Boşanmada Ortak Ev Satılıp Parası Bölüşülür mü? Ortaklığın Giderilmesi

Boşanma kararı verilmiş ya da dava sürüyor; ortak ev ise iki ismin birlikte yazıldığı tapuda duruyor. Biri evde kalmak istiyor, diğeri parasını almak. Konuşarak çözemediğiniz bu noktada akla ilk gelen soru hâkimin evi satıp satamayacağıdır. Kısa yanıt: hâkim bunu kendiliğinden, boşanma kararının içinde yapmaz; ama paydaşlardan biri talep ederse ortaklığın giderilmesi davasında satış kararı verebilir.

Boşanma kararı evin mülkiyetini değiştirir mi?

Hayır. Boşanmaya karar veren mahkeme, evliliği sona erdirir; velayet, nafaka, tazminat gibi sonuçlara hükmeder. Tapuda iki eşin adı yazıyorsa, boşanma kararı bu kaydı kendiliğinden değiştirmez. Paylar aynen kalır. Mal rejiminin tasfiyesi ise ayrı bir hesaptır ve kural olarak mülkiyeti değil, katılma alacağını konu alır; paylı maldaki üstün yarar talebi (TMK m. 226/2) bunun istisnasıdır.

Bu yüzden boşanıldıktan sonra da eşler ev üzerinde paydaş olarak devam edebilir. Paylı mülkiyetten çıkmak için ya anlaşma ya da dava gerekir.

Eşler anlaşabiliyorsa neler yapılabilir?

Hâkime gitmeden önce üç çözüm yolu vardır.

Birincisi, eşlerden birinin diğerinin payını satın alarak evi tek başına üzerine almasıdır. Bunun için pay devri tapuda resmî şekilde yapılır; taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmî şekle bağlıdır (TMK m. 706). Bedelin nasıl ödeneceği, kredi varsa bankanın onayı ve masrafların kimde kalacağı yazılı olarak belirlenmelidir.

İkincisi, evin üçüncü bir kişiye birlikte satılmasıdır. Eşler alıcı, bedel ve tapu tarihini kendi aralarında kararlaştırır; satış bedeli tapu payları oranında paylaşılır.

Üçüncüsü, paylı mülkiyetin bir süre devam ettirilmesidir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir; taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m. 698). Örneğin çocuk ergin oluncaya dek eşlerden biri evde otururken payların aynen kalması kararlaştırılabilir.

Bunların boşanma protokolüne nasıl yazılacağı için anlaşmalı boşanma protokolü yazımıza bakabilirsiniz.

Anlaşma olmazsa: ortaklığın giderilmesi

Kanun, paylı mülkiyette paydaşlardan her birine malın paylaşılmasını isteme hakkı tanır. İstisnalar, hukukî bir işlem gereği paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunması ya da paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olmasıdır. Bunun yanı sıra, uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz (TMK m. 698).

Paylaşmanın iki biçimi vardır: malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi. Paydaşlar paylaşma biçiminde uyuşamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır (TMK m. 699).

Bu hüküm müstakil arazi, bahçe, geniş arsa gibi bölünebilen taşınmazlarda anlamlıdır. Bir apartman dairesi ise çoğu zaman önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemez. Kanun bu hâli de düzenler: bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m. 699).

Dava nerede, nasıl yürür?

Ortaklığın giderilmesi davaları, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevindedir (HMK m. 4). Yani boşanma dosyası ile ortaklığın giderilmesi dosyası ayrı mahkemelerde yürür.

Dava açmadan önce ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurmak dava şartıdır (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Arabuluculukta anlaşılamazsa son tutanakla birlikte dava açılır.

Mahkeme taşınmaz için bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi, taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini ve güncel değerini raporlar. Bölünemiyorsa satış kararı verilir. Satış gerektiğinde hâkim satış için bir memur görevlendirir ve taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır (HMK m. 322).

Satış sürecinde paydaşların, kanun ve ihale şartnamesi çerçevesinde ihaleye katılma imkânı vardır. Eşlerden birinin evi yeniden satın almak istemesi mümkündür; ancak ihale sonunda hangi bedelin oluşacağı baştan kestirilemez. Bu belirsizlik nedeniyle eşler, ihaleden önce anlaşma yolunu yeniden deneyebilir. Süreyi etkileyen etkenler arasında bilirkişi raporuna itirazlar, ihale sayısı ve tebligat sorunları sayılabilir.

Aile konutu olması neyi değiştirir?

Ev aile konutuysa, eşlerden biri diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz; rızayı sağlayamayan ya da haklı bir sebep olmadan rıza verilmeyen eş hâkimin müdahalesini isteyebilir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili şerhin verilmesini isteyebilir (TMK m. 194). Bu koruma evlilik sürdükçe geçerlidir; boşanma kesinleştikten sonra eşin rızası kural olarak aranmaz.

Burada dikkat edilecek nokta, TMK m. 194’ün paylaşma davasını açıkça yasaklamamasıdır; ancak hâkim, davanın zamanına ve koşullarına bakarak talebi değerlendirir. Çocuğun evde yaşıyor olması, uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz kuralının bir örneği olarak ileri sürülebilir. Hâkimin bu savı kabul edip etmeyeceği dosyanın koşullarına bağlıdır.

Üstün yarar: satışa gitmeden evi almak

Mal rejimi tasfiyesi sırasında paylı mülkiyete konu bir mal varsa, eşlerden biri kanunda öngörülen diğer olanaklardan yararlanabileceği gibi, daha üstün bir yararı olduğunu ispat etmek ve diğerinin payını ödemek suretiyle o malın bölünmeden kendisine verilmesini isteyebilir (TMK m. 226/2). Bu, ortaklığın giderilmesi davasından farklı bir yoldur ve mal rejimi tasfiyesi çerçevesinde ileri sürülür. Ayrıntıları evi almak isteyen eş için üstün yarar yazımızda anlattık.

Satış bedeli ile katılma alacağı aynı değildir

Ev satılıp bedel bölüşüldüğünde eşlerin ellerine geçen para, tapu payları oranındadır. Mal rejimi hesabı ise ayrıdır: boşanmaya karar verilirse mal rejimi dava tarihinden geçerli olarak sona erer (TMK m. 225/2), edinilmiş mallar tasfiye anındaki değerleriyle hesaba katılır (TMK m. 235) ve malların sürüm değerleri esas alınır (TMK m. 232). Her eş diğerine ait artık değerin yarısı üzerinde hak sahibi olur (TMK m. 236).

Bu nedenle satış sonrası bedelin bölüşülmesi, katılma alacağını otomatik olarak çözmez. Evin değeri, mal rejimi hesabında diğer edinilmiş mallarla birlikte değerlendirilir. Hesabı birlikte düşünmek gerekir. Katılma alacağı nasıl hesaplanır yazımızda adım adım hesabı anlattık. Her iki eşin adına yazılı taşınmaz için yarı yarıya pay yazımızı da okuyabilirsiniz.

Satıştan sonra ne olur?

Satış gerçekleştiğinde, bedel tapu payları oranında paydaşlara dağıtılır. Eşlerden biri taşınmazı satın alırsa, diğer paydaşa düşen bedel pay oranı üzerinden hesaplanır. Yargılama giderleri ve satış masrafları ise dava sonunda karara göre paylaştırılır. Evde oturan eşin tahliyesi, ihaleyi kazanan kişiye teslim sürecinde ayrıca gündeme gelir. Bu nedenle satışa gidilecekse, taşınma tarihini ve çocukların okul takvimini önceden planlamak, sürecin sakin geçmesine yardım eder. Satışın en olumsuz yanı, ihalede ulaşılan bedelin baştan bilinememesidir; bu yüzden önce uzlaşma seçenekleri yeniden değerlendirilebilir.

Varsayımsal bir örnek

Varsayımsal bir örnek düşünelim: Çift, evlendikten sonra bir daire almış; tapuda yarı yarıya iki eşin adı yazılı. Boşanma kararı kesinleşmiş. Kadın dairede kalmak, koca ise payını nakit olarak almak istiyor. Taraflar fiyatta anlaşamamış.

Kadın, koca razı olmasa bile üstün yarar iddiasını mal rejimi tasfiyesinde ileri sürebilir ve payın bedelini ödemeyi göze alıyorsa evi üzerine almayı talep edebilir. Aksi hâlde taraflardan biri arabuluculuğa başvurur, sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açar. Daire aynen bölünemeyeceği için açık artırmayla satış söz konusu olabilir. Satış gerçekleşirse bedel paylar oranında dağıtılır; kadının ihaleye katılarak evi satın alması da mümkündür.

Sık yapılan hatalar

Birincisi, boşanma kararıyla ortak evin otomatik olarak satılacağını sanmaktır. Satış ayrı bir dava gerektirir.

İkincisi, dava açmadan önce arabuluculuk şartını atlamaktır. Dava şartı eksikse dava usulden reddedilir.

Üçüncüsü, kredi ve ipotek durumunu hesaba katmamaktır. Takyidatlı taşınmazda borçlar, eşlerin ellerine geçecek net bedeli etkiler; bu yüzden satıştan önce güncel borç durumu öğrenilmelidir.

Dördüncüsü, dava sürerken eşlerden birinin evi kiralaması, kullanması ya da masrafları karşılamasıyla ilgili kayıtları tutmamaktır. Bunlar sonradan hesaplaşma konusu olur.

Kendi evinizde izleyebileceğiniz yol

Önce tapu kaydını, takyidatları ve güncel bedeli öğrenin. Karşı tarafla anlaşma ihtimalini deneyin; protokole yazılabilecek bir çözüm hem hızlı hem daha öngörülebilirdir. Anlaşma yoksa üstün yarar mı, ortaklığın giderilmesi mi, hangi sırayla ilerleneceği olaya göre belirlenir.

Durumunuzu anlatmak için iletişim sayfasındaki telefondan büroyu arayabilir ya da WhatsApp’tan yazabilirsiniz. Büronun aile hukuku alanındaki diğer çalışmalar için genel bilgi, boşanmada mal paylaşımı nasıl yapılır yazısında yer alır.