Hisseli Tapuda Satış ve Diğer Paydaşların Durumu

Miras veya ortak satın alma yoluyla oluşan hisseli (paylı) mülkiyette, paydaşlardan birinin kendi payını satmak istemesi sık karşılaşılan bir durumdur. Bu satışın diğer paydaşlar açısından ne gibi sonuçlar doğurduğu, kanunda özel olarak düzenlenmiştir. Bu yazıda hisseli tapuda satış işleminin kuralları ve diğer paydaşların hakları ele alınmaktadır.

Paylı Mülkiyette Payın Bağımsız Niteliği

Türk Medeni Kanunu’na göre paylı mülkiyette her paydaşın payı, kendisine ait bağımsız bir hak olarak kabul edilir. Paydaş, kendi payı üzerinde diğer paydaşların rızasına gerek olmaksızın satış, bağışlama, ipotek gibi tasarruf işlemleri yapabilir. Bu, paylı mülkiyeti elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyetten ayıran temel özelliklerden biridir. İki mülkiyet türü arasındaki farklara elbirliği (iştirak) mülkiyeti nedir yazısında değinilmiştir.

Payın Satışında Şekil Şartı

Taşınmaz payının satışı, tıpkı taşınmazın tamamının satışında olduğu gibi, tapu sicil müdürlüğünde resmi şekilde yapılmalıdır. Adi yazılı veya sözlü olarak yapılan pay satış vaatleri, resmi şekle uyulmadığı için kural olarak geçersizdir; ancak tarafların bu yönde bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde düzenlenmişse durum farklı değerlendirilir. Ayrıntılı bilgi için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yazısına bakılabilir.

Diğer Paydaşların Önalım (Şufa) Hakkı

Bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar TMK m. 732 ve devamı hükümleri uyarınca önalım (şufa) hakkına sahiptir. Bu hak, satılan payı, alıcının ödediği bedelle ve şartlarla öncelikle satın alma imkânı tanır. Önalım hakkının kullanım süresi, satışın kendisine bildirildiği tarihten itibaren üç ay, her hâlde satış tarihinden itibaren bir yıldır (7571 sayılı Kanunla güncellenmiş süre). Konunun ayrıntıları için önalım (şufa) davası yazısı incelenebilir.

Önalım Hakkından Feragat ve Süresi

Paydaşlar, önalım haklarından resmi şekilde feragat edebilir veya belirli bir satışa özgü olarak bu haktan vazgeçebilir. Feragatin geçerliliği ve süreye ilişkin ayrıntılar önalım hakkından feragat ve süresi yazısında ele alınmıştır.

Alıcının Diğer Paydaşlarla İlişkisi

Payını satın alan yeni malik, satın aldığı pay oranında diğer paydaşlarla birlikte paylı mülkiyet ilişkisine dâhil olur. Yeni paydaş, taşınmazdan yararlanma, ortak yönetim kararlarına katılma ve gerektiğinde ortaklığın giderilmesini isteme gibi haklara sahip olur. Ancak fiilen taşınmazın hangi kısmından yararlanacağı konusunda diğer paydaşlarla anlaşma sağlanamazsa, bu durum uyuşmazlığa dönüşebilir.

Anlaşmazlık Hâlinde Ortaklığın Giderilmesi

Paydaşlar arasında taşınmazın kullanımı veya yönetimi konusunda uzlaşma sağlanamaması durumunda, herhangi bir paydaş ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açarak paylı mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini isteyebilir. Bu davada taşınmaz aynen taksim edilebileceği gibi satış yoluyla paraya çevrilerek bedeli paydaşlar arasında paylaştırılabilir. Ayrıntılı bilgi için ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası yazısına bakılabilir.

Payın Haczedilmesi ve İpotek Edilmesi

Paydaşın payı, kendisine ait bir alacak nedeniyle haczedilebilir veya kredi teminatı olarak ipotek edilebilir. Bu işlemler yalnızca ilgili paydaşın payını etkiler, diğer paydaşların paylarına sirayet etmez. Ancak haciz veya ipoteğin paraya çevrilmesi sürecinde satışa çıkan pay için de diğer paydaşların önalım hakkı gündeme gelebilir.

