İhale Alıcısı Mülkiyeti Ne Zaman Kazanır? Yedi Günlük Ödeme, Kullanım Bedeli ve İhalenin Feshi (İİK 130-134)

İcra yoluyla taşınmaz almak, piyasa değerinin altında bir bedelle mülk edinme imkânı gibi görünse de, hukuki süreçler ve süreler nedeniyle dikkat gerektirir. İhaleyi kazanan kişinin ne zaman ödeme yapması gerektiği, mülkiyeti ne zaman kazandığı ve taşınmazı kullanan kişilerle ilişkisinin nasıl işlediği, sık sorulan sorulardandır. Ayrıca ihalenin feshi tehlikesi, alıcı için belirsizlik doğurabilir. İcra ve İflas Kanunu’nun 130, 131 ve 134. maddeleri bu konuları düzenler. Bu yazıda ihale sonrasındaki süreci adım adım anlatıyoruz.

İhale Bedelinin Ödenmesi

İİK m. 130’a göre ihale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır. Bu süre kısadır ve ihalenin feshi tartışması ödemeyi durdurmaz. Alıcı ödemeyi süresinde yapmazsa, elektronik satış portalında ilan edilen yaptırımlar uygulanır: yatırdığı teminat iade edilmez ve satış masraflarına mahsup edilir. Bu nedenle ihaleye katılan kişinin, bedeli yedi gün içinde ödeyebilecek mali güce sahip olması gerekir. Bedelin ödenmesi için teminat yatırma ve satış şartları için elektronik ortamda açık artırma yazısına bakabilirsiniz.

Ödeme Süresi İçinde Taşınmazın İdaresi

İİK m. 131’e göre satış bedelinin ödenmesi için mühlet verilmişse para verilinceye kadar, hasar ve masrafı müşteriye (alıcıya) ait olmak üzere taşınmaz, icra dairesi tarafından idare olunur. Bu müddet içinde icra dairesinin müsaadesi olmaksızın tapuca hiçbir tescil yapılamaz. İcra dairesi, satış bedelini temin için ayrıca teminat gösterilmesini isteyebilir. Bu düzenleme, ödeme yapılmadan taşınmazın devredilmesini engeller ve alacaklı ile borçlunun haklarını korur. Ödeme süresi içinde meydana gelen hasar ve masraflar alıcıya aittir; bu nedenle alıcı bu riski göz önünde tutmalıdır.

Mülkiyetin Kazanılması

İİK m. 134/1’e göre icra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı, o taşınmazın mülkiyetini kazanır. İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği icra dairesi tarafından kararlaştırılır. Yani mülkiyet, kural olarak ihale ve bedelin ödenmesiyle geçer; tapu kaydı ise icra dairesinin talimatıyla düzeltilir. İcradan satın alınan taşınmaz, olağan satışlardan farklı olarak alıcı adına doğrudan tescil edilebilir ve önceki haciz ve şerhler kalkar. Ancak ipotek gibi bazı yükler artırma şartnamesine göre alıcıya devredilir; bu konuda taşınmaz satışında üç aylık süre ve artırma şartnamesi yazısına bakabilirsiniz.

Taşınmazı Kullananlardan Bedel Alınması

İİK m. 134/1’in eklenen cümlelerine göre ihale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, satışı yapılan taşınmazda kira sözleşmesine bağlı olarak oturan kişiye kira bedelini, diğer hallerde ise taşınmazı kullanan kişiye bilirkişi marifetiyle tespit edilen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emreder. İlgili, ihtara rağmen kirayı veya belirlenen bedeli icra dairesine yatırmazsa hakkında İİK m. 356 hükmü kıyasen uygulanır. Bu şekilde depo edilen bedel, ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir. Bu düzenleme, ihale ile mülkiyet arasındaki dönemde taşınmazın boş kalmaması ve kullanım bedelinin güvence altına alınması için getirilmiştir. Kiracı, borçlu veya işgalci olan kişiler bu emre uymak zorundadır.

İhalenin Feshi

İİK m. 134/2’ye göre ihalenin feshini, Türk Borçlar Kanunu’nun 281. maddesinde yazılı sebepler de dahil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmi sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler, yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla, icra mahkemesinden şikâyet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilir. Belirtilen kişiler dışında kalan kişilerce ihalenin feshinin talep edilmesi halinde, mahkemece talep dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir. Yani ihale gününe kadar yapılan işlemlerdeki usulsüzlükleri o güne kadar öğrenmiş sayılırsınız ve yedi günlük süre buna göre işler. Ayrıntılı bilgi için ihalenin feshi davası yazısını okuyabilirsiniz.

