Kat Mülkiyetinde Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) Yükümlülüğü

Türkiye’nin deprem riski taşıyan bir ülke olması nedeniyle, konut sahiplerinin karşılaşabileceği en önemli mali risklerden biri deprem hasarıdır. Bu riski karşılamak amacıyla kanun, belirli taşınmazlar için zorunlu deprem sigortası (DASK) yaptırılmasını şart koşar. Bu yazıda gayrimenkul sahipleri açısından bu zorunluluğun kapsamını özetliyoruz; sigortacılık hukukunun teknik ayrıntıları için sigorta hukuku alanındaki kaynaklara başvurulması önerilir.

Hangi Taşınmazlar Kapsama Girer?

6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m. 10’a göre, zorunlu deprem sigortasına tabi taşınmazlar şunlardır:

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler,
• Tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar,
• Bu binalar içinde yer alıp ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler,
• Doğal afetler nedeniyle Devlet tarafından yaptırılan veya sağlanan kredi ile yapılan meskenler.

Kapsam Dışında Kalan Binalar

Kanun, bazı bina türlerini bu zorunluluğun dışında tutar: kamu konutları, kamu hizmet binaları, köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca köy yerleşik alanlarında yapılan binalar ile kat mülkiyeti kapsamında olsa dahi tamamı ikamet dışı amaçlarla kullanılan binalar (örneğin tamamı işyerlerinden oluşan bir bina) zorunlu deprem sigortasına tabi değildir.

Sigorta Yaptırma Yükümlüsü ve Yenileme

Kapsama giren binalar ve bağımsız bölümler için sigorta, malikler veya intifa hakkı sahipleri tarafından yaptırılır ve her yıl yenilenmesi gerekir. Bu, tek seferlik bir işlem değil, sürekli takip gerektiren bir yükümlülüktür; sigortanın süresi dolduğunda yenilenmezse taşınmaz sigortasız kalır.

Tapu İşlemleriyle Doğrudan İlişki

Gayrimenkul sahipleri açısından en pratik önemi taşıyan husus, 6305 sayılı Kanun m. 11’de düzenlenmiştir: tapu müdürlükleri, zorunlu deprem sigortasına tabi bağımsız bölüm ve binalarla ilgili tescil işlemlerini, sigortanın yaptırıldığı ve işlem tarihi itibarıyla geçerli olduğu belgelenmedikçe yapamaz. Bu nedenle bir taşınmazı satın alırken veya devrederken, geçerli bir DASK poliçesinin bulunması işlem için ön şart niteliğindedir. Ayrıca su ve elektrik abonelik işlemlerinde de sigortanın varlığı ilgili kuruluşça kontrol edilir.

Mevzuata Aykırı Yapılarda Sigortalama Riski

6305 sayılı Kanun m. 10’a göre, Kurum, ilgili mevzuata ve projeye aykırı olarak inşa edilen binaları sigortalamama hakkına sahiptir. Taşıyıcı sistemi olumsuz yönde etkileyecek şekilde tadil edildiği veya zayıflatıldığı tespit edilen binalar da sigorta kapsamı dışında kalabilir. Bu, kaçak veya ruhsata aykırı yapıların yalnızca idari yaptırımlara değil, sigorta güvencesinden de mahrum kalma riskine maruz olduğunu gösterir.

Sigortalının Sorumluluğu

6305 sayılı Kanun m. 12’ye göre malik veya intifa hakkı sahibi, binanın veya bağımsız bölümün projeye aykırı olarak ve taşıyıcı sistemi olumsuz etkileyecek şekilde tadil edilmesinden sorumludur. Bu tür değişiklikler hem sigorta himayesinin kaybına hem de bir hasar anında tazminat talebinin reddedilmesine yol açabilir; bu nedenle taşıyıcı unsurları (kolon, kiriş, taşıyıcı duvar) etkileyen her tadilat öncesinde mutlaka teknik onay alınmalıdır.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Sigortanın Rolü

Riskli yapı olarak tespit edilen ve yıkılacak binalarda, zorunlu deprem sigortasının varlığı, yıkım ve tahliye sürecinden bağımsız olarak da önem taşıyabilir. Bina, yıkımdan önce bir depremde hasar görürse, sigortanın geçerli olup olmadığı, tazminat talebinin sonucunu doğrudan etkiler. Bu nedenle riskli yapı tespiti kesinleşmiş binalarda dahi, tahliye tamamlanana kadar sigortanın güncel tutulması ihmal edilmemelidir.

