Esaslı Onarım ve Yeniden İnşa Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Bir binanın depreme dayanıksız hâle gelmesi, yapısal sorunlar taşıması veya kiraya verenin taşınmazı yeniden inşa etmek istemesi, kira hukukunda ayrı bir tahliye sebebi olarak düzenlenmiştir. Ancak bu sebebin kullanılabilmesi, kiracının korunması amacıyla belirli şartlara bağlanmıştır.

Esaslı Onarım ve Yeniden İnşa Kavramı

TBK m. 350/2 uyarınca, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kiraya veren sözleşmeyi sona erdirebilir. Buradaki kilit kavram “esaslılık”tır: yapılacak işlerin, kiracının kiralananda kalmasıyla birlikte yürütülmesinin fiilen mümkün olmaması gerekir. Boya badana, küçük tesisat onarımı gibi işler bu kapsama girmez.

Dava Açma Süresi

Bu sebeple açılacak dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine uygun olarak yapılan bildirimi izleyen bir aylık süre içinde açılmalıdır. Süre hesaplaması, ihtiyaç nedeniyle tahliyedeki (TBK m. 350/1) sürelerle aynı mantıkla işler; bu nedenle her iki sebep de aynı fıkra çatısı altında düzenlenmiştir.

İspat Yükü ve Teknik Rapor Gereksinimi

Kiraya veren, onarım veya yeniden inşanın gerçekten esaslı nitelikte olduğunu ve kiracının kiralananda kalmasının imkânsız hâle geldiğini ispatlamalıdır. Uygulamada bu ispat genellikle yapı denetim raporu, mimar/mühendis raporu, belediye onarım/yıkım kararı veya riskli yapı tespiti gibi teknik belgelerle yapılır. Mahkeme, gerekli görürse taşınmazda keşif yaptırarak bilirkişi incelemesine başvurur.

Kentsel Dönüşüm Süreciyle İlişkisi

Riskli yapı tespiti yapılan binalarda kentsel dönüşüm süreci başlatılmış olması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Kiraya verenin, kiracıyı tahliye edebilmesi için ya TBK m. 350/2’ye dayanarak dava açması ya da kiracıyla anlaşarak sözleşmeyi karşılıklı feshetmesi gerekir. Uygulamada kentsel dönüşüm projelerinde kiracılara genellikle kira yardımı gibi ek imkânlar sunularak anlaşma yoluna gidilmesi tercih edilmektedir.

Onarımın Kapsamının Sözleşmeyle Genişletilip Genişletilemeyeceği

Taraflar, kira sözleşmesinde onarım veya tadilat hâllerinde kiracının kiralananı geçici olarak boşaltmasını öngören özel hükümler kararlaştırabilir. Ancak bu tür sözleşme hükümleri, TBK m. 350/2’deki “esaslılık” ölçütünü ortadan kaldıramaz; yani sözleşmede “her türlü tadilatta kiracı tahliye eder” gibi çok geniş bir hüküm bulunsa dahi, mahkeme somut olayda onarımın gerçekten esaslı olup olmadığını bağımsız olarak değerlendirir. Bu nedenle sözleşme hükümleri, kanunun emredici niteliğini bertaraf edecek şekilde yorumlanamaz.

Deprem Riskinin Tahliye Sürecine Etkisi

Türkiye’nin deprem riski taşıyan bir coğrafyada yer alması nedeniyle, riskli yapı tespiti ve buna bağlı tahliye süreçleri kira hukukunda giderek daha sık gündeme gelmektedir. Riskli yapı olarak tespit edilen binalarda, kiracıların can güvenliği de dikkate alınarak sürecin hızlı ilerletilmesi kamu yararı açısından önem taşır; ancak bu durum dahi kiracının kanuni haklarının (uygun süre, tazminat değerlendirmesi) gözetilmesi gerekliliğini ortadan kaldırmaz.

Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat

Esaslı onarım veya yeniden inşa amacıyla tahliye ettirilen taşınmaz için de, ihtiyaç nedeniyle tahliyeye benzer şekilde bir koruma öngörülebilir; taşınmazın haklı sebep olmaksızın üç yıl içinde eski kiracıdan başkasına kiralanması, eski kiracıya tazminat talep etme hakkı doğurabilir. Bu nedenle onarım/inşa süreci samimi ve gerçek bir ihtiyaca dayanmalı, sonrasında da bu amaca uygun şekilde yürütülmelidir.

Onarım Süresince Kiracının Hakları

Kiracının kiralananı esaslı onarım nedeniyle tahliye etmesi gerektiğinde, bu süreçte ödediği taşınma masrafları veya yeni bir yer bulma güçlüğü gibi hususlar, kanunda ayrı bir tazminat hakkı olarak düzenlenmemiştir; ancak kiraya verenle yapılacak anlaşmalarda bu tür hususların karşılıklı olarak değerlendirilmesi mümkündür. Uygulamada bazı kiraya verenler, kiracıyı mağdur etmemek amacıyla belirli bir taşınma yardımı önerebilir; bu tür anlaşmalar dava sürecini de büyük ölçüde kısaltır.

Onarım/İnşa Tamamlanmadan Taşınmazın Satılması

Onarım veya yeniden inşa amacıyla tahliye edilen taşınmazın, işler tamamlanmadan üçüncü bir kişiye satılması hâlinde, yeni malikin kira ilişkisiyle bağlılığı ve eski kiracıya karşı olası tazminat sorumluluğu ayrıca değerlendirilmesi gereken bir konudur. Bu tür durumlarda taşınmazın devrindeki amacın gerçek onarım/inşa olup olmadığı, uyuşmazlık çıkması hâlinde mahkemece incelenir.

İşyeri Kiralarında Esaslı Onarım Uygulaması

Çatılı işyeri kiralarında da esaslı onarım/yeniden inşa sebebi aynı şartlarla uygulanır. Ticari faaliyetin sürdürüldüğü bir işyerinde onarım nedeniyle tahliye, kiracı için ciddi bir gelir kaybına yol açabileceğinden, kiraya verenlerin bu süreci mümkün olduğunca önceden planlayıp kiracıyı zamanında bilgilendirmesi, olası tazminat taleplerinin önüne geçilmesi açısından önem taşır.

Kiracının Onarım Sürecine İtirazı

Kiracı, ileri sürülen onarım veya yeniden inşa gerekçesinin gerçek olmadığını, sadece kendisini tahliye etmek için bir bahane olarak kullanıldığını düşünüyorsa, bu durumu dava sürecinde savunma olarak ileri sürebilir. Bu tür itirazlarda mahkeme, sunulan teknik raporların güncelliğini, bağımsız bir kurum tarafından düzenlenip düzenlenmediğini ve onarımın gerçekten kiracının kiralananda kalmasını imkânsız kılıp kılmadığını titizlikle inceler.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz. Bir işyeri binası hakkında riskli yapı tespiti yapılmış ve kiraya veren, binayı yıkıp yeniden inşa etmek istediğini belirterek kiracıya karşı tahliye davası açmıştır. Mahkeme, yapı denetim raporunu ve bilirkişi incelemesini dikkate alarak binanın kullanılamaz durumda olduğunu tespit etmiş ve tahliyeye karar vermiştir. Kararın kesinleşmesinin ardından kiracı taşınmazı süresinde boşaltmış, kiraya veren onarım sürecine başlayabilmiştir ve bina belirlenen sürede yeniden inşa edilerek kullanıma hazır hâle getirilmiştir.

Sonuç

Esaslı onarım ve yeniden inşa nedeniyle tahliye, teknik delillerle desteklenmesi gereken, usul ve süre şartları bakımından titizlik isteyen bir dava türüdür. Sürecin teknik ve hukuki boyutlarının birlikte değerlendirilmesi, hem kiraya veren hem kiracı için sürpriz sonuçların önüne geçer. Binanızın durumu ve tahliye sürecinin doğru yönetimi için kira hukuku hizmet sayfamızı inceleyebilirsiniz.