Fesih Talebinde Nispi Harç

İİK m. 134’te yapılan değişikliklere göre satış isteyen alacaklı, borçlu, resmi sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerce yapılan ihalenin feshi talebi, ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir. Bu harcın yarısı talepte bulunulurken peşin olarak yatırılmak zorundadır. Talebin kabulü halinde bu harç başka bir kimseye yüklenmez ve istem halinde iade edilir; talebin reddi halinde ise alınan harç iade edilmez ve harcın kalan kısmı ihalenin feshini isteyenden tahsil edilir. Bu düzenleme, ihalenin feshinin kötüye kullanılmasını caydırmayı amaçlar. Fesih isteyen kişi, talebinin haklı çıkma ihtimalini iyi değerlendirmelidir.

Kesinleşme ve Tapu İşlemleri

İhale, fesih süresi içinde talep edilmezse veya talep reddedilirse kesinleşir. Kesinleşen ihale sonrasında icra dairesi, alıcı adına tapu tescil işlemi için tapu müdürlüğüne yazı yazar ve taşınmaz üzerindeki haciz ve şerhler terkin edilir. Alıcı taşınmazın teslimini talep edebilir; taşınmazda oturan borçlu veya kiracı varsa tahliye süreci ayrıca işletilir. Taşınmazın tahliyesi için genel tahliye kuralları ve gerekirse icra dairesinin işlemleri uygulanır. Tahliye konusunda taşınmaz tahliye ve teslim ilamının icrası yazısına bakabilirsiniz.

Alıcı İçin Pratik Öneriler

İhale alıcısı, yedi günlük ödeme süresi için önceden finansman hazırlamalı, artırma şartnamesini ve tapu kaydını dikkatle incelemelidir. İhale sonrası fesih riskini göz önünde tutmalı, feshedilirse ödediği bedelin iadesi ve süreci öğrenmelidir. Taşınmazı kullanan kişi varsa kullanım bedelinin depo edilmesi için icra dairesine başvurabilir. Ayrıca mülkiyetin geçmesinden sonra vergi ve harç yükümlülükleri, aidat ve kamu alacakları konusunda şartnamedeki hükümlere dikkat etmelidir.

Borçlu ve Alacaklı İçin Pratik Öneriler

Borçlu ve alacaklı, ihale sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde ihalenin feshi için gerekçeleri değerlendirmelidir. Kıymet takdirinin düşüklüğü, ilan ve tebligat usulsüzlükleri, satış şartnamesindeki hatalar gibi nedenler fesih sebebi olabilir. Fesih talebinin dayanaklarını belgelemek ve süreyi kaçırmamak gerekir.

Sık Yapılan Hatalar

• İhale bedelini yedi günlük süre içinde ödememek,
• İhalenin feshi talep edildi diye ödemeyi durdurabileceğini sanmak,
• Yedi günlük fesih şikâyet süresini kaçırmak,
• Fesih talebinde nispi harç riskini hesaplamamak,
• Taşınmazı kullananlardan bedel depo edilmesini talep etmemek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir alıcı, icra ihalesinde bir dairenin en yüksek teklifi vererek ihaleyi kazanır. Artırma sonuç tutanağı ilan edildikten sonra alıcı yedi gün içinde bedeli nakden öder. Dairede kiracı oturmaktadır; alıcının talebi üzerine icra dairesi kiracıya kira bedelini icra dairesine yatırmasını emreder. Borçlu yedi gün içinde ihalenin feshini ister; mahkeme talebi reddeder. İhale kesinleşir, tapu alıcı adına tescil edilir ve depo edilen kira bedelleri alıcıya ödenir.

Sonuç

İhale alıcısı bedeli yedi gün içinde nakden öder ve taşınmazın mülkiyetini kazanır; ihalenin feshini yalnızca kanunda sayılan kişiler yedi gün içinde isteyebilir. Kullanım bedeli icra dairesine yatırılır. İcra ihalesi süreçlerinde haklarınızı ve süreleri öğrenmek için icra ve iflas hukuku sayfamıza bakabilir, iletişim üzerinden telefon veya mesajla bize ulaşabilirsiniz.