İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması ve Düzenleme Ortaklık Payı (DOP): Arsadan Ne Kadar Pay Kesilir?

Mahallenizdeki yeni imar planı, tapunuzdaki arsanın şeklini ve büyüklüğünü değiştirebilir mi? Evet: İmar Kanunu’nun 18. maddesi, belediyelere imar planına uygun düzenleme yapma ve parselleri yeniden dağıtma yetkisi tanır. Bu uygulama sırasında arsanızın belirli bir bölümü yol, park, okul gibi umumi hizmet alanlarına ayrılmak üzere “düzenleme ortaklık payı” adıyla kesilebilir. Malikler açısından en çok merak edilen konu bu kesintinin ne kadar olduğu ve buna karşı nasıl hak arayabilecekleridir. Bu yazıda 18. madde uygulamasını, düzenleme ortaklık payı sınırını ve hukuki yolları anlatıyoruz.

İmar Uygulaması Nedir?

İmar uygulaması, imar planında öngörülen yapılaşmanın hayata geçirilmesi için arazi ve arsaların yeniden düzenlenmesidir. İmar Kanunu m. 18’e göre imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Bu yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yetkiler valilikçe kullanılır. Bu düzenleme, plan uygulamasının malik muvafakatine bağımlı kalmamasını sağlar.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)

Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha; düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Bu pay, kamu ortak hizmet alanlarının bedelsiz olarak karşılanması için kullanılır: yollar, parklar, okul ve sağlık alanları gibi.

İmar Kanunu’nda DOP’nin sınırı önemlidir: bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez. Bu oran 2003 tarihli değişiklikle yüzde otuz beşten yüzde kırka, 2019 tarihli 7181 sayılı Kanunla ise yüzde kırk beşe yükseltilmiştir. Bu nedenle 2019’dan önceki uygulama sınırları ile bugünkü sınır arasında fark vardır.

Düzenleme Ortaklık Payının Kullanım Amacı

Düzenleme ortaklık payı yalnızca kamu hizmet alanlarının tesisi ve düzenleme nedeniyle doğan değer artışı karşılığında alınır. Hesaplama yapılırken belediye, düzenleme alanında gerekli umumi hizmet alanlarının toplam büyüklüğünü ve düzenleme sonrası parsellerde oluşan değer artışını dikkate alır. Bu payın kanuni sınırı aşması halinde uygulama hukuka aykırı olur. Ayrıca DOP’un yalnızca kamuya terk edilen ve fiilen kamu hizmeti için kullanılan alanlar için alınması, malik açısından tazminat hakkı doğuran ayrı bir konudur. Maliklerin, DOP uygulanan alanda bedelsiz kamuya geçen kısımlar için tazminat talep edip edemeyeceği somut olayın niteliğine göre değerlendirilir.

Uygulama Süreci

İmar uygulaması genellikle şu aşamalardan oluşur:

1. Planın onaylanması: İmar planı yürürlüğe girer.
2. Uygulama hazırlığı: Belediye, düzenleme sahasını belirler, hisse ve alan hesaplarını yapar ve parselasyon planını hazırlar.
3. Askıya çıkarma: Parselasyon planı askı ilanı ile duyurulur; malikler itiraz edebilir.
4. Onay ve tescil: Plan kesinleştikten sonra belediye encümeni onaylar ve tapu müdürlüğü resen tescil yapar.
5. Yeni parsellerin dağıtımı: Maliklere yeni parselleri, eski arazilerinin değerine ve payına göre verilir.

Bu süreçte maliklere yeni parsel belirlenirken şekil ve konum, eski parselin değeri ve DOP oranı dikkate alınır. Parselasyon planı kesinleştikten sonra tapu kayıtlarına işlenir ve malikler yeni tapularını alır.

Maliklerin İtiraz ve Dava Hakları

İmar uygulaması idari bir işlem olduğundan, malikler şu yollara başvurabilir:

• Askı süresince itiraz: Parselasyon planının askı ilanı sırasında belediyeye yazılı itiraz edilebilir.
• İdari yargıda iptal davası: Uygulama işlemine karşı, işlemin tebliği veya ilanından itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.
• Tazminat: Uygulama nedeniyle zarar gören malik, idarenin sorumluluğuna dayanarak tam yargı davası açabilir.
• Tapu ve alan uyuşmazlıkları: Hesaplama hatası, yüzölçümü farkı veya hak sahipliği tartışmaları adli yargıda ortaya konulabilir.

Bu nedenle uygulama ilan edildiğinde, malikin parselasyon planını, hesap cetvellerini ve yeni parsel belgesini incelemesi büyük önem taşır. Ayrıntı için imar planına itiraz davası ve imar uygulamasından doğan tapu uyuşmazlıkları yazılarına bakabilirsiniz.

Uygulama Sonrası Tapu ve Vergi Yönleri

Parselasyon sonucunda malikin eski parselinin yerine yeni parsel tescil edilir. Bu tescil işlemi, mülkiyeti kaybetme değil, mülkiyetin yeni parsele nakli anlamına gelir. Belirli koşullarda DOP kapsamında yapılan işlemler tapu harcı ve vergiden muaf tutulabilir; bu konuda güncel vergi mevzuatı esas alınmalıdır. Malik, yeni tapu kaydını, yüzölçümünü ve şerhleri kontrol etmeli, eski tapudaki ipotek ve şerhlerin yeni parsele aktarılıp aktarılmadığını doğrulamalıdır. Ayrıca yeni parsele ilişkin imar durumu (yapılaşma şartları) da belediyeden sorulmalıdır.

Kamulaştırma ile İlişkisi

DOP, kamulaştırma değildir; bedelsiz terktir. Ancak DOP sınırını aşan veya kamu hizmeti dışı amaçla kullanılan alanlar için kamulaştırma bedeli veya tazminat söz konusu olabilir. Aynı taşınmaz hem DOP hem kamulaştırma kapsamına girmişse, iki işlemin ilişkisi ve mahsup konusu tartışmalı olabilir. Bu tür durumlarda hukuki değerlendirme yapılması gerekir. Kamulaştırma sürecine ilişkin ayrıntı için kamulaştırmasız el atma davası yazısına bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Askı ilanını takip etmeyip itiraz süresini kaçırmak,
• Yüzde kırk beş sınırını aşan kesintiye itiraz etmemek,
• Yeni tapu kaydını ve alan hesabını kontrol etmemek,
• İdari yargıda altmış günlük dava süresini kaçırmak,
• DOP ile kamulaştırmayı karıştırıp tazminat haklarını ihmal etmek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir belediye, planlanan yeni mahalle için imar uygulaması yapar ve arsalardan düzenleme ortaklık payı keser. Bir malikin arsasından yüzde elli oranında kesinti yapıldığı ve bunun yüzde kırk beş sınırını aştığı tespit edilir. Malik askı süresi içinde itiraz eder ve idare mahkemesinde iptal davası açar. Mahkeme, DOP oranının kanuni sınırı aştığını belirlerse uygulamayı iptal eder ve belediye yeniden hesap yapar.

Sonuç

İmar Kanunu 18. madde uygulaması, belediyelere malik muvafakati aranmadan arsa düzenleme yetkisi verir; düzenleme ortaklık payı ise düzenleme öncesi yüzölçümünün yüzde kırk beşini geçemez. Maliklerin askı süresince itiraz, idari yargıda dava ve tazminat hakları vardır. İmar uygulamanızdaki alan ve pay hesabını doğrulamak için gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.