Kiracı Ayıbı Kendisi Giderirse Masrafı Kira Bedelinden Düşebilir mi? TBK 306 Rehberi

Kiralık evde tesisat patlamış, çatıdan su sızıyor ya da kalorifer çalışmıyor; kiracı defalarca aramış ama ev sahibi ilgilenmiyor. Kiracı bu noktada “kendim yaptırsam, parasını kiradan düşsem” diye düşünür. Bu yol hukuken mümkündür; fakat Türk Borçlar Kanunu bunu belirli şartlara bağlar. Şartlara uyulmadan yapılan onarım, kiracıyı hem masraf yükü hem de temerrüt riskiyle karşı karşıya bırakabilir. Bu yazıda kiracının ayıbı kiraya veren hesabına gidertme hakkını, adım adım nasıl kullanılacağını ve nelere dikkat edilmesi gerektiğini anlatıyoruz.

Kanuni Dayanak: TBK m. 306

TBK m. 306’ya göre kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Kanun aynı hükümde, ayıbın kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve ayıbın verilen süre içinde giderilmemesi halinde kiracının sözleşmeyi feshedebileceğini de öngörür. Yani kiracının önünde birkaç seçenek vardır: ayıbın giderilmesini beklemek, süre verip kendisi gidertmek, benzer bir taşınmaza geçmeyi talep etmek ya da şartlar varsa sözleşmeyi feshetmek.

Önce Ayıp Bildirimi: Sıralama Önemli

Kiracının ayıp giderme hakkının ilk basamağı, ayıbın kiraya verene bildirilmesidir. TBK m. 318’e göre kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür. Bildirim yapılmadan kiraya verenin ayıptan haberdar olduğu kabul edilemez ve süre verme hakkı da doğmaz. Bildirim yazılı yapılmalıdır: iadeli taahhütlü mektup, noter ihtarnamesi, kayıtlı elektronik posta ya da en azından ispatı mümkün mesaj. Bildirimde ayıbın ne olduğu, ne zamandan beri var olduğu, fotoğraf veya video ile ilişkilendirilmesi ve kiracının talebi net biçimde yazılmalıdır.

Uygun Süre Verme

Bildirimden sonra kiracı kiraya verene ayıbı gidermesi için uygun bir süre tanımalıdır. Kanun bu sürenin kaç gün olduğunu belirtmez; ayıbın niteliğine, aciliyetine ve giderme için gereken zamana göre belirlenir. Su kaçağı, elektrik arızası, ısıtma sisteminin çalışmaması gibi acil ve yaşamı doğrudan etkileyen durumlarda kısa bir süre, boya yenileme veya kapı tamiri gibi acil olmayan işlerde daha uzun bir süre makuldür. Kiracı bildirimde açıkça “en geç şu tarihe kadar giderilmezse ayıbı kendi hesabıma giderteceğim ve masrafı kira bedelinden düşeceğim” diye yazmalıdır. Bu ifade hem süre verme iradesini hem de ilerideki adımı ortaya koyar.

Ayıbı Kiraya Veren Hesabına Gidertme

Süre boyunca kiraya veren ayıbı gidermezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir. Burada iki noktaya dikkat edilmelidir:

1. Masrafın gerekli ve makul olması: Kiracı, ayıbın giderilmesi için gereken en uygun ve ekonomik yolu seçmelidir. Gereğinden pahalı malzeme veya hizmet tercih edilmesi, masrafın kiraya verene yüklenmesini tartışmalı hale getirir.
2. Belgelendirme: Tamir için fatura, usta teklifi, malzeme fişleri ve fotoğraflar saklanmalıdır. Mümkünse onarım öncesi ve sonrası durumu gösteren görüntüler alınmalıdır.

Kiraya veren, masrafın fahiş olduğunu veya ayıbın kiracı kaynaklı olduğunu ileri sürebilir; bu durumda ispat yükü ve bilirkişi incelemesi gündeme gelir. Acil ve tehlikeli durumlarda (örneğin doğalgaz kaçağı) kiracı, süre vermeden geçici önlem alabilir; ancak bu istisnai durum somut olayda değerlendirilir.

