Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nasıl Açılır?

Miras yoluyla veya ortak alım yoluyla birden fazla kişinin ortak malik olduğu taşınmazlarda, paydaşlar zamanla farklı ihtiyaçlar nedeniyle ortaklığı sürdürmek istemeyebilir. Bu durumda başvurulacak yol ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır. Bu yazıda davanın şartlarını, 2023 yılında getirilen arabuluculuk zorunluluğunu ve süreci ele alıyoruz.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Türk Medeni Kanunu m. 698’e göre, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Bu hak, paydaşlar arasında bir sözleşmeyle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir; taşınmazlarda bu tür sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Ayrıca uygun olmayan bir zamanda paylaşma istenemez.

Zorunlu Arabuluculuk Şartı (2023 Değişikliği)

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ve taşınmazlara ilişkin ortaklığın giderilmesi davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. Bu düzenleme, tarafların mahkemeye gitmeden önce anlaşma imkânını değerlendirmesini amaçlar. Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılması hâlinde dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

Paylaşma Biçimleri

TMK m. 699’a göre paylaşma iki şekilde gerçekleştirilebilir:

• Aynen taksim: Taşınmazın fiziksel olarak bölünerek paydaşlara dağıtılması. Bölünen parçaların değeri birbirine denk düşmezse, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır.
• Satış yoluyla paylaşım: Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse, özellikle malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesi mümkün değilse, mahkeme açık artırmayla satışa hükmeder. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına karar verilmesi tüm paydaşların rızasına bağlıdır.

Mahkeme, öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir; bu tercih malın niteliğine (örneğin imara uygun olarak bölünebilir bir arsa mı, yoksa bölünmesi değer kaybına yol açacak bir bina mı olduğuna) bağlıdır.

İntifa Hakkı Sahibinin Durumu

Bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurmuş olması hâlinde, diğer paydaşlardan biri bu kurulmanın kendisine tebliğinden itibaren üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa, satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı, ilgili paya düşecek bedel üzerinde devam eder.

Dava Süreci

1. Öncelikle arabulucuya başvurulur; anlaşma sağlanamazsa son tutanak alınır.
2. Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
3. Mahkeme tüm paydaşları davaya dahil eder; taraf eksikliği davanın reddine yol açabilir.
4. Keşif yapılır, taşınmazın bölünüp bölünemeyeceği konusunda bilirkişi raporu alınır.
5. Aynen taksim mümkünse buna, değilse satışa karar verilir.
6. Satış kararı verilmişse icra dairesi aracılığıyla açık artırma yapılır ve bedel paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.

Ecrimisil ile İlişkisi

Paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşlar ortaklığın giderilmesi davasından bağımsız olarak veya bu davayla birlikte ecrimisil davası açarak geçmişe dönük kullanım bedeli talep edebilir.

Elbirliği Mülkiyetinde Özel Durum

Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, mirasçılık belgesi alındıktan hemen sonra taşınmaz üzerinde henüz paylı mülkiyete geçilmemişse elbirliği (iştirak) mülkiyeti söz konusu olur. Elbirliