Kira Borcuna Karşı Takas Yapılabilir mi? Ev Sahibine Alacağım Varsa Kirayı Kesebilir miyim?

Ev sahibiyle anlaşmazlık yaşayan kiracıların aklına gelen ilk çözüm çoğu zaman şudur: “Kirayı ödemeyeyim, alacağıma mahsup ederim.” Aynı şekilde kiraya veren de kiracının depozitosunu veya diğer alacaklarını kira borcuyla karşılıklı düşürmek isteyebilir. Bu yöntem hukukta takas olarak adlandırılır ve kira ilişkisinde özel kurallara tabidir. Yanlış uygulanan takas, kiracıyı temerrüde düşürüp tahliye riski doğurabilir. Bu yazıda kira ilişkisinde takasın şartlarını, önceden feragatin geçersizliğini ve kirayı kesmenin risklerini anlatıyoruz.

Takas Nedir?

Takas, iki kişinin birbirine karşılıklı ve aynı cinsten borçlarının, alacaklılardan birinin beyanıyla karşılıklı olarak düşürülmesidir. Örneğin kiracı ev sahibinden 5.000 lira alacaklıysa ve ev sahibi de kiracıdan 5.000 lira kira alacaklıysa, taraflardan biri takas beyanında bulunarak ikisini de sona erdirebilir. Takasın genel şartları Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir: iki borcun karşılıklı olması, aynı cinsten olması, takas ileri sürenin alacağının muaccel (istenebilir) ve dava edilebilir olması ve takas edilecek borcun ifa edilebilir olması gibi. Kira sözleşmesinde takas ayrıca özel bir düzenlemeye tabidir. Takas konusunda genel bilgi için takas defi ve şartları yazısına bakabilirsiniz.

Takasa Önceden Feragat Yasağı

TBK m. 326’ya göre kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemezler. Bu, kira sözleşmesine “kiracı hiçbir alacağını kira bedeliyle takas edemez” veya “kiraya veren depozito dışında alacaklarını takas edemez” gibi hükümler konulsa dahi, bunların geçersiz olduğu anlamına gelir. Kanun bu düzenlemeyle taraflardan birinin sözleşme imzalanırken güçlü konumunu kullanarak diğerinin takas hakkını ortadan kaldırmasını engeller. Böylece hem kiracı hem kiraya veren, kira ilişkisinden doğan alacaklar bakımından takas hakkını saklı tutar. Bu emredici hüküm, özellikle standart kira sözleşmelerinde yer alan “takas yasağı” maddelerinin geçersizliğini gösterir.

Kiracının Takas Edebileceği Alacaklar

Kiracı şu alacaklarını kira bedeliyle takas etmeyi düşünebilir:

• Ayıp giderme masrafı: Kiracı, ayıp bildirdikten ve kiraya verene uygun süre verdikten sonra ayıbı kiraya veren hesabına gidertirse, bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir (TBK m. 306).
• Kira bedelinden orantılı indirim: Kullanımı etkileyen ayıplar varsa, ayıbın öğrenilmesinden giderilmesine kadar olan süre için ayıpla orantılı indirim istenebilir (m. 307).
• Zarar tazmini: Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür (m. 308).
• Yaptığı faydalı masraflar: Kiraya verenin rızasıyla yapılan yenilikler nedeniyle değer artışı istenemez; ancak kiraya verenle yazılı anlaşma varsa masraf iadesi talep edilebilir.
• Depozito iadesi: Kira sona erdiğinde depozito iade edilir; kira borcuyla mahsup edilebilir.

Bu alacakların takasa konu olabilmesi için gerçekten var, muaccel ve mümkünse tartışmasız olmaları gerekir. Tartışmalı alacaklar için takas beyanında bulunmak, kiracıyı temerrüt riskine sokabilir.

Kiraya Verenin Takas Hakkı

Kiraya veren de kiracıdan olan alacaklarını (hasar, borç, ödenmemiş fatura gibi) depozitodan veya kira bedelinden takas edebilir. Ancak kiraya verenin takas hakkı da sınırlıdır: depozito kiracının güvencesi olduğundan, kiraya veren depozitoyu geri vermek zorundadır ve ancak kanunun izin verdiği ölçüde ve kiracının hasar sorumluluğu ispatlandığında kesinti yapabilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinde kiralananı gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı olarak bildirmezse, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur (m. 335). Depozito konusunda ayrıntı için depozito güvence bedelinin iadesi süreci yazısına bakabilirsiniz.

