İntifa Hakkı Sahibi Hangi Giderleri Öder? Bakım, Vergi, Sigorta ve Malikle Paylaşım (TMK 812-817)

İntifa hakkı, bir malın malikinin yararlanma yetkisini başka bir kimseye devretmesini sağlayan sınırlı ayni haktır. Uygulamada en sık, ebeveynlerin taşınmazlarını çocuklarına devrederken kendileri için ömür boyu intifa hakkı bırakması şeklinde karşımıza çıkar. Bu durumda evde oturan kişi (intifa hakkı sahibi) ile evin çıplak mülkiyetine sahip olan kişi (malik) arasında kimin neye katlanacağı sorusu ortaya çıkar: çatı akarsa kim tamir eder, vergiyi kim öder, sigorta kimin işi? Türk Medeni Kanunu bu soruların yanıtını ayrıntılı biçimde düzenler. Bu yazıda intifa hakkı sahibinin yükümlülüklerini anlatıyoruz.

İntifa Hakkı Sahibinin Yetkileri ve Özen Borcu

TMK m. 803/1’e göre intifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir. Bu yetkilerin karşılığında kanun, hak sahibine iyi bir yönetici gibi özen gösterme yükümlülüğü getirir (m. 803/2). Yani intifa hakkı sahibi mala kendi malıymış gibi değil, başkasının hakkına saygı duyan özenli bir yönetici gibi davranmalıdır. Malın olağan kullanımı sonucunda meydana gelen değer azalmalarından hak sahibi sorumlu değildir; ancak zararın kendi kusurundan ileri gelmediğini ispat etmedikçe malın yok olmasından veya değerinin azalmasından sorumludur (m. 800). İntifa hakkının genel çerçevesi için intifa hakkı nedir yazısına bakabilirsiniz.

Malın Muhafazası ve Olağan Bakımı

TMK m. 812/1’e göre intifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malın muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenilemeleri yapmakla yükümlüdür. Küçük tamirler, boya badana, musluk ve tesisat arızaları, bahçe bakımı gibi işler bu kapsamdadır. Malın muhafazası, daha önemli işlerin yapılmasını veya önlemlerin alınmasını gerektiriyorsa; intifa hakkı sahibi, durumu malike bildirmek ve bunların gerçekleştirilmesine izin vermek zorundadır (m. 812/2). Örneğin çatının yenilenmesi, temelde güçlendirme veya ana tesisatın değiştirilmesi gibi büyük işler malikin yükümlülüğündedir. Malikin gereken işleri yapmaktan kaçınması halinde ise intifa hakkı sahibi, bunları onun hesabına kendisi yapabilir (m. 812/3). Bu durumda hak sahibi, yaptığı masrafı maliğe rücu edebilir; masrafların belgelendirilmesi önemlidir.

Bakım ve İşletme Giderleri, Vergi ve Resimler

TMK m. 813/1’e göre intifa hakkı konusu olan malın olağan bakım ve işletme giderleri, güvencesini oluşturduğu borçların faizleri, vergi ve resimleri intifa süresince intifa hakkı sahibine aittir. Bu, intifa hakkı sahibinin malın yararlanmasını elde ettiği için giderlerine de katlanması ilkesine dayanır. Vergi ve resimleri malik ödemişse, intifa hakkı sahibi yukarıdaki esasa göre bunları malike tazmin etmek zorundadır (m. 813/2). Diğer bütün yükümlülükler malike aittir (m. 813/3). Ancak intifa hakkı sahibi bunların yerine getirilmesi için gereken parayı, istemi üzerine malike karşılıksız olarak sağlamazsa; malik, intifa hakkı konusu malı bu yükümlülüklerin yerine getirilmesi için kısmen veya tamamen paraya çevirebilir. Bu hüküm, malikin haklarının da korunmasını sağlar: giderler ödenmezse malın kısmen satılması yoluna gidilebilir. İpotekli taşınmazlarda ipotek faizleri bakımından da bu ilke önem taşır.

Sigorta Yükümlülüğü

TMK m. 815/1’e göre yerel âdetlere göre iyi bir yönetimin gereği olduğu takdirde intifa hakkı sahibi, malikin lehine malı yangına ve diğer tehlikelere karşı sigorta ettirmekle yükümlüdür. Bu durumda veya intifa hakkının sigortalı bir mal üzerinde kurulmuş olması halinde intifa hakkı sahibi, hakkın devamı süresince sigorta primlerini ödemekle yükümlüdür (m. 815/2). Bu, özellikle bina ve değerli eşyalar bakımından önem taşır: hak sahibi kendi yararlanması için malı sigortalatırken, sigortanın malikin lehine olması gerekir. Zorunlu deprem sigortası (DASK) gibi yasal sigortalar için de kim tarafından ödeneceği ve poliçenin kimin adına düzenlendiği önemlidir. Bu konuda kat mülkiyetinde zorunlu deprem sigortası yazısına bakabilirsiniz. Sigorta poliçesinin bulunmaması halinde hasar durumunda malik zarar görebilir; bu durumda hak sahibinin sorumluluğu gündeme gelebilir.

Taşınmazlarda Özel Kurallar

Taşınmaz üzerindeki intifa hakkı için ayrıca özel kurallar vardır. TMK m. 816’ya göre bir taşınmaz üzerinde intifa hakkına sahip olan kimse, yararlanmanın olağan sınırlar içerisinde kalmasına özen göstermekle yükümlüdür; bu ölçü aşılarak elde edilen ürünler malike ait olur. Yani intifa hakkı sahibi taşınmazdan olağan yararlanma sınırlarını aşarak aşırı ürün veya gelir elde edemez. TMK m. 817 ise intifa hakkı sahibinin, intifa konusu taşınmazın ekonomik özgülenme yönünü malike önemli zarar verecek şekilde değiştiremeyeceğini; özellikle onu yeni bir şekle dönüştüremeyeceği gibi önemli bir değişiklik de yapamayacağını belirtir. Örneğin konut olarak kullanılan bir taşınmazın ticarethaneye çevrilmesi, bahçenin tamamının otoparka dönüştürülmesi gibi değişiklikler malikin onayını gerektirir. Hak sahibi, malike önceden haber vermek ve ekonomik özgülenme yönünde önemli değişiklik yapmamak koşuluyla taş, kireç, mermer ve turba ocakları gibi yerleri açabilir. Ormanlar için ise özel kanun hükümleri saklıdır.

Yükümlülüklere Aykırılığın Sonuçları

İntifa hakkı sahibi bu yükümlülüklere aykırı davranırsa malik çeşitli haklara sahip olur. TMK m. 807’ye göre malik, hakkın konusu olan malın hukuka aykırı ya da niteliğine uygun olmayan biçimde kullanıldığı halde, bunu önlemek için hâkimden gerekli önlemlerin alınmasını isteyebilir. Haklarının tehlikeye düştüğünü ispat eden malik, intifa hakkı sahibinden güvence gösterilmesini isteyebilir (m. 808); güvence süresi içinde gösterilmezse malın malike veya bir yediemine teslimi gibi önlemler gündeme gelebilir (m. 810). Ağır ihlallerde, tapuda intifa hakkının kaldırılması yoluna da başvurulabilir. Bu nedenle intifa hakkı sahibi, kanuni yükümlülüklerini yerine getirmeli ve malik ile iletişimi açık tutmalıdır. Tapu kaydı ve intifa hakkı şerhinin etkileri için tapu kaydında şerhlerin etkisi yazısına göz atabilirsiniz.

Hakkın Sona Ermesi ve Geri Verme

İntifa hakkı sona erince hak sahibi, malı malike geri vermekle yükümlüdür (m. 799). Geri verme anında malik ve intifa hakkı sahibi tarafından ileri sürülebilecek bütün istem hakları, bu andan başlayarak bir yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (m. 802). Yani giderlerin iadesi, zarar tazmini gibi talepler bir yıl içinde ileri sürülmelidir. İntifa hakkı sahibi, yükümlü olmadığı halde yaptığı giderler, yenilemeler ve eklemeler için hak sona erdiğinde vekâletsiz iş görme hükümleri uyarınca tazminat isteyebilir; malik tazminat vermekten kaçınırsa eklemeleri, malı eski haline getirmek kaydıyla söküp alabilir (m. 801). İntifa hakkının sona erme sebepleri (hak sahibinin ölümü, sürenin dolması, vazgeçme vb.) için ise intifa hakkının sona ermesi ve malın geri verilmesi yazısına bakabilirsiniz.

Kira ve Devir Halleri

İntifa hakkı sahibi, sözleşmede aksi yoksa malı kiraya verebilir; ancak kira sözleşmesi intifa hakkı süresiyle sınırlı kalır. Hak sahibinin ölümü halinde kira ilişkisi sona ermeyebilir mi sorusu kira hukuku hükümlerine bağlıdır. Konut kiralarında intifa hakkı sahibi ile yapılan sözleşmenin akıbeti, yeni malik veya malikin durumuna göre değişebilir. Kiracılar için bu belirsizlik risk yaratabileceğinden, kira sözleşmesinden önce tapu kaydında intifa hakkı bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Kira sözleşmesi ve tapu kayıtları için kira sözleşmesinin tapuya şerhi yazısı yol göstericidir.

Sık Yapılan Hatalar

• Büyük onarım ihtiyacını malike bildirmeden kendi başına iş yaptırmak,
• Vergi ve resimleri kimin ödeyeceğini belirlememek,
• Sigorta poliçesini malik lehine düzenlememek,
• Taşınmazın kullanım şeklini malike sormadan değiştirmek,
• Masrafları belgelendirmemek ve bir yıllık zamanaşımını kaçırmak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir anne, dairesini çocuğuna devrederken kendisi için ömür boyu intifa hakkı bırakır. Evin musluk ve boya işleri anneye aittir; ancak çatı izolasyonunun yenilenmesi gerekince anne bunu çocuğa bildirir. Çocuk yapılmasına izin verir ve masrafı üstlenir. Emlak vergisini çocuk ödediğinde, anne bunu çocuğa tazmin eder. Sigorta poliçesi çocuğun lehine düzenlenmiş, primleri ise anne tarafından ödenmiştir. Bu düzen, tarafların yükümlülüklerinin kanuna uygun paylaşıldığını gösterir.

Sonuç

İntifa hakkı sahibi malın olağan bakımını, vergi ve resimleri, işletme giderlerini ve gerekirse sigorta primlerini üstlenir; önemli yapısal işler ve diğer yükümlülükler ise malike aittir. Taşınmazın ekonomik özgülenme yönü malikin zararına değiştirilemez. Bu dengenin bilinmesi, aile içi devirlerde ve intifa tesisinde uyuşmazlıkları önler. İntifa hakkı uyuşmazlığınız veya düzenlemeniz için gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.