Paydaşlar Arasında Fiilen Kullanım Paylaşımı (Taksim Sözleşmesi)

Paydaşlar, resmi şekilde ortaklığı sona erdirmeseler dahi, taşınmazın hangi kısmının hangi paydaş tarafından fiilen kullanılacağına dair aralarında bir kullanım (taksim) sözleşmesi yapabilir. Bu sözleşme, paydaşlar arasında bağlayıcı olmakla birlikte, tapu kaydına yansımadığı için üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyebilir. Bu nedenle önemli taşınmazlarda fiilen kullanım paylaşımının da mümkünse tapu siciline şerh verilmesi önerilir.

Paydaşın Payını Üçüncü Kişiye Vaat Etmesi

Bazı durumlarda paydaş, henüz resmi satış yapmadan önce payını satacağına dair üçüncü kişiyle bir ön anlaşma (satış vaadi) yapabilir. Bu tür vaatlerin bağlayıcı olabilmesi için noterde düzenleme şeklinde yapılması ve tapu siciline şerh verilmesi gerekir; aksi hâlde vaat, yalnızca taraflar arasında borç doğuran bir anlaşma niteliğinde kalır ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.

Paydaşlardan Birinin Ölümü Hâlinde Payın Durumu

Paydaşlardan birinin vefatı hâlinde, o paydaşa ait pay mirasçılarına miras hükümlerine göre intikal eder. Mirasçılar arasında pay üzerinde yeni bir paylı mülkiyet ilişkisi doğabileceği gibi, mirasçılar kendi aralarında taksim yaparak payı tek bir mirasçıya da bırakabilir. Bu süreçte mirasçıların taşınmaz üzerindeki paylarını üçüncü kişilere devretmesi hâlinde de aynı önalım kuralları geçerliliğini korur.

Payın Kısmi Satışı

Paydaş, kendi payının tamamını satabileceği gibi, payının bir kısmını da satabilir. Bu durumda paydaş sayısı artar ve her yeni paydaş, kendi payı oranında diğer paydaşlarla birlikte paylı mülkiyet ilişkisine dâhil olur. Paydaş sayısının artması, taşınmazın yönetimi ve ortak kararların alınmasını uygulamada daha güç hâle getirebileceğinden, büyük taşınmazlarda payların bölünerek satılması yerine toplu satış veya ortaklığın giderilmesi yolunun tercih edilmesi bazen daha pratik olabilir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Miras yoluyla üç kardeşe hisseli olarak intikal eden bir arsada, kardeşlerden biri kendi payını üçüncü bir kişiye satmıştır. Satış tapuda tescil edildikten sonra diğer iki kardeşe noter aracılığıyla bildirilmiş, kardeşlerden biri bildirim tarihinden itibaren üç ay içinde önalım hakkını kullanarak payı aynı bedelle satın almıştır.

Hisseli Satışta Alıcının Dikkat Etmesi Gerekenler

Hisseli bir taşınmazda pay satın almayı düşünen alıcıların, yalnızca satın alacakları payın değil, taşınmazın tamamındaki diğer paydaşların ve onların paylarındaki takyidatların (haciz, ipotek gibi) da tapu kaydından incelenmesi önemlidir. Ayrıca alıcı, satışın diğer paydaşlara usulüne uygun bildirilip bildirilmediğini de araştırmalıdır; çünkü bildirim yapılmamışsa önalım süresi işlemeye devam eder ve alıcı, satın aldığı payı uzun bir süre önalım riskiyle birlikte elinde tutmuş olur.

Hisseli Satışın Vergisel Boyutu

Pay satışında da, taşınmazın tamamının satışında olduğu gibi tapu harcı ve varsa değer artış kazancı vergisi gündeme gelir. Bu yükümlülükler, satılan payın değeri üzerinden hesaplanır. Paydaşların, satış öncesinde bu vergisel yükümlülükleri de göz önünde bulundurarak fiyatlandırma yapması, ileride beklenmedik maliyetlerle karşılaşılmasını önler.

Sonuç

Hisseli tapuda satış, paydaşın bağımsız tasarruf yetkisinin doğal bir sonucu olmakla birlikte, diğer paydaşların önalım hakkı nedeniyle özel bir usule tabidir. Payını satmak veya önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşların, süre ve bildirim şartlarına dikkat etmesi büyük önem taşır. Gayrimenkul hukuku kapsamında paylı mülkiyetten doğan uyuşmazlıklarınız için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.