Belirli Süreli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi Arasındaki Farklar

Kira sözleşmesinin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi kurulduğu, kiracının ve kiraya verenin sözleşmeyi hangi usulle ve ne zaman sona erdirebileceğini doğrudan etkiler. Türk Borçlar Kanunu bu iki sözleşme türü için farklı sona erme kuralları öngörmüştür; bu farkın bilinmemesi, uygulamada gereksiz uyuşmazlıklara ve hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Nedir?

TBK m. 300 uyarınca kira sözleşmesi, açık ya da örtülü biçimde belirli bir süre için yapılabilir. Sözleşmede “1 yıl”, “2 yıl” gibi bir süre belirtilmesi veya sözleşmenin niteliğinden belirli bir sürenin anlaşılması bu türe girer. Belirli süreli sözleşmenin en önemli özelliği, kural olarak sürenin bitiminde kendiliğinden sona ermesidir (TBK m. 367). Ancak bu kural, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından TBK m. 347 ile önemli ölçüde yumuşatılmıştır.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kendiliğinden Uzama

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için kendiliğinden uzamış sayılır (TBK m. 347). Bu düzenleme kiracıyı koruma amacı taşır: kiraya veren, sadece sürenin dolmuş olmasını gerekçe göstererek kiracıyı bu aşamada tahliye edemez. Kiraya verenin tahliye talep edebilmesi için TBK m. 350-352’de sayılan özel sebeplerden birine (ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar vb.) dayanması gerekir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi ve Fesih Bildirimi

Sözleşmede süre kararlaştırılmamışsa veya süre belirsiz hâle gelmişse, sözleşme belirsiz süreli kabul edilir. Bu durumda taraflardan her biri, yasal fesih dönemine ve fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 328-330). Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması geçerlilik şartıdır (TBK m. 348); sözlü fesih bildirimi hukuken sonuç doğurmaz.

On Yıllık Uzama Süresinin Önemi

TBK m. 347’ye göre, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak kaydıyla, sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu süre, sözleşmenin ilk kurulduğu tarihten değil, sözleşmenin sona erme tarihinden (ilk uzama döneminin başlangıcından) itibaren hesaplanır. Bu kural, uzun süreli kira ilişkilerinde kiraya verene belirli aralıklarla sözleşmeyi gözden geçirme imkânı tanır.

Sözleşme Türünün Kanıtlanması ve Karma Uygulamalar

Uygulamada sözleşmenin belirli mi belirsiz mi olduğu her zaman açık değildir. Örneğin sözleşmede “1 yıllığına, sonrasında devam eder” gibi ifadeler kullanıldığında, bu sözleşme ilk bir yıl için belirli süreli, sonrasında ise belirsiz süreli hâle gelmiş sayılabilir. Kira sözleşmesinin metninde süre ile ilgili ifadelerin net biçimde yazılmaması, sona erme koşulları konusunda taraflar arasında yorum farklılıklarına yol açar. Bu nedenle sözleşme hazırlanırken sürenin başlangıç ve bitiş tarihlerinin, varsa yenileme koşullarının açıkça belirtilmesi önerilir.

Ayrıca konut ve çatılı işyeri kiraları dışında kalan, örneğin taşınır mal kiralarında (TBK m. 367-378 arasındaki genel hükümler) belirli süreli sözleşme gerçekten süre sonunda kendiliğinden sona erer; burada TBK m. 347’deki kiracı lehine kendiliğinden uzama kuralı uygulanmaz. Bu ayrım, kiralanan şeyin niteliğine göre uygulanacak hükümlerin değiştiğini gösterir.

Fesih Dönemi ve Bildirim Süresinin Hesaplanması

Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirim süresi, sözleşmede kararlaştırılmışsa sözleşmeye, kararlaştırılmamışsa yerel âdete göre belirlenir (TBK m. 328-330). Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süreler genellikle üç aylık fesih dönemleri şeklinde uygulanır ve bildirimin bu dönemin bitiminden belirli bir süre önce yapılmış olması gerekir. Bildirimin geç yapılması hâlinde fesih, bir sonraki fesih dönemi için geçerli sayılır; bu da sözleşmenin istenmeyen şekilde uzamasına yol açabilir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz. Bir işyeri, 1 yıl süreli olarak kiralanmış ve kiracı sözleşme bitiminden önce herhangi bir fesih bildiriminde bulunmamıştır. Sözleşme bu durumda kendiliğinden bir yıl daha uzar; kiraya verenin yalnızca “süre doldu” diyerek tahliye talep etmesi TBK m. 347 karşısında hukuken yeterli değildir. Kiraya verenin tahliye isteyebilmesi için ayrıca ihtiyaç, tahliye taahhüdü gibi kanunda sayılan bir sebebe dayanması gerekir.

Sözleşme Türünün Tahliye Davalarına Etkisi

Sözleşmenin belirli mi belirsiz mi olduğu, hangi tahliye sebebinin hangi süre içinde ileri sürülebileceğini de belirler. İhtiyaç nedeniyle tahliyede (TBK m. 350) belirli süreli sözleşmelerde dava açma süresi sürenin bitiminden itibaren bir aydır; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine uyularak yapılan bildirimin ardından işleyen bir aylık süre esas alınır. Bu nedenle davanın hangi türden bir sözleşmeye dayandığının doğru tespiti, dava açma süresinin doğru hesaplanabilmesi için ön koşuldur. Kiraya verenin sözleşmenin türünü yanlış değerlendirmesi, süresinde açıldığını düşündüğü bir davanın aslında süre aşımına uğramış olması sonucunu doğurabilir.

Aynı şekilde tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliyede de sözleşmenin süre yapısı, ihtarların hangi kira yılı içinde değerlendirileceğini etkiler. Bu nedenle kira sözleşmesi imzalanırken sürenin ve yenileme koşullarının net biçimde yazılması yalnızca sözleşmenin uygulanması için değil, ileride açılabilecek davaların usuli sağlığı için de önem taşır.

Sözleşme Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

Sözleşmenin belirli mi belirsiz mi olacağı, tarafların ihtiyaçlarına göre bilinçli olarak tercih edilmelidir. Uzun vadeli bir yatırım planlayan kiraya veren veya istikrarlı bir kullanım isteyen kiracı için belirli süreli sözleşme öngörülebilirlik sağlar; buna karşın esnekliğin ön planda olduğu ilişkilerde belirsiz süreli sözleşme daha uygun olabilir. Her iki durumda da sözleşme metninde sürenin, yenileme koşullarının ve fesih bildirim usulünün açık biçimde yazılması, ileride ortaya çıkabilecek yorum farklılıklarının önüne geçer.

Sonuç

Belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri arasındaki farkın doğru anlaşılması, hem kiracı hem de kiraya veren için sözleşmenin ne zaman ve nasıl sona erdirilebileceğinin belirlenmesinde kritik önem taşır. Konut ve çatılı işyeri kiralarındaki kendiliğinden uzama ve on yıllık uzama süresi kuralları, uygulamada sıkça karıştırılan hususlardır. Kira sözleşmenizin türü ve sona erme koşulları hakkında somut değerlendirme için kira hukuku hizmet sayfamızı inceleyebilirsiniz.