İmar Uygulamasından Doğan Tapu Uyuşmazlıkları

Belediyelerin şehir planlaması kapsamında yaptığı arazi ve arsa düzenlemesi (halk arasında “18. madde uygulaması” olarak bilinir), mevcut parsellerin sınırlarını, şeklini ve bazı durumlarda maliklerin arsa payını değiştirebilir. Bu süreç sonunda tapuda ortaya çıkan hatalar veya haksız kesintiler, malikler açısından ciddi uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Bu yazıda imar uygulamasının hukuki çerçevesi ve doğurduğu tapu uyuşmazlıkları ele alınmaktadır.

İmar Uygulamasının (18. Madde) Amacı ve Kapsamı

3194 sayılı İmar Kanunu m. 18, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki arsa ve arazileri, imar planına uygun ada ve parsellere ayırmak, yol, meydan, yeşil alan gibi kamusal alanları oluşturmak amacıyla düzenleme yapma yetkisini idareye tanır. Bu düzenleme, birden fazla parselin birleştirilip (tevhit) yeniden bölünmesi (ifraz) suretiyle uygulanır ve malikler bu sürece kendi rızaları dışında, yasal düzenleme kapsamında dâhil olurlar.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Kesintisi

İmar uygulaması sırasında, malikin taşınmazından yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, ibadet yeri gibi umumi hizmet alanlarına ayrılmak üzere bir pay kesintisi yapılır. Bu kesintiye düzenleme ortaklık payı denir ve kanunda belirlenen üst sınırı aşamaz. Kesinti oranının kanuni sınırı aştığı veya kesintinin amacı dışında kullanıldığı iddia edilen durumlarda, işlemin iptali için idari yargıya başvurulabilir.

Parselasyon Planının İlanı ve İtiraz Süreci

İmar uygulaması sonucu hazırlanan parselasyon planı, belediye veya ilgili idare tarafından ilan edilir. İlan süresi içinde malikler, kendi taşınmazlarına ilişkin düzenlemeye itiraz edebilir. İtirazın idarece reddi veya süresinde cevap verilmemesi hâlinde, malik tebliğ veya ilan tarihinden itibaren yasal süresi içinde idare mahkemesinde iptal davası açabilir. Bu süre kaçırılırsa parselasyon işlemi kesinleşir ve sonraki aşamada tapu kaydına itiraz etmek büyük ölçüde zorlaşır.

Tescil Sonrası Ortaya Çıkan Hatalar

Parselasyon planı kesinleştikten sonra tapu siciline yeni parsel ve pay oranlarının işlenmesi sırasında maddi hatalar oluşabilir; örneğin bir malikin payının yanlış hesaplanması veya yanlış parsele tescil yapılması gibi. Bu tür maddi hatalar için idari işlemin iptali değil, tapu sicilinin düzeltilmesi davası açılması gerekir. İki yol arasındaki fark, hatanın idari kararın kendisinden mi yoksa uygulama/tescil aşamasından mı kaynaklandığına göre belirlenir. Ayrıntılı bilgi için tapu sicilinin düzeltilmesi davası yazısına bakılabilir.

Hisseli Tapuda Payın Yeniden Dağıtılması

İmar uygulaması, birden fazla paydaşı olan taşınmazlarda paydaşların arsa payı oranını da etkileyebilir. Bu durumda paydaşlar arasındaki hisse oranlarının imar uygulaması öncesi ve sonrası nasıl değiştiği dikkatle incelenmelidir; haksız bir pay kaybı söz konusuysa bu durum idari itiraz veya dava sürecinde ileri sürülebilir. Hisseli tapularda paydaşların genel hakları için hisseli tapuda satış ve diğer paydaşların durumu yazısı incelenebilir.

Trampa (Arazi Takası) Yoluyla Denkleştirme

Bazı durumlarda imar uygulaması sonucu maliklere, kaybettikleri değere karşılık başka bir yerden taşınmaz (arazi takası/trampa) verilebilir. Bu uygulama genellikle imar uygulamasının kamulaştırmayla birleştiği durumlarda gündeme gelir. Trampa usulüne ilişkin genel esaslar kamulaştırmada trampa usulü yazısında ele alınmıştır.

İmar Planı Değişikliğinin Uygulamaya Etkisi

İmar uygulaması, uygulandığı imar planına dayanır; planın sonradan değişmesi, uygulamanın da yeniden değerlendirilmesini gerektirebilir. İmar planına karşı itiraz ve dava sürecine ilişkin genel esaslar imar planına itiraz davası yazısında ele alınmaktadır.

Kıyı, Dere Yatağı ve Kamu Malı Sınırlamalarının Etkisi

İmar uygulaması sırasında bazı parsellerin bir kısmı, kıyı kenar çizgisi, dere yatağı veya diğer kamu malı sınırlamaları nedeniyle imara esas alınamayabilir. Bu durumda malikin taşınmazının fiilen kullanılabilir yüzölçümü, düzenleme ortaklık payı kesintisinden bağımsız olarak da azalabilir. Bu tür sınırlamaların düzenleme öncesinde doğru tespit edilmesi ve parselasyon planına yansıtılması, sonradan ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önemlidir.

İmar Uygulamasının Değer Kaybına Yol Açtığı Durumlar

Bazı hâllerde imar uygulaması, malikin taşınmazının değerini kanunda öngörülen sınırların ötesinde azaltabilir. Böyle bir iddia varsa, malik hem parselasyon işlemine karşı idari yargıda dava açabilir hem de değer kaybının kanuni düzenleme ortaklık payı sınırını aştığını bilirkişi incelemesiyle ispatlamaya çalışabilir. Bu süreçte taşınmazın imar uygulaması öncesi ve sonrası rayiç değerinin karşılaştırmalı olarak ortaya konması gerekir.

Dava Sürecinde Bilirkişi İncelemesinin Rolü

İmar uygulamasından kaynaklanan uyuşmazlıklarda, mahkemeler genellikle harita ve kadastro mühendisi bilirkişilerden teknik rapor alır. Bilirkişi, eski ve yeni parselasyon planlarını karşılaştırarak düzenleme ortaklık payı hesaplamasının doğru yapılıp yapılmadığını, tescil edilen payların imar uygulaması kararına uygun olup olmadığını tespit eder. Bu nedenle dava açılırken eski tapu kayıtları, uygulama öncesi ve sonrası krokiler gibi belgelerin eksiksiz sunulması, sürecin sağlıklı ilerlemesi için önemlidir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Bir malikin arsası, belediyenin yürüttüğü imar uygulaması kapsamında komşu parsellerle birleştirilip yeniden bölünmüştür. Uygulama sonucunda malikin payına düşen parselin, düzenleme ortaklık payı kesintisi hesaplanırken kanuni sınırın üzerinde bir kesintiye tabi tutulduğu tespit edilmiştir. Malik, ilan süresi içinde idareye itirazda bulunmuş, itirazın reddi üzerine idare mahkemesinde iptal davası açmış ve bilirkişi incelemesi sonucunda kesintinin fazla yapıldığı tespit edilerek işlem kısmen iptal edilmiştir.

Düzenleme Ortaklık Payının Yasal Sınırı

3194 sayılı İmar Kanunu m. 18’e göre, imar uygulaması sırasında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların yüzölçümlerinden yol, meydan, park, otopark, ibadet yeri, eğitim tesis alanı gibi umumi hizmet alanları için “düzenleme ortaklık payı” kesilebilir. Ancak bu şekilde alınacak pay, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez. Bu sınırın aşılması hâlinde malik, aşan kısım için itiraz ve dava hakkına sahiptir; bu sınır, imar uygulamalarında maliklerin en önemli güvencelerinden biridir.

Sonuç

İmar uygulamasından doğan tapu uyuşmazlıkları, hem idari hem de mülkiyet hukuku boyutları olan karmaşık bir alandır. Sürecin doğru takip edilmesi, ilan ve dava açma sürelerine dikkat edilmesi, hak kaybının önlenmesi açısından belirleyicidir. Gayrimenkul hukuku kapsamında imar uygulaması kaynaklı uyuşmazlıklarınız için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.