Bina Yıkılırsa veya Harap Olursa Kat Mülkiyeti Ne Olur? KMK 46, 47 ve 48

Depremler, yangınlar, patlamalar veya yapı çökmeleri, kat mülkiyetine tabi binaların tamamen ya da kısmen yıkılmasına yol açabilir. Bu durumlarda ilk akla gelen soru, dairelerin ve arsa paylarının hukuki durumunun ne olacağıdır. Yıkılan binanın malikleri kat mülkiyetinden kaynaklanan haklarını kaybeder mi, yeniden yapım hangi şartlarla yapılır, komşu malikler yıkılan dairenin arsa payını devralabilir mi? Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 46, 47 ve 48. maddeleri bu sorulara ayrıntılı yanıt verir. Bu yazıda kat mülkiyetinin sona erme hallerini, kısmi harabolmada yapılacakları ve tapu işlemlerini anlatıyoruz.

Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi

KMK m. 46’ya göre kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer. Ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplanmasıyla kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez; sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış bulunan malikin, kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine silinir ve gayrimenkul, bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarına göre genel kütükte yeni bir sayfaya geçirilir. Bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya şerhli bir şahsi hakla kayıtlıysa, hak sahibinin muvafakatiyle bu hak kütükten silinmedikçe adi mülkiyete çevrilme istenemez. Ana gayrimenkulün arsasıyla birlikte tamamen yok olması veya kamulaştırılması halinde sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır. Kamulaştırmada her bağımsız bölümün bedeli ayrı ayrı takdir edilir; bu konuda kamulaştırma bedeli tespiti ve artırım davası yazısına bakabilirsiniz.

Anayapının Tümüyle Harap Olması

KMK m. 47/1’e göre anayapının tümü harap olmuşsa, ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Burada sicil kaydının silinmesine gerek kalmaz; hukuki sonuç doğrudan doğar. Harap olma kavramı, yapının kullanılamaz duruma gelmesi, taşıyıcı sistemin çökmesi veya yapının onarılamaz hale gelmesi gibi durumları ifade eder. Kat mülkiyeti sona erdiğinde, malikler arsa payları oranında arsa üzerinde ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olmaya devam eder. Sigorta bedelleri ve enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür. Bu, deprem sonrası yeniden yapım süreçlerinde önemlidir: eski daire malikleri, arsa payı oranında haklarını korur. Deprem sonrası müteahhit sorumluluğu için deprem sonrası bina hasarında müteahhit sorumluluğu yazısına bakabilirsiniz.

Bağımsız Bölümün Kısmen veya Tamamen Harap Olması

Yalnızca bir bağımsız bölümün tamamen harap olması halinde, kanun ayrıntılı bir usul öngörür. KMK m. 47/2’ye göre anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu sürenin tamamlanmasından başlayarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir. Bu halde devredilen arsa payları kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının beyanlar hanesine işaret olunur. Arsa payını devralanlar, devraldıkları tarihten başlayarak iki yıl içinde harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını yeniden hesaplayarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirmeye mecburdur. Bu hükümlere uyulmadığı takdirde ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer ve gerek ana gayrimenkul gerek harap olan bölümler için alınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanır.

Birden Fazla Bölümün Harap Olması

Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını, harabolma tarihinden başlayarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdur. Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul edilir ve onların arsa payları, değeri karşılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir. Harabolan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler devamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici şerh verilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerh kütükten silinir. Bu mekanizma, yıkılan daireler arasında zincirleme bağımlılık varsa adil ve düzenli çözüm üretmeyi amaçlar.

Bildirme Ödevi

KMK m. 48’e göre ana gayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harap olması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirilir. Bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumludur; Hazine sorumlu değildir. Bu hüküm, bildirim ödevinin ciddiyetini gösterir. Yönetici bu yükümlülüğü ihmal ederse şahsen sorumluluk altına girer. Yöneticinin sorumluluğu için apartman yöneticisinin hukuki sorumluluğu yazısına bakabilirsiniz.

