İnşaat Sırasında Kaldırım İşgali, Yapı Önü Perdelenmesi ve Zemin Kazısı Yasağı (İmar m. 34-35)

Şehirlerde yapılan inşaat ve tadilat çalışmaları, yalnızca yapı sahibini değil, çevre sakinlerini, yayaları, sürücüleri ve komşu binaları da doğrudan ilgilendirir. Kaldırımın kapatılması, molozların yola dökülmesi, kazı çukurlarının açık bırakılması, yapı iskelesinden düşen malzeme gibi durumlar ciddi kazalara ve uyuşmazlıklara yol açabilir. İmar Kanunu’nun 34 ve 35. maddeleri, inşaat sırasında alınması gereken tedbirleri ve bazı yasakları düzenler. Bu yazıda bu hükümlerin kapsamını, yapı sahibi ve yüklenicinin yükümlülüklerini ve ihlal halinde doğan sorumlulukları anlatıyoruz.

Yol, Kaldırım ve Komşu Yerlerin İşgal Edilmemesi

İmar Kanunu m. 34/1’e göre inşaat ve tamiratın devamı ve bahçelerin tanzim ve ağaçlandırılması sırasında yolun ve yaya kaldırımlarının, belediye veya valiliklere ve komşulara ait yerlerin işgal edilmemesi ve buralardaki yeraltı ve yerüstü tesislerinin tahrip olunmaması ve bunlara zarar verilmemesi, taşıt ve yayaların gidiş ve gelişinin zorlaştırılmaması zorunludur. Bu hüküm, inşaat faaliyetinin çevreye yaydığı riskleri sınırlar. İnşaat malzemesinin kaldırıma yığılması, iskele veya vincin yola taşması, hafriyat kamyonlarının kaldırıma park etmesi, kazı sırasında elektrik, doğalgaz ve su hatlarının hasar görmesi bu yasağa aykırı davranışlardır. Yeraltı tesislerine zarar vermek ayrıca hem idari hem cezai hem de tazminat sorumluluğu doğurabilir. Komşulara ait yerlerin işgal edilmemesi ise komşuluk hukukunun taşkınlık yasağıyla paralel işler.

Yapı Önünün Kapatılması ve Aydınlatma

Kanun, yol kenarında yapılan yapılar için ek tedbirler öngörür. İmar Kanunu m. 34/1’e göre yapı, yol sınırına üç metre ve daha az mesafede yapıldığı takdirde her türlü tehlikeyi önleyecek şekilde yapı önünün tahta perde veya münasip malzeme ile kapatılması ve geceleri aydınlatılması mecburidir. Bu, yayalara düşebilecek malzemelere ve kazı çukurlarına karşı koruma sağlar. Perde, yeterli yükseklikte ve sağlamlıkta olmalı, yayalar için güvenli bir geçiş koridoru bırakılmalı ve gece görünür olacak biçimde ışıklandırılmalıdır. Yapı önü tedbirleri yalnızca yeni inşaatlar için değil, cephe tadilatı ve boya işleri gibi bakım çalışmaları için de geçerlidir. Güvenlik önlemlerini ihmal eden yapı sahibi ve yüklenici, oluşan kazalardan sorumlu olabilir. İş sağlığı ve güvenliği mevzuatı ayrıca uygulanır.

Zaruri Hallerde Kaldırım İşgali İzni

Kural olarak kaldırım işgal edilemese de, bazı zorunlu hallerde istisna öngörülmüştür. İmar Kanunu m. 34/2’ye göre yapı, yol kenarına yapıldığı takdirde ilgili idarece takdir edilecek zaruri hallerde yaya kaldırımlarının bir kısmının işgaline, yayalar için uygun geçiş sağlamak ve yukarıdaki tedbirler alınmak şartıyla müsaade olunabilir. Yani idare izin verirse, kaldırımın bir kısmında malzeme veya iskele bulundurulabilir; ancak yayalar için uygun bir geçiş sağlanmalı ve güvenlik tedbirleri alınmalıdır. İzin, ilgili belediyeden alınır ve genellikle süreli ve şartlıdır. İzin alınmadan yapılan işgal, belediye zabıtası tarafından tespit edilerek idari para cezası veya kaldırma yaptırımına konu olabilir. Yapı sahibi ve yüklenici, iş bitiminde kaldırımı eski haline getirmelidir.

