Tapuda 10 Dönüm Yazıyor, Arazi 12 Dönüm Çıktı: Miktar Fazlası Kime Ait? (3402 m. 20-21)

Eski tapu senetlerinde “on dönüm” veya “iki yüz metrekare” gibi ifadeler görülür; ancak arazi ölçüldüğünde bu miktarın farklı çıktığı sıkça karşılaşılan bir durumdur. Kimi zaman fazla çıkan kısım vardır, kimi zaman eksik çıkar. Tapu kayıtları, eski dönemlerde sınırlar ağaç, yol, dere veya komşu parselle tarif edilerek yazıldığından, modern ölçüm teknikleriyle yapılan kadastro çalışmasında farklar ortaya çıkar. Bu fazlalığın veya eksikliğin kime ait olacağı, kadastro hukukunun önemli sorularından biridir. Kadastro Kanunu’nun 20 ve 21. maddeleri, tapu kayıtlarının kapsadığı yerin nasıl belirleneceğini ve miktar fazlasının nasıl ifraz edileceğini düzenler. Bu yazıda bu kuralları örneklerle anlatıyoruz.

Sorunun Kaynağı: Eski Kayıtlar ve Ölçüm Farkları

Kadastro çalışmasından önce düzenlenmiş tapu kayıtları çoğunlukla teknik harita ve plana dayanmaz. Bu kayıtlarda taşınmazın yüzölçümü tahmini olarak yazılmış, sınırlar da “doğusu yol, batısı dere, kuzeyi filanın tarlası” gibi doğal işaretlerle belirtilmiştir. Kadastro ekipleri arazide sınırlandırma ve ölçüm yaptığında, kayıttaki miktar ile fiili alan arasında fark çıkabilir: kayıtta 10 dönüm yazılmışsa gerçek alan 12 dönüm olabilir veya 9 dönüm çıkabilir. Bu farkın hukuki sonucu, kaydın niteliğine göre değişir. İşte Kadastro Kanunu m. 20 ve 21, bu durumlarda hangi ölçütün esas alınacağını belirleyen kuralları içerir. Kayıt sahibi, zilyet ve Hazine açısından farklı sonuçlar doğurduğundan konu büyük önem taşır. Kadastro sürecinin genel çerçevesi için kadastro tutanaklarının kesinleşmesi ve on yıllık hak düşürücü süre yazısına bakabilirsiniz.

Haritaya, Plana veya Krokiye Dayanan Kayıtlar

Kadastro Kanunu m. 20/A’ya göre kayıt ve belgeler harita, plan ve krokiye dayanmakta ve bunların yerlerine uygulanması mümkün bulunmakta ise, harita, plan ve krokideki sınırlara itibar olunur. Yani kayıt teknik bir belgeye (harita, plan, kroki) bağlıysa ve bu belge arazide uygulanabiliyorsa, kayıttaki miktar değil, belgelerdeki sınırlar esas alınır. Bu, teknik veriye öncelik tanıyan bir kuraldır: sınır nerede ise mülkiyet oraya kadardır. Bu durumda “miktar fazlası” sorunu genellikle ortaya çıkmaz; çünkü sınırlar net olarak belirlenmiştir. Tapu planı ile arazi işaretleri arasında uyumsuzluk halinde plan esas alınır (TMK m. 719). Bu hükmün kadastro alanındaki yansıması budur. Sınırların planla belirlenmesi hakkında tapu planı ile arazideki sınır işaretleri tutmazsa hangisi geçerli yazısı yararlıdır.

Haritaya Dayanmayan Kayıtlar

Haritaya, plana veya krokiye dayanmayan kayıtlarda kanun daha ayrıntılı bir sistem getirir. Kadastro Kanunu m. 20/B’ye göre harita, plan ve krokiye dayanmayan kayıt ve belgelerde belirtilen sınırlar mahalline uygulanabiliyor ve bu sınırlar içinde kalan yer hak sahibi tarafından kullanılıyor ise, kayıt ve belgelerde gösterilen sınırlar esas alınarak tespit yapılır. Yani sınırlar arazide tespit edilebiliyor ve o sınırlar içindeki yeri kayıt sahibi kullanıyorsa, miktar ne yazarsa yazsın sınırlar esas alınır. Sınırlar, örneğin belirgin bir dere, yol veya duvar gibi kalıcı unsurlarsa bu şekilde tespit mümkündür.