Tapu İşlemleri ve Kütüğün Kapatılması

Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün kaydı, anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydıyla bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre genel kütüğe tescil edilir. Tümü harabolan anayapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından yine kat mülkiyeti esasına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair hükümler uygulanır. Bu nedenle yeniden inşa edilecek bina için yeni kat irtifakı ve kat mülkiyeti sözleşmeleri gerekir. Kat mülkiyetinin kurulması şartları için kat mülkiyeti kurulması şartları ve kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yazıları yararlıdır.

Kat İrtifakının Sona Ermesi

Kat irtifakında da sonlanma halleri vardır. KMK m. 49’a göre kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilir. Kat irtifakı, arsanın tamamen yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer. Ayrıca kat irtifakı kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine sulh hâkimi, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Bu düzenleme, uzun süre tamamlanmayan projelerde arsa maliklerinin mağdur olmasını önler.

Deprem ve Riskli Yapı Süreçleri

Deprem sonrası hasar gören yapıların durumu, çoğu zaman hasar tespiti ve riskli yapı kararıyla belirlenir. Riskli yapılar, kentsel dönüşüm hükümleri kapsamında yıkılıp yeniden yapılabilir. Bu süreçte kat mülkiyeti hukukunun harap olma hükümleri ile 6306 sayılı Kanun birlikte değerlendirilir. Riskli yapı tespitine itiraz için riskli yapı tespitine itiraz yazısı, tahliyenin zorlanması için riskli bina tahliyesinin zorla yaptırılması yazısı yol göstericidir. Yeniden yapım sürecindeki kira yardımı ve hak sahipliği için kentsel dönüşümde hak sahipliği tespiti yazısına da bakabilirsiniz. Sigorta açısından zorunlu deprem sigortasının rolü kat mülkiyetinde zorunlu deprem sigortası yazısında anlatılmıştır.

Sigorta Bedelinin Paylaşımı

Ana gayrimenkul sigortalıysa ve tümüyle harap olmuşsa, alınacak sigorta bedeli aksine sözleşme olmadıkça kat maliklerine arsa payları oranında paylaştırılır (KMK m. 21/3). Yalnız bir veya birkaç bağımsız bölüm veya eklentisi ya da ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır. Bu düzenleme, sigorta poliçelerinin ve sigorta bedelinin adil kullanılmasını sağlar. Bu nedenle sigorta poliçesinin kapsamı, sigorta bedeli ve sigortalı değer kat malikleri kurulunda düzenli gözden geçirilmelidir.

Sık Yapılan Hatalar

• Harap olma durumunu tapu idaresine bildirmemek,
• İki yıllık ve bir yıllık süreleri kaçırmak,
• Bölümü yeniden yaptırıp yaptırmayacağını yazılı bildirmemek,
• Sigorta bedelinin paylaşımını kararlaştırmamak,
• Arsa paylarını yeniden hesaplatmayı unutmak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir binada yangın nedeniyle bir daire tamamen kullanılamaz hale gelir. Yönetici durumu derhal tapu idaresine ve kat maliklerine bildirir. Daire maliki iki yıl içinde bölümü yeniden yaptırmaz. Diğer malikler, bir yıllık süre içinde hâkimden bu bölüme ait arsa payının değeri karşılığında kendilerine devrini ister. Mahkeme değeri belirler ve arsa payı arsa payları oranında devredilir; yeni malikler iki yıl içinde bölümü yeniden yaptırmak zorundadır.

Sonuç

Kat mülkiyeti, anayapının tümüyle harap olmasıyla kendiliğinden sona erer; tek bir bağımsız bölümün harap olması halinde ise iki yıllık yeniden yapım süresi ve bir yıllık devir davası süresi gündeme gelir. Bildirim ödevi ve tapu işlemleri ihmal edilmemelidir. Böyle bir durumda yol haritası için gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.