Kazaların Önlenmesi ve Sorumluluk

İmar Kanunu m. 34/3’e göre bu gibi hallerde mülk sahibi veya inşaatı deruhte eden kişi veya kuruluşun sahipleri gelip geçenlere zarar vermeyecek ve tehlikeyi önleyecek tedbirleri alırlar. Bu hüküm, yapı sahibi ve yüklenicinin kusur sorumluluğunun kanuni dayanağını oluşturur. Tedbirlerin alınmaması nedeniyle bir yaya yaralanır veya bir aracın zarar görürse, mülk sahibi ve yüklenici haksız fiil hükümleri (TBK m. 49) ve yapı malikinin sorumluluğu (TBK m. 69) kapsamında tazminat ödemekle yükümlü olabilir. Ayrıca iş güvenliği mevzuatına aykırılık cezai sorumluluk da doğurabilir. Sorumluluk müteselsil olabilir: yapı sahibi ve müteahhit birlikte sorumlu tutulabilir. Bu nedenle inşaat sözleşmelerinde tedbirlerin kimin tarafından alınacağı, sigorta yaptırılması ve tazminat sorumluluğunun paylaşımı açıkça yazılmalıdır. Yapı denetim kuruluşunun rolü için yapı denetim kuruluşunun hukuki sorumluluğu yazısına bakabilirsiniz.

Zemin Katta Dükkân ve Ön Bahçe Düzenlemesi

İmar Kanunu m. 34/4, zemin katlarda dükkân yapılmasına müsaade edilen yapılarda, yaya kaldırımı ile aynı seviyedeki ön bahçelerin yayaya açık bulundurulacağını ve yayaların can emniyetini tehlikeye düşürecek duvar ve manialar yapılamayacağını belirtir. Ayrıca bu gibi yerlerde ve parsel hudutlarına merdiven yapılması zaruri hallerde rıht yüksekliği 0,15 metreden fazla olamaz (m. 34/5). Bu kurallar, yaya erişilebilirliğini ve güvenliği sağlar. Özellikle dükkân girişlerinde yüksek basamaklar, kaldırım seviyesini kesen engeller ve ön bahçelerin kapatılması bu hükümlere aykırıdır. Engellilerin erişimi için de bu düzenlemeler önemlidir.

Zemin Kazısı Yasağı

İmar Kanunu m. 35/1’e göre binaların zemin seviyesi altında kat kazanmak maksadıyla, bina cephe hattından yola kadar olan kısımda, zeminin kazılarak yaya kaldırımının seviyesinin altına düşürülmesine müsaade edilmez. Yani bodrum kat kazanmak amacıyla ön bahçenin veya yola bakan kısmın kazılması, kaldırım seviyesinin altına düşürülmesi yasaktır. Bu, yayaların düşme ve yaralanma riskini önler. Ayrıca kanun, evvelce ön bahçeleri yaya kaldırımı seviyesinden 0,50 metreden daha aşağıda teşekkül etmiş bulunan binalar ile bu gibi arsaların sahiplerinin, gelip geçenlerin emniyetini temin etmek üzere, yol kenarına yönetmelikle belirtilen veya civarın karakterine göre ilgili idarece tespit edilen şekilde bahçe duvarı veya parmaklık yapmaya ve gereken emniyet tedbirlerini almaya mecbur olduğunu düzenler (m. 35/2). Bu yükümlülük, eski yapıların güvenlik açıklarını kapatmayı amaçlar.

