kat malikleri kurulunun onayını gerektirir. Yönetim planında bu tür değişiklikler için özel bir usul öngörülmüşse o usul uygulanır; öngörülmemişse kanunun genel ilkeleri (ortak yerlerde değişiklik için gereken çoğunluk kuralları) esas alınır.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Bir apartmanın en üst kat maliki, çatı katını kendi imkânlarıyla ilave bir daireye dönüştürmek istemiş ve bu konuda diğer kat maliklerinin çoğunluğunun onayını almıştır; ancak iki kat maliki bu ilaveye karşı çıkmıştır. Malik, çoğunluk kararına dayanarak inşaata başlamış; bunun üzerine karşı çıkan kat malikleri, kanunun oybirliği şartına aykırılık nedeniyle inşaatın durdurulması talebiyle dava açmıştır. Mahkeme, kat ilavesi için oybirliği şartının yerine getirilmediğini tespit ederek inşaatın durdurulmasına karar vermiştir.

Sigorta Açısından Çatı ve Teras

Çatı ve teraslarda meydana gelen su yalıtım sorunları, alt katlardaki dairelere de zarar verebilir. Bu tür hasarlarda, hasarın ortak yerden mi yoksa bir bağımsız bölümdeki eklentiden mi kaynaklandığının belirlenmesi, onarım ve tazminat sorumluluğunun kime ait olacağını doğrudan etkiler. Bina sigortası veya deprem sigortası poliçelerinde bu tür ortak alan hasarlarının kapsam dahilinde olup olmadığının önceden kontrol edilmesi, olası bir hasar durumunda sürecin hızlanmasını sağlar.

Pratik Öneriler

• Çatı katına ilave yapılmadan önce mutlaka tüm kat maliklerinin oybirliğiyle onayı ve resmi senetle kat irtifakı kurulması sağlanmalıdır.
• Teras kullanımının eklenti mi yoksa ortak yer mi olduğu, tapu kaydı ve mimari proje üzerinden netleştirilmelidir.
• Çatı veya dış cephenin ticari amaçla kullanılması düşünülüyorsa, bu konuda da oybirliği aranacağı unutulmamalıdır.

Kaçak Çatı Katı İlavelerinin İmar Boyutu

Oybirliği şartına uyulmadan yapılan çatı katı ilaveleri yalnızca kat malikleri arasında bir hukuki sorun yaratmakla kalmaz; aynı zamanda çoğu durumda ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı niteliği de taşır. Bu durumda kaçak yapı ve yıkım kararına ilişkin idari süreç de devreye girebilir; belediye, ilaveyi tespit ettiğinde inşaatı mühürleyip yıkım sürecini başlatabilir. Bu nedenle çatı katı ilavesi düşünen maliklerin, yalnızca kat malikleri kurulu onayını değil, ilgili idareden alınacak ruhsatı da mutlaka temin etmesi gerekir.

Sonuç

Çatı katı ilavesi ve teras kullanımı, kat mülkiyeti hukukunda yüksek nisap gerektiren ve dikkatli usul takibi isteyen konulardır. Gayrimenkul hukuku kapsamında bu tür uyuşmazlıklarınızın çözümü için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.