Masrafın Kira Bedelinden Düşülmesi

Kiracının gidertme masrafından doğan alacağı, kira bedeline karşı takas veya mahsup yoluyla ileri sürülebilir. Ancak mahsup beyanı açık ve yazılı yapılmalıdır. Bu konuda TBK m. 326 kiracının ve kiraya verenin kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemeyeceğini belirtir; yani sözleşmede “takas yapılamaz” yazsa bile bu hüküm geçersizdir. Takas hakkının ayrıntıları için kira borcunda takas yasağı ve takas hakkından önceden feragat yazısına bakabilirsiniz. Mahsup yaparken kiracının kira bedelinin tartışmasız kısmını ödemeye devam etmesi, temerrüt riskini azaltır.

Ayıp Kimin Sorumluluğunda?

Ayıp giderme hakkı, yalnızca kiraya verenin sorumluluğundaki ayıplarda doğar. Kiracının olağan kullanım kapsamında yapması gereken küçük bakım ve onarımlar (ampul, musluk contası gibi) kiracıya aittir (TBK m. 317). Kiracı kendi ihmali veya özensiz kullanımı sonucu oluşan ayıbı kiraya veren hesabına gidertemez. Bu ayrımın yanlış yapılması, en sık görülen uyuşmazlık nedenlerinden biridir. Ayrıntı için kiracının temizlik, bakım ve ayıp bildirme yükümlülüğü yazısını okuyabilirsiniz.

Ayıpla Orantılı Kira İndirimi ve Fesih Seçenekleri

Kiracı ayıbı kendisi gidertmek istemezse, ayıpla orantılı kira indirimi isteyebilir. Ayrıca ayıp kullanımı önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen süre içinde giderilmemişse, kiracı sözleşmeyi feshedebilir. Seçimlik hakların hangisinin daha uygun olduğu somut olaya göre değişir: kısa süreli bir arızada gidertme, uzun süren yapısal bir sorunda indirim veya fesih daha isabetli olabilir. Ayıplı teslim ve kiracının hakları için kiralananın ayıplı teslimi ve kiracının hakları yazısı yararlıdır.

Kiraya Verenin Bakım ve Onarım Borcu

Kiraya veren, kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli halde bulundurmakla yükümlüdür (TBK m. 301). Bu borç, ayıp giderme hakkının temelini oluşturur. Kiraya verenin bakım yükümlülüğünün sınırları için kiraya verenin bakım ve onarım borcu yazısına göz atabilirsiniz.

Uyuşmazlık Halinde Yol Haritası

Kiraya veren masrafın mahsubuna itiraz eder, kira bedelinin tamamını isterse kiracının elinde bulunması gereken belgeler şunlardır: ayıp bildirim yazısı ve tebliğ belgesi, süre verilmesine ilişkin yazışma, onarım faturası ve teklifleri, fotoğraf ve videolar, mahsup beyanı. Uyuşmazlık büyürse konut ve işyeri kira uyuşmazlıklarında dava şartı olan arabuluculuğa başvurmak gerekir; ayrıntı için kira sözleşmesinde zorunlu arabuluculuk süreci yazısına bakın.

Sık Yapılan Hatalar

• Ayıbı yazılı bildirmeden onarım yaptırmak,
• Süre vermeden masrafı kiradan düşmek,
• Fatura ve fotoğraf saklamamak,
• Kendi bakım yükümlülüğündeki arızayı kiraya verene yüklemek,
• Kiranın tamamını keserek temerrüde düşmek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir kiracı, bodrum katındaki ısıtma sisteminin çalışmadığını kiraya verene yazılı olarak bildirir ve yedi gün süre verir. Kiraya veren cevap vermez. Kiracı, üç farklı ustadan teklif alır, en uygununu seçer, onarım öncesi ve sonrası fotoğraf çeker ve faturayı saklar. Ardından masrafı hangi ayın kirasından düşeceğini yazılı bildirir. Bu adımlar eksiksiz izlendiğinden kiracının mahsup hakkı güçlü bir dayanağa oturur.

Sonuç

Kiracının ayıbı kiraya veren hesabına gidertme hakkı vardır; ancak bu hak sırayla ve belgeli kullanıldığında korunur. Bildirim, süre verme, makul masraf ve belgeleme dört temel adımdır. Kira ilişkisinde ayıp ve onarım uyuşmazlığınız için kira hukuku sayfamıza bakabilir, iletişim sayfasından bizi arayabilir veya mesaj gönderebilirsiniz.