Beş Yılı Geçen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli Nasıl Belirlenir? Hâkimin Rolü (TBK 344/3)

Kira artışı denince akla genellikle TÜFE sınırı gelir. Oysa kanun, kira sözleşmesinin uzun sürmesi halinde farklı bir kural öngörür: beş yıllık dönem sonunda kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Bu düzenleme, uzun süre aynı sözleşmenin sürmesi sonucunda kira bedelinin piyasa değerinden çok uzaklaşmasını önlemeyi amaçlar. Bu yazıda beş yıl kuralını, hâkimin dikkate aldığı ölçütleri ve uygulamadaki sonuçlarını anlatıyoruz.

Kuralın İçeriği

TBK m. 344/3’e göre taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Yani beşinci yılın sonunda bir “yeniden ayarlama” imkânı doğar; sonraki yıllarda ise yine TÜFE sınırı esas alınır.

Hangi Sözleşmeler Kapsamda?

Hüküm iki hali kapsar: beş yıldan uzun süreli sözleşmeler ve beş yıldan sonra yenilenen (uzayan) sözleşmeler. Örneğin on yıllık işyeri kirası imzalanmışsa, sözleşme daha ilk günden beş yıldan uzun süreli olduğu için beşinci yılın sonunda hâkim bedeli belirleyebilir. Bir yıllık sözleşmeler ise her yıl uzayarak beş yılı geçerse, beş yıl sonunda bu hüküm devreye girer. Konut ve işyeri ayrımı yapılmamıştır; hem konut hem çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Kira yılının nasıl hesaplandığı için kira sözleşmesinde kira yılının hesaplanması yazısına bakabilirsiniz.

Hâkimin Dikkate Aldığı Ölçütler

Hâkim, hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlerken üç ölçütü birlikte değerlendirir:

1. TÜFE oniki aylık ortalama değişimi: Önceki dönemdeki fiyat artışı, temel referanstır.
2. Kiralananın durumu: Yaş, bakım durumu, konum, kullanım niteliği, yapılan yenilikler gibi unsurlar.
3. Emsal kira bedelleri: Aynı bölgede, benzer nitelikte taşınmazların güncel kira bedelleri.

Bu ölçütler bilirkişi incelemesiyle ortaya konur. Bilirkişi, mahallede benzer taşınmazların kira bedellerini araştırır, kiralananın özelliklerini değerlendirir ve bir kira değeri belirler. Emsal araştırması konusunda ayrıntı için kira bedeli tespit davasında emsal kira araştırması yazısını okuyabilirsiniz. Bilirkişi incelemesinin usulü için kira tespit davasında bilirkişi incelemesi yazısı da yararlıdır.

Bu Dava Nasıl Açılır?

Beş yıl sonunda kira bedelinin belirlenmesi için kiraya veren veya kiracı, kira bedelinin tespiti davası açabilir. Dava sürecinde önce konut ve işyeri kiralarında zorunlu arabuluculuğa başvurmak gerekir. Davanın ne zaman açılacağı, yeni kira döneminin başlangıcıyla ilişkilidir; bu konuda TBK m. 345 belirleyicidir. Dava açma süresi ve kararın etkisi için kira bedelinin belirlenmesi davasında otuz gün kuralı yazısına bakabilirsiniz. Davanın nasıl açılacağı hakkında genel bilgi için kira tespit davası nasıl açılır yazısı yol gösterir.

Tarafların Anlaşması Beş Yıl Kuralını Engeller mi?

Kanun “taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın” ifadesini kullanır. Bu, tarafların sözleşmede kira artışı için belirli bir oran veya usul kararlaştırmış olmasının hâkimin belirleme yetkisini ortadan kaldırmadığı anlamına gelir. Yani sözleşmede örneğin “kira her yıl yüzde yirmi artırılacaktır” yazsa bile, beş yılın sonunda taraflardan biri hâkimden bedelin belirlenmesini isteyebilir. Bu yetki tarafların anlaşmasıyla ortadan kaldırılamaz. Bu düzenleme, uzun süreli sözleşmelerde piyasa koşullarındaki değişimlere karşı bir denge unsuru sağlar.

Yabancı Para ile Kiralamada Beş Yıl Kuralı

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa (yürürlükteki para mevzuatı saklı kalmak şartıyla), beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak TBK’nın aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddesi saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra ise kira bedelinin belirlenmesinde yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak hâkim bedeli belirler. Bu konuda güncel sınırlar için kira sözleşmesinde döviz cinsinden kira bedeli yasağı ve yabancı para kira yasağının istisnaları yazılarına göz atabilirsiniz.

Beş Yıl Sonrası Artış: Pratik Hesap

Beş yıl sonunda ne kadar artış yapılabileceğine dair kesin bir formül yoktur; bu nedenle piyasa koşulları ve TÜFE değişimi birlikte değerlendirilir. Kiracı açısından, beşinci yıl sonunda ciddi bir artış talebiyle karşılaşma ihtimali vardır. Kiraya veren açısından ise, uzun süre düşük kirayla kalmış olan kiralananın bedelini piyasaya yaklaştırma fırsatı doğar. Her iki taraf da bilirkişi raporuyla ortaya çıkacak emsal düzeyini önceden tahmin edebilmek için bölgedeki benzer kiralama ilanlarını ve emsal sözleşmeleri toplayabilir. Kiracının kira bedelini artışa karşı savunması için ayrıntılı bilgiye kira bedelinin belirlenmesi ve TÜFE oranı yazısından ulaşabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Beş yıl kuralını bilmeyip artış talebine hazırlıksız yakalanmak,
• Dava süresini kaçırıp yeni dönem için bedel belirlemeyi gecikmek,
• Emsal kira belgelerini toplamamak,
• Sözleşmedeki artış oranının beş yıl sonrasını bağlayacağını sanmak,
• Arabuluculuk şartını atlamak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir işletme, on yıllık kira sözleşmesi ile bir dükkân kiralar ve sözleşmeye yıllık TÜFE kadar artış kuralı koyar. Beşinci yılın sonunda kiraya veren, dükkânın bulunduğu caddede kira bedellerinin çok arttığını ileri sürerek hâkimden bedelin belirlenmesini ister. Bilirkişi emsal araştırması yapar ve kira bedelini piyasa düzeyine yaklaştırır. İşletme ise kendi önceki yatırımlarını ve kiralananın durumunu savunmasında ileri sürer. Sonuçta hâkim, TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsalleri birlikte değerlendirerek yeni bedeli belirler.

Sonuç

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli, taraf anlaşmasından bağımsız olarak hâkim tarafından belirlenebilir. Bu dava için zamanlama, emsal araştırması ve bilirkişi hazırlığı önemlidir. Uzun süreli kira sözleşmenizde artış konusunda destek almak için kira hukuku sayfamıza göz atabilir, iletişim üzerinden bizimle telefon veya mesajla görüşebilirsiniz.