Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir? Üç Aylık Bildirim Süresi ve Kira Dönemi Sonu

Kira sözleşmesi imzalandığında çoğu kişi başlangıç ve bitiş tarihini bilir; ancak süre bittikten sonra ne olduğu, sözleşmenin nasıl feshedileceği ve fesih bildirimi süresinin ne kadar olduğu çok daha az bilinen konulardır. Bu bilgi eksikliği, süresinden önce veya sonra yapılan hatalı fesih bildirimlerine yol açar ve kiracıyı ya da kiraya vereni beklenmedik kira yükümlülükleri altında bırakır. Türk Borçlar Kanunu, süre sonunun sonuçlarını, belirsiz süreli sözleşmelerde bildirim sürelerini ve olağanüstü fesih hallerini ayrıntılı düzenler. Bu yazıda bu kuralları anlatıyoruz.

Sürenin Geçmesiyle Sona Erme

TBK m. 327/1’e göre açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Yani belirli süreli kira sözleşmesinde fesih bildirimi yapmaya gerek yoktur; süre dolunca sözleşme biter. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun özel hükümleri (özellikle m. 347) uygulanır: kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirmezse, sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya verenin ise belirli süreli sözleşmeyi sürenin sonunda sona erdirebilmesi sınırlıdır (ihtiyaç, yeniden inşa gibi sebepler). Ayrıntı için belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi farkı ve on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye yazılarına bakabilirsiniz.

Belirsiz Süreliye Dönüşme

TBK m. 327/2’ye göre taraflar, süre bitiminde açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Bu, özellikle konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralarda (örneğin arsa, depo, taşınır) uygulanan genel kuraldır. Bu durumda sözleşme, belirsiz süreli kiralara ilişkin fesih kurallarına tabi olur. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında uzama hükümleri farklıdır: sözleşme belirsiz süreliye değil, aynı şartlarla belirli süreli uzatmaya dönüşür. Bu farkı bilmek, hangi fesih kurallarının uygulanacağını belirler.

Yasal Fesih Bildirim Süresi ve Dönemi

TBK m. 328 ve 329’a göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Taşınmazlar bakımından m. 329’a göre taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. Bu düzenlemenin iki öğesi vardır:

1. Fesih dönemi: Bildirim, kira döneminin sonu için yapılır; yerel âdet yoksa altı aylık dönem esas alınır.
2. Bildirim süresi: Fesih, dönem sonundan en az üç ay önce bildirilmelidir.

Örneğin altı aylık kira dönemi 30 Haziran’da bitiyorsa, fesih bildirimi en geç 30 Mart’a kadar yapılmalıdır. Bildirim geç yapılırsa bir sonraki dönem sonu için geçerli sayılır.

Bildirimin Şekli ve İspatı

Kanun fesih bildiriminin şekli konusunda genel bir kural koymasa da, ispat kolaylığı için yazılı ve tebliğ edilebilir şekilde yapılması gerekir: noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup veya kayıtlı elektronik posta. Sözlü fesih bildirimi ispat açısından risklidir. Bildirimin karşı tarafa ulaştığı tarih esastır; bu nedenle tebliğ tarihi belgelendirilmelidir. Bildirimde sözleşmenin tarafları, kiralanan ve fesih iradesi açıkça yazılmalıdır. Ayrıntı için kira sözleşmesinde ihtarname gönderme usulü yazısına bakabilirsiniz.

Taşınır Kiralarında Fesih

TBK m. 330’a göre taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı ise, kira sözleşmesini üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir; bu durumda kiraya verenin zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur. Araç kiralama, ekipman kiralama gibi taşınır kiralarında bu kısa süreler uygulanır. Bu düzenleme, taşınır kiralarının esnekliğini artırır.

Olağanüstü Fesih: Önemli Sebepler

TBK m. 331’e göre taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar. Önemli sebep örnekleri: kiraya verenin veya kiracının ağır ve sürekli sözleşmeye aykırı davranışı, kiralananın kullanılmasını engelleyen durumlar, taraflar arasındaki güvenin ciddi şekilde sarsılması, kiracının işini kaybedip başka şehre taşınmak zorunda kalması gibi. Önemli sebep, somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Olağanüstü fesih, sürenin sonunu beklemeden yasal bildirim süresine uyarak ve zaman kaybetmeden yapılmalıdır. Ayrıntı için kira sözleşmesinin haklı nedenle feshi yazısına bakabilirsiniz.

Kiracının İflası ve Ölümü

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir (m. 332). Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler (m. 333). Bu düzenlemeler, kiracının mali ve kişisel durumundaki değişikliklerde tarafların dengesini korur. Ayrıntı için kiracının iflası ve kira sözleşmesine etkisi ve kiracının ölümü ve mirasçıların durumu yazılarına bakabilirsiniz.

Sözleşmeyle Değiştirilebilir mi?

Kanunda belirtilen yasal fesih bildirim süreleri ve dönemleri, taraflarca daha uzun süreler kararlaştırılarak değiştirilebilir; “daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça” ifadesi bunu gösterir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine olan değişiklikler emredici hükümlere aykırı olabilir. Taraflar sözleşmeye “her iki taraf iki ay önceden bildirimle feshedebilir” gibi bir hüküm koyarsa bunun geçerliliği sözleşmenin türüne ve kiracıyı koruyan hükümlere göre değerlendirilir. Bu nedenle sözleşmedeki fesih hükümleri dikkatle hazırlanmalıdır.

Fesih Sonrası İşlemler

Fesih bildirimi geçerli ve zamanında yapıldıktan sonra kiracı, kiralananı sözleşmenin sona erdiği tarihte iade etmekle yükümlüdür (m. 334). Kiraya veren, teslim sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır (m. 335). Kiracı, abonelikleri kapatmalı, depozito iadesini talep etmelidir. Fesih sonrası anlaşmazlıklar için kiracının kiralananı iade borcu ve depozito güvence bedelinin iadesi süreci yazılarına bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Bildirim süresini ve dönem sonunu yanlış hesaplamak,
• Fesih bildirimini yazılı ve ispatlanabilir şekilde yapmamak,
• Konut kiralarında belirsiz süreli kural sanıp bir yıllık uzama hükmünü unutmak,
• Taşınır kiralarında kısa süreleri bilmemek,
• Olağanüstü fesih için önemli sebebi belgelendirmemek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir işletme, depo olarak kullandığı bir arsa için belirli süreli kira sözleşmesi yapar; süre bitince taraflar açık anlaşma yapmadan ilişkiyi sürdürür ve sözleşme belirsiz süreliye dönüşür. Kiracı, altı aylık kira dönemi sonunda ayrılmak istediğinden dönem sonundan üç ay önce noter aracılığıyla fesih bildirimi yapar. Bildirim zamanında yapıldığı için sözleşme dönem sonunda sona erer. Bildirim iki ay önce yapılsaydı, bir sonraki dönem sonuna kadar kira yükümlülüğü devam ederdi.

Sonuç

Belirli süreli kira sözleşmesi sürenin sonunda sona erer; açık anlaşma olmadan sürdürülürse belirsiz süreliye dönüşür. Belirsiz süreli taşınmaz kirasında üç aylık bildirimle ve kira dönemi sonu için fesih yapılır; taşınırlarda süreler kısadır. Önemli sebep halinde olağanüstü fesih mümkündür. Kira sözleşmenizin fesih zamanlaması için kira hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.