Kirayı Kesmenin Riskleri

Kiracının haklı olduğunu düşündüğü bir alacak nedeniyle kirayı ödememesi, hukuki riskler doğurur. Kira bedelini ödemeyen kiracı temerrüde düşebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında temerrüt halinde kiraya veren, kiracıya en az otuz gün süre vererek borcun ödenmesi, aksi halde sözleşmenin feshedileceği konusunda yazılı ihtarda bulunur; süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilir ve tahliye davası veya icra takibi yoluna gidilebilir. Kiracının takas iddiası ileride mahkemece kabul edilmezse, kiracı temerrüt sonuçlarına (faiz, tahliye, masraf) katlanmak zorunda kalır. Bu nedenle kiracı, takas beyanını yazılı yapmalı ve kira bedelinin tartışmasız kısmını ödemeye devam etmelidir. Temerrüt için otuz günlük süre bakımından kiracının temerrüdüne ilişkin otuz günlük süre nasıl hesaplanır yazısına bakabilirsiniz.

Kullanılmayan Kiralananda Kira Borcu

TBK m. 324’e göre kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir. Yani kiracı evi kullanmadığı için kirayı kesemez; örneğin yurt dışına giden kiracı, evi kullanmasa da kira borcu devam eder. Bu nedenle kiralananı kullanmadığı gerekçesiyle kira bedelinden indirim isteyen kiracının, kiralananın kullanıma elverişli olmadığını ispatlaması gerekir.

Ayıp Durumunda Doğru Yol

Kiracı ayıp nedeniyle kira bedelinden indirim veya masraf mahsubu yapmak istiyorsa şu adımları izlemelidir:

1. Ayıbı yazılı olarak ve gecikmeksizin kiraya verene bildirmek (TBK m. 318),
2. Kiraya verene ayıbı gidermesi için uygun bir süre vermek (m. 306),
3. Süre içinde giderilmezse, ayıbı kiraya veren hesabına gidertmek ve masrafları belgelendirmek,
4. Masrafı kira bedelinden düşeceğini yazılı olarak bildirmek (takas beyanı),
5. Uyuşmazlık çıkarsa kira tespit veya alacak davasında haklarını ileri sürmek.

Bu yol izlenmeden kirayı keserek yapılan mahsup, tartışmalı hale gelir. Ayrıntı için kiracının bakım ve ayıp bildirme yükümlülüğü yazısına bakabilirsiniz. Ayıbı kiraya veren hesabına gidertme hakkı ancak koşullar tamamlandığında kullanılabilir.

Mahkeme Yoluyla Çözüm

Takas ve mahsup tartışmasında taraflar mahkemeye başvurabilir: kiracı, kira bedelinden indirim ve masraf iadesi için dava açabilir; kiraya veren ise kira alacağı ve tahliye davası açabilir. Bu davalarda bilirkişi incelemesi yapılır ve ayıpların niteliği, masrafların gerekliliği ve tutarı belirlenir. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurmak da gerekir. Ayrıntı için kira sözleşmesinde zorunlu arabuluculuk süreci yazısına bakabilirsiniz.

Kiracı ve Kiraya Verenin Pratik Kontrol Listesi

• Sözleşmedeki “takas yapılamaz” hükmünün geçersiz olduğunu bilin.
• Alacaklarınızı yazılı belgelerle destekleyin.
• Takas beyanını yazılı ve gerekçeli yapın.
• Kira bedelinin tartışmasız kısmını ödemeye devam edin.
• Ayıp ve onarım masraflarını belgeleyin.
• Uyuşmazlık büyürse arabuluculuğa başvurun.

Sık Yapılan Hatalar

• Ayıp bildirmeden veya süre vermeden kirayı kesmek,
• Tartışmalı alacağı kira borcuyla mahsup edip temerrüde düşmek,
• Sözleşmedeki takas yasağı maddesini bağlayıcı sanmak,
• Takas beyanını sözlü yapıp ispat edememek,
• Kullanmadığı evin kirasını ödemeyerek indirim hakkı bulunduğunu sanmak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir kiracı, evdeki kombinin bozulduğunu ev sahibine yazılı bildirir ve on beş gün süre verir. Ev sahibi kombiyi onarmaz. Kiracı, kombiyi kendi ödemesiyle tamir ettirir ve faturayı saklar; ardından bu tutarı kira bedelinden düşeceğini yazılı olarak bildirir. Ayıp bildirimi ve süre verme şartları yerine getirildiği için takas hakkı doğmuştur. Buna karşılık ayıp bildirmeden kombiyi tamir ettirip kirayı düşen kiracı, ev sahibinin itirazıyla karşılaşabilir ve temerrüt riskine girer.

Sonuç

Kira sözleşmesinden doğan alacaklarda takas hakkından önceden feragat edilemez; ancak takasın şartlarına uymak ve kirayı keserken temerrüt riskini bilmek gerekir. Ayıp halinde bildirim, süre ve belge şartları önemlidir. Kira ilişkisinde takas ve mahsup uyuşmazlığınız için kira hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.