Komşu Yapılara Zarar Verme Yasağı

İnşaat kazılarında komşu yapılara zarar verilmemesi de önemlidir. Türk Medeni Kanunu m. 738’e göre malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır. Kazı ve yapılarda uyulması gerekli kurallar özel kanunlarla belirlenir (m. 739). Komşu binada çatlak oluşması, zemin kayması veya yapının statik olarak zarar görmesi halinde yapı sahibi ve yüklenici sorumlu olur. Bu nedenle inşaata başlamadan önce komşu yapılar için tespit raporu (delil tespiti) yaptırmak, hem komşular hem yapı sahibi açısından güvence sağlar. Komşuluk hukuku boyutu için komşuluk hukukunda aşırı taşkınlık ve taşkın yapı ve hukuki sonuçları yazılarına bakabilirsiniz.

İdari Yaptırımlar

Yol ve kaldırım işgali, izinsiz kazı, güvenlik önlemi alınmaması gibi ihlaller, belediye zabıtası ve imar birimleri tarafından tespit edilir ve idari para cezası, işgalin kaldırılması, inşaatın durdurulması gibi yaptırımlara konu olur. İmar Kanunu m. 42 idari müeyyideleri düzenler. İhlalin ağırlığına ve tekrarına göre yaptırım artabilir. Yapı sahibi, müteahhit ve fen adamı gibi sorumlulara ayrı ayrı yaptırım uygulanabilir. İdari işleme itiraz, idare mahkemesinde iptal davası şeklinde yapılır. Ayrıca yapı ruhsatına aykırı ve tehlikeli durumlar için m. 39 ve 40 hükümleri de gündeme gelebilir. Bu konuda yıkılacak derecede tehlikeli yapı tebligatı ve tahliye yazısı bilgi verir.

Komşu ve Kat Maliklerinin Hakları

İnşaatın çevreye zarar verdiği durumlarda komşular ve kat malikleri şu yollara başvurabilir: belediyeye şikayet ve denetim talebi, delil tespiti ve bilirkişi raporu, elatmanın önlenmesi ve tazminat davası, gerekirse ihtiyati tedbir talebiyle çalışmanın durdurulması, yapı denetim kuruluşuna ve müteahhide yazılı ihtar. Zararın belgelenmesi için fotoğraf, video, teknik rapor ve tanık beyanları önemlidir. Elatmanın önlenmesi davası için elatmanın önlenmesi davası yazısı yol gösterir. Kat malikleri ortak alanlara verilen zararlar için yöneticiye başvurmalıdır.

Sık Yapılan Hatalar

• Belediyeden izin almadan kaldırımı malzeme deposu olarak kullanmak,
• Yapı önünü perdelemeyip geceleri aydınlatmamak,
• Komşu bina için önceden tespit raporu yaptırmamak,
• Bodrum kat kazanmak için ön cephedeki zemini kaldırım seviyesinin altına indirmek,
• İnşaat sözleşmesinde tedbir ve sorumluluk paylaşımını yazmamak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir inşaatta yapı yol sınırına iki metre mesafede olmasına rağmen yapı önü perdelenmez ve gece aydınlatma yapılmaz. Bir yaya kazı çukuruna düşerek yaralanır. Yaya, yapı sahibi ve müteahhide karşı tazminat davası açar; mahkeme tedbir alınmamasını kusur sayabilir ve zararı hükme bağlar. Belediye de idari para cezası uygular ve inşaatın durdurulmasına karar verebilir.

Sonuç

İnşaat sırasında yol, kaldırım ve komşu yerler işgal edilemez; yapı önü perdelenmeli ve aydınlatılmalı, kaldırım işgali ancak idare izniyle ve yaya geçişi sağlanarak yapılabilir. Zemin kazısı ile kaldırım seviyesinin altına inilemez. Yapı sahibi ve yüklenici, tedbirlerden ve doğan zarardan sorumludur. İnşaat ve imar uyuşmazlığınız için gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.