İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi: Güncel Durum

Türkiye’de uzun yıllar boyunca ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılaşma önemli bir sorun olarak varlığını sürdürmüştür. Bu soruna kısmi bir çözüm olarak getirilen imar barışı düzenlemesi, belirli koşulları taşıyan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınmasına imkân tanımıştır. Bu yazıda imar barışının kapsamını ve Yapı Kayıt Belgesinin sağladığı hakları ele alıyoruz.

İmar Barışı Nedir?

3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen Geçici Madde 16 ile, afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması amaçlanmıştır. Bu düzenlemeye göre, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için, belirlenen süre içinde başvuru yapılması ve kayıt bedelinin ödenmesi hâlinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilmiştir. Başvuruya konu yapının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu gibi hususlar, yapı sahibinin beyanına göre Yapı Kayıt Sistemine kaydedilmiştir.

Kayıt Bedelinin Hesaplanması

Kayıt bedeli, yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile yapının yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında hesaplanır ve genel bütçeye gelir kaydedilir. Bu oranları iki katına kadar artırma veya yarısına kadar azaltma yetkisi Cumhurbaşkanına (eski düzenlemede Bakanlar Kuruluna) verilmiştir.

Yapı Kayıt Belgesinin Sağladığı Haklar

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılarla ilgili olarak:

• Daha önce alınmış yıkım kararları ve tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
• Yapıya, ait olduğu abone grubuna göre geçici olarak su, elektrik ve doğal gaz bağlanabilir.
• Yapı ruhsatı olup yapı kullanma izin belgesi alınamamış veya ruhsatsız yapılarda, maliklerin tamamının muvafakati ve imar planındaki umumi hizmet alanlarının terk edilmesi şartıyla, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir (bu durumda ilave bedel ödenir).

Belgenin Kapsam Dışında Bıraktığı Durumlar

Yapı Kayıt Belgesinden yararlanma imkânı sınırsız değildir. Kanun, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlardaki yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı alanı için tahsisli araziler üzerindeki yapıları bu düzenlemenin dışında tutmuştur. Bu nedenle başkasının arazisi üzerine yapılmış bir yapı için Yapı Kayıt Belgesi alınamaz.

Hazine Arazisi Üzerindeki Yapılarda Satın Alma Hakkı

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması hâlinde, bu taşınmazlar ilgili bakanlığa devredilir. Belge sahipleri ile kanuni veya akdi halefleri, belirlenen süre içinde yapacakları satın alma talepleri üzerine bu taşınmazları rayiç bedel üzerinden doğrudan satın alabilir. Peşin ödemede belirli bir indirim uygulanabilir; taksitli satışlarda ise belirli bir peşinat sonrası kalan bedel taksitlendirilebilir.

Belgenin Geçerlilik Süresi ve Sınırları

Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Bu belge, imar mevzuatına tam uygunluk sağlamaz; yalnızca mevcut durumu kayıt altına alarak belirli idari yaptırımları ortadan kaldırır. Bina yenilendiğinde veya kentsel dönüşüm kapsamına girdiğinde, yürürlükteki güncel imar mevzuatı hükümleri uygulanır; Yapı Kayıt Belgesi kazanılmış bir imar hakkı oluşturmaz.

Belediye Arazisi Üzerindeki Yapılarda Durum

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması hâlinde de, Hazine arazisindeki duruma benzer şekilde, belge sahipleri talepleri üzerine bedeli ilgili belediyeye ödemek kaydıyla bu taşınmazları rayiç bedel üzerinden doğrudan satın alabilir. Bu düzenleme, belediye mülkiyetindeki arsalar üzerine yıllar önce inşa edilmiş ancak resmî bir tahsis veya satış işlemi bulunmayan yapıların sahiplerine, taşınmazı yasal yollardan edinme imkânı tanımaktadır.

Yapı Kayıt Belgesi Sonrası Satış ve Ecrimisil

Yapı kayıt belgesine konu taşınmazın satışa konu edilen kısımlarından, yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmaz; daha önce tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir ve tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir. Bu düzenleme, imar barışından yararlanan malikler için önemli bir ek avantaj sağlamaktadır ve satın alma sürecindeki toplam maliyeti azaltabilir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

2016 yılında ruhsatına aykırı olarak bir kat ilave edilen bir bina hakkında belediye tarafından yıkım kararı alınmış ancak henüz uygulanmamıştır. Bina maliki, imar barışı kapsamında başvuru yaparak Yapı Kayıt Belgesi almış ve kayıt bedelini ödemiştir. Bu belge sayesinde daha önce alınan yıkım kararı iptal edilmiş ve bina hakkındaki tahsil edilememiş idari para cezaları da kaldırılmıştır. Ancak malik, binasını yıkıp yeniden yapmak istediğinde, yeni yapı için yürürlükteki imar mevzuatına ve ilgili tüm ruhsat şartlarına tam olarak uyması gerektiği konusunda bilgilendirilmiştir.

Pratik Öneriler

• Yapı Kayıt Belgesi bulunan bir taşınmaz satın alınacaksa, belgenin kapsamının ve sağladığı hakların sınırlarının netleştirilmesi önemlidir.
• Belge, yapının depreme dayanıklılığını göstermediğinden, özellikle eski yapılarda ayrıca teknik değerlendirme yaptırılması önerilir.
• Hazine arazisi üzerindeki yapılarda satın alma hakkının süresi takip edilmelidir.

Kaçak Yapılarla İlişkisi

İmar barışı düzenlemesi belirli bir tarihten (31.12.2017) önceki yapılarla sınırlı olduğundan, bu tarihten sonra yapılan kaçak veya ruhsata aykırı yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınamaz. Bu tür yeni yapılar hakkında imar mevzuatının olağan yaptırımları (yıkım kararı, para cezası) tam olarak uygulanmaya devam eder. Bu nedenle malikler, sahip oldukları yapının imar barışı kapsamına girip girmediğini tarih bakımından dikkatle değerlendirmelidir.

Yeni Başvuru Dönemlerinin Takip Edilmesi

İmar barışı düzenlemesi ilk kez 2018 yılında belirli bir başvuru süresiyle uygulamaya konmuş olsa da, kanun koyucu zaman zaman benzer af niteliğinde düzenlemeleri gündeme getirebilmektedir. Bu nedenle geçmişte başvuru süresini kaçıran veya o dönemde şartları taşımayan maliklerin, güncel mevzuatta yeni bir düzenleme olup olmadığını takip etmesi faydalı olabilir; ancak her düzenlemenin kendine özgü tarih ve şartları olduğu unutulmamalıdır.

Sonuç

İmar barışı ve Yapı Kayıt Belgesi, geçmişteki ruhsatsız yapılaşmadan kaynaklanan bazı idari sorunları çözmekle birlikte, kalıcı bir imar uygunluğu sağlamayan istisnai bir düzenlemedir. Gayrimenkul hukuku kapsamında imar barışı ve Yapı Kayıt Belgesi süreçlerinizin değerlendirilmesi için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.