Değişebilir ve Genişletilmeye Elverişli Sınırlar

Kadastro Kanunu m. 20/C’ye göre harita, plan ve krokiye dayanmayan kayıt ve belgelerde belirtilen sınırlar, değişebilir ve genişletilmeye elverişli nitelikte ise, bunlarda gösterilen miktara itibar olunur. Ancak değişebilir ve genişletilmeye elverişli sınırlardaki taşınmaz malların kayıtları, fizik yapıları ve konumları itibariyle belli bir yeri kapsıyorsa, tespit o sınır esas alınarak yapılır. Değişebilir sınır örnekleri: “komşu tarla”, “kuru dere yatağı”, “ağaç sırası”, “çayır” gibi kişiler veya olaylar tarafından değiştirilebilen sınırlardır. Bu durumda sınırlar güvenilir olmadığından, kayıttaki miktar esas alınır: yani malik, tapuda yazılı miktar kadar arazi elde eder. Fazla çıkan kısım ise miktar fazlası olarak ele alınır. Bu sistem, komşular arasında haksız genişlemeyi önler ve tapudaki miktarın gerçek bir anlam taşımasını sağlar.

Hazine Satışlarında Fazlalık

Kanun, Devletle olan işlemlerde özel bir düzenleme içerir. Kadastro Kanunu m. 20/D’ye göre Hazinece, özel kanunlar hükümlerine göre değişmez ve genişlemeye müsait olmayan sınırlarla miktar üzerinden satılan, tefviz veya tahsis veya parasız dağıtılan taşınmaz mallarda çıkan fazlalık, taşınmaz malla birlikte satış, tefviz, tahsis ve dağıtım tarihinden itibaren on yıl geçmiş ise, miktarına bakılmaksızın kayıt sahibi adına tespit edilir. Yani Hazineden alınmış bir taşınmazda miktar fazlası çıkmış ve işlem üzerinden on yıl geçmişse, fazlalık ne kadar olursa olsun malik adına tespit edilir. Bu hüküm, uzun süre mülkiyet iddiası olmadan kullanılan yerlerde hukuki istikrarı sağlar. On yıl geçmemişse ise farklı hükümler devreye girer. Maddenin son fıkrası da, bu maddede yazılı taşınmaz mallarda meydana gelen fazlalıklar hakkında şartlar uygun bulunduğu takdirde, 14. ve 17. madde hükümlerinin uygulanacağını belirtir: yani zilyetlik şartları veya Hazine adına tespit kuralları devreye girebilir.

Miktar Fazlasının İfrazı

Kadastro Kanunu m. 21, miktara itibar edilen hallerde fazlalığın nasıl ayrılacağını belirler. Buna göre kayıt ve belgelerde yazılı miktara itibar edilmesi gereken hallerde kayıt ve belgeler değişebilen ve genişletilmeye elverişli sınırı ihtiva ediyorsa, miktar fazlası o taraftan ifraz edilir (m. 21/1). Yani sınırın değişebilir olduğu tarafta fazlalık ayrılır. Değişmeyen ve genişletilmeye elverişli olmayan sınırlı kayıt ve belgelere dayanan tespitlerde, miktara itibar edilmesi gerektiği takdirde, miktar fazlası zilyedin göstereceği taraftan ifraz edilir (m. 21/2). Zilyet tespit sırasında hazır bulunmaz veya tercih hakkını kullanmaktan kaçınırsa ifraz, zilyedin yararına uygun düşen taraftan yapılır (m. 21/3). Yani zilyede tercih hakkı tanınmıştır: fazla çıkan kısmın hangi tarafta ayrılacağını zilyet belirleyebilir; hazır bulunmazsa kadastro ekibi zilyedin yararına en uygun tarafı seçer. Bu düzenlemeler, kadastro çalışmasında hazır bulunmanın önemini gösterir.

Fazla Kısım İçin Zilyetlik Yoluyla Tespit

İfraz edilen miktar fazlası, ilgili zilyedin uzun süreli kullanımına dayanarak kendi adına tespit ettirebileceği bir alandır. Kadastro Kanunu m. 14, tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlarda, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldır malik sıfatıyla zilyetliği belgelerle veya bilirkişi veya tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedin adına tespit yapılmasını düzenler; sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönümü aşan kısımlar için ayrıca belge şartları aranır. Tapuda kayıtlı taşınmazlarda ise m. 13 uyarınca kayıt sahibi veya mirasçıları zilyet ise kendi adlarına, başkası zilyet ise koşullara göre zilyet adına tespit yapılır. Bu şartlar sağlanmıyorsa fazlalık, Hazine adına tespit edilebilir (m. 17). Zilyetlik yoluyla taşınmaz kazanımının hukuki çerçevesi için zilyetlikle taşınmaz kazanımı ve olağanüstü zamanaşımı yazısına bakabilirsiniz.

Kadastro Çalışması Sırasında Yapılması Gerekenler

Kadastro çalışması yapılan bölgede taşınmazı bulunanlar için pratik öneriler: kadastro çalışmasından haberdar olur olmaz tapu senedini, eski haritaları, vergi kayıtlarını ve diğer belgeleri hazırlamak; sınır komşularıyla sınırın nerede olduğu konusunda mutabakat sağlamak; kadastro ekibi sınırlandırma yaparken arazide hazır bulunmak; kayıttaki sınırların nitelemesini (değişebilir mi, sabit mi) tespit ekibine anlatmak; fazlalık çıkması durumunda tercih hakkını kullanmak; tutanağı imzalamadan önce dikkatle okumak; itirazı varsa otuz günlük ilan süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açmak. Kadastro tespitine itiraz için kadastro tespitine itiraz yazısı yol göstericidir.

Kadastro Sonrası Yapılabilecekler

Kadastro tutanağı kesinleştikten sonra miktar farkı için dava yolları sınırlıdır. Kadastro Kanunu m. 12’ye göre tutanakların kesinleşmesinden itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz olunamaz. Bu nedenle kadastro sırasında ve ilan süresi içinde hakların korunması çok önemlidir. Maddi hatalar için ise tapu sicilinin düzeltilmesi davası açılabilir. Bu konuda tapu sicilinin düzeltilmesi davası yazısına göz atabilirsiniz. Ayrıca sınır uyuşmazlıklarında sınır tespiti ve kadastro davaları yazısı bilgi verir.

Satın Alırken Dikkat Edilecekler

Kadastro öncesi kayıtlı eski taşınmazları satın alacak kişiler, tapudaki miktarın güvenilirliğini sorgulamalıdır: kadastro çalışmasının yapılıp yapılmadığı, kaydın haritaya dayanıp dayanmadığı, sınırların niteliği, fiili kullanım durumu ve komşu parsel sınırları araştırılmalıdır. Fazla çıkan alan için hak iddia edilemeyebilir; eksik çıkan alan içinse satıcıya karşı ayıp hükümleri ve bedel iadesi talep edilebilir. Bu konuda taşınmaz satışında ayıp ve gizli kusur yazısı yararlıdır. Taşınmaz değeri için taşınmaz değerleme raporuna itiraz yazısına da bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Kadastro sırasında arazide hazır bulunmamak,
• Kayıttaki sınırların değişebilir olup olmadığını araştırmamak,
• Tapudaki miktarı fiili alanla eşdeğer saymak,
• Fazla çıkan kısım için zilyetlik delillerini toplamamak,
• İlan süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açmamak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir tarla sahibinin eski tapu kaydında 10 dönüm yazılıdır ve sınırlar “doğusu kuru dere, batısı komşunun tarlası” olarak tarif edilmiştir. Kadastro ölçümünde tarlanın fiilen 12 dönüm olduğu görülür. Sınırlar değişebilir nitelikte olduğundan kayıttaki miktar esas alınır ve 2 dönümlük fazlalık ifraz edilir. Zilyet tercih hakkını kullanarak fazla kısmın hangi taraftan ayrılacağını belirtir. Fazla kısım için yirmi yıllık zilyetlik ve belge şartları sağlanıyorsa, malik bu kısmı da kendi adına tespit ettirebilir.

Sonuç

Kadastroda tapudaki miktar ile fiili alan farkı, kaydın harita ve plana dayanıp dayanmadığına ve sınırın niteliğine göre çözülür. Haritaya dayanan kayıtlarda sınırlar, değişebilir sınırlı kayıtlarda miktar esas alınır ve fazlalık ifraz edilir; Hazine satışlarında on yıl sonra fazlalık kayıt sahibine kalabilir. Kadastro ve tapu uyuşmazlığınız için gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.