Kiraya Veren Kiralananda Yenilik veya Değişiklik Yapabilir mi? TBK 320 ve Sınırları

Kiralık binada asansör yenilenecek, cephe boyanacak, çatı yalıtımı yapılacak ya da evin tesisatı yenilenecek. Kiraya verenin bu işleri yapmak istemesi doğaldır; ancak kiracı o binada yaşamaya devam ediyor ve gürültü, toz, su kesintisi gibi sıkıntılara katlanmak zorunda kalıyor. Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklik yapma hakkını tanır, ancak bunu kiracının menfaatiyle dengelenmiş bir çerçeveye oturtur. Bu yazıda bu hakkın kapsamını, sınırlarını ve kiracının haklarını anlatıyoruz.

Kanuni Çerçeve: TBK m. 320

TBK m. 320/1’e göre kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir. İkinci fıkra ise bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya verenin kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlü olduğunu ve kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin haklarının saklı olduğunu belirtir. Bu hüküm iki ölçüt koyar: işin sözleşmenin feshini gerektirmemesi ve kiracıdan katlanmasının beklenebilir olması.

Hangi İşler “Katlanılabilir” Sayılır?

Katlanılabilirlik ölçütü somut olaya göre belirlenir. Genel olarak şu unsurlar dikkate alınır:

• İşin süresi ve yoğunluğu (birkaç günlük hafif çalışma ile aylarca süren yıkım işi arasındaki fark),
• Kiralananın kullanımını ne ölçüde etkilediği,
• İşin zorunlu veya faydalı olup olmadığı (güvenlik, yalıtım ve zorunlu yenilemeler daha kolay kabul edilir),
• Kiracının kişisel durumu (hasta, çocuklu aile, işyeri açık saatleri),
• İşin ne zaman ve hangi saatlerde yapıldığı.

Örneğin binanın dış cephe boyası veya asansör yenilemesi genellikle katlanılabilir kabul edilirken, kullanımı aylarca imkânsız kılan kapsamlı tadilatlar katlanılabilirlik sınırını aşabilir. Bu noktada sözleşmenin feshini gerektirecek ölçüde ağır işler kanun kapsamı dışında kalır ve farklı hükümler (esaslı onarım ve yeniden inşa) devreye girer. Bu konuda esaslı onarım ve yeniden inşa nedeniyle tahliye yazısını okuyabilirsiniz.

Kiracının Menfaatini Gözetme Borcu

Kiraya veren, yenilik ve değişiklikleri yaparken kiracının menfaatlerini gözetmek zorundadır. Bu gözetme borcunun somut görünümleri şunlardır:

1. İşi kiracıya önceden bildirmek ve makul bir plan sunmak,
2. Çalışma saatlerini kiracının yaşamına ve işine uygun belirlemek,
3. Kiralananın kullanılabilir kalmasını sağlayacak önlemleri almak (toz perdesi, su ve elektrik kesintisi sürelerini kısa tutmak),
4. Kiracının eşyalarının zarar görmemesi için koruyucu tedbirleri almak,
5. İşi mümkün olan en kısa sürede bitirmek.

Kiraya verenin bu yükümlülükleri ihlal etmesi, kiracıya tazminat ve indirim hakkı verir. Kiralananın kullanımını etkileyen çalışmalara katlanma yükümlülüğü ile ilgili TBK m. 319 hükmü de birlikte değerlendirilir; ayrıntı için kiracının temizlik, bakım ve ayıp bildirme yükümlülüğü yazısına bakabilirsiniz.

Kira İndirimi Hakkı

Yenilik ve değişiklik çalışmaları kiracının kiralananı kullanmasını kısıtlıyorsa, kiracı kira bedelinden indirim isteyebilir. Bu, ayıp nedeniyle kira indirimine benzer bir mantıkla çalışır: kullanım değeri ne ölçüde azaldıysa indirim de o ölçüde olmalıdır. Örneğin bir odanın aylarca kullanılamaması, su ve elektriğin sık kesilmesi veya işyerinde vitrinin kapanması indirim gerekçesi olabilir. İndirimin nasıl hesaplandığı için ayıp nedeniyle kira bedelinden orantılı indirim yazısı yararlı bir çerçeve sunar. Kiracı, indirim talebini yazılı ve gerekçeli yapmalı, tartışmasız kısmı ödemeye devam etmelidir.

Zararın Giderilmesi

Çalışma sırasında kiracının eşyaları zarar görmüşse, geçici konaklama veya taşınma masrafı doğmuşsa ya da işyerinde gelir kaybı yaşanmışsa, kiracı zararın giderilmesini isteyebilir. Zarar kalemlerinin belgelenmesi gerekir. Kiraya verenin kusuru, çalışmanın gereksiz uzaması veya yetersiz önlem almasıyla ilgilidir. Kiraya verenin ayıp ve zarar sorumluluğu için kiraya verenin ayıptan doğan zarar giderim sorumluluğu ve kusursuzluk ispatı yazısına göz atabilirsiniz.

Kiracının İtiraz ve Fesih Seçenekleri

Kiracıdan katlanması beklenemeyecek işlerde kiracı çalışmalara itiraz edebilir. Çalışma kiralananın kullanımını önemli ölçüde engelliyorsa ve makul sürede giderilmiyorsa, kiracı ayıp hükümlerine dayanarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih gibi ağır bir adım atmadan önce durumu yazılı bildirmek, kiraya verene süre tanımak ve delilleri toplamak önemlidir. Kiracı ayrıca mahkemeden ihtiyati tedbir talep ederek işin durdurulmasını isteyebilir; bu yol özellikle kiracının kullanımını fiilen imkânsız kılan çalışmalarda gündeme gelir. Bu konuda kiralananın ihtiyaten tedbir yoluyla korunması yazısı okunabilir.

Kiraya Verenin Hakkının Sınırı

Kiraya veren, bu hakkı kiracıyı sıkıştırmak veya kira ilişkisini sonlandırmak amacıyla kullanamaz. Tadilat bahanesiyle kiracıyı kiralananı terk etmeye zorlamak, dürüstlük kuralına aykırıdır ve hakkın kötüye kullanılması sayılır. Ayrıca kiraya verenin çalışmaları kiralananın sözleşmede öngörülen kullanımını ortadan kaldıracak ölçüde yapması halinde kiracının hakları daha geniştir. Kiraya verenin kiralanana girme hakkının sınırları için kiraya verenin kiralanana girme hakkı ve sınırı yazısına bakabilirsiniz.

Kat Mülkiyetinde Ortak Alan ve Kararlar

Site ve apartmanlarda yapılan yenilemeler çoğu zaman kat malikleri kurulu kararıyla yapılır. Bu durumda kiraya veren tek başına karar vermiş olmaz; ancak kiracıya karşı kiraya verenin sorumluluğu devam eder. Kiracı, aidat ve ortak giderlerden kaynaklanan yükümlülükleri sözleşmesine göre ödemeye devam eder. Kiracının aidat sorumluluğu için kat mülkiyetinde kiracının aidat sorumluluğu yazısı faydalıdır.

Sık Yapılan Hatalar

• Kiracıya haber vermeden çalışma başlatmak,
• Kiracının itirazını dikkate almamak,
• Kira indirimi talebini yazılı yapmamak,
• Zarar belgelerini toplamamak,
• Tadilatı kiracıyı çıkarma aracı olarak kullanmak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir kiraya veren, kiracının oturduğu dairenin banyosunda tesisat yenilemesi yapmak ister ve kiracıya iki hafta önceden yazılı bildirim gönderir. Çalışma sırasında banyo on gün kullanılamaz. Kiracı, bu süre için kira bedelinden orantılı indirim talep eder ve geçici olarak komşusundaki duşu kullanmak yerine spor salonu masrafı yaptığını belgelendirir. Kiraya veren işi yönettiği ve kiracıya bilgi verdiği için kusuru sınırlı olsa da, kullanım kısıtlaması nedeniyle indirim hakkı doğar.

Sonuç

Kiraya veren, katlanılabilir yenilik ve değişiklikleri yapabilir; ancak kiracının menfaatini gözetmek, indirim ve zarar haklarına saygı göstermek zorundadır. Kiracı ise yazılı bildirim ve belgelemeyle haklarını korumalıdır. Kiralananda yapılan çalışmalar nedeniyle yaşadığınız bir uyuşmazlık için kira hukuku sayfamıza bakabilir, iletişim üzerinden bize telefon veya mesajla ulaşabilirsiniz.