Sigorta Bedelinin Hesaplanması

Zorunlu deprem sigortasının teminat tutarı, binanın yapı tarzı, brüt yüzölçümü ve bulunduğu bölgenin deprem risk grubuna göre Kurum tarafından belirlenen tarife üzerinden hesaplanır. Bu tutar, gerçek hasarın tamamını karşılamayabilir; bu nedenle malikler, ek bir konut sigortası (ihtiyari deprem ve doğal afet sigortası) yaptırarak teminatlarını artırmayı değerlendirebilir.

Poliçe Teminat Tutarının Yetersizliği

Zorunlu deprem sigortası, taşınmazın metrekaresine ve inşaat maliyetine göre belirlenen bir azami teminat tutarına kadar güvence sağlar. Değerli veya büyük metrekareli taşınmazlarda bu tutar, gerçek yeniden yapım maliyetinin altında kalabilir. Bu durumda malikler, ek bir ihtiyari deprem sigortası (tamamlayıcı poliçe) yaptırarak teminat açığını kapatmayı değerlendirebilir.

Sigorta Şirketinin Halefiyet Hakkı

Sigorta şirketi, hasar nedeniyle sigortalıya ödediği tazminat tutarı kadar, hasara neden olan üçüncü kişilere (örneğin kusurlu müteahhide) karşı sigortalının haklarına halef olur. Bu, sigortalı tazminatını aldıktan sonra da kusurlu tarafın nihai olarak sorumlu tutulabilmesini sağlayan önemli bir mekanizmadır.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Bir daire maliki, dairesini satmak üzere tapu müdürlüğüne başvurmuş ancak zorunlu deprem sigortasının süresinin dolduğunu ve yenilenmediğini fark etmiştir. Tapu müdürlüğü, güncel bir poliçe sunulmadan işlemi gerçekleştirmemiştir. Malik, aynı gün yeni bir poliçe düzenleterek işlemi tamamlamıştır. Ayrı bir örnekte, bir malik dairesindeki bir taşıyıcı kolonu izinsiz olarak inceltmiş; deprem sonrası oluşan hasarda, bu değişikliğin taşıyıcı sistemi zayıflattığı tespit edilince sigorta tazminatı bu kapsamda ayrıca değerlendirmeye konu olmuştur.

Pratik Öneriler

• Taşınmaz alım satımı planlanıyorsa, DASK poliçesinin güncel olduğu işlem öncesinde kontrol edilmelidir.
• Poliçe yenileme tarihleri takvime not edilerek sigortasız kalma riski önlenmelidir.
• Taşıyıcı sistemi etkileyebilecek her türlü tadilat öncesinde mutlaka bir inşaat mühendisinden görüş alınmalıdır.

Site Yönetiminin Sigorta Takibindeki Rolü

Büyük sitelerde bina sigortası ve ortak alanlara ilişkin sigortalar genellikle yönetim tarafından toplu olarak yaptırılır; ancak bağımsız bölümlere ait zorunlu deprem sigortası her malikin kendi sorumluluğundadır. Yönetimlerin, kat maliklerine DASK poliçelerinin süresini hatırlatan bilgilendirmeler yapması, binanın genel sigorta bilincini artırarak olası bir afet sonrası sürecin daha sağlıklı yönetilmesine katkı sağlar.

Sonuç

Zorunlu deprem sigortası, hem afet riskine karşı mali bir güvence hem de tapu işlemlerinin önkoşulu olan önemli bir yükümlülüktür; sigortacılık hukukuna ilişkin daha ayrıntılı değerlendirmeler için sigorta hukuku alanındaki uzmanlığımızdan da yararlanabilirsiniz. Gayrimenkul hukuku kapsamında taşınmaz işlemlerinizin bu yönüyle ilgili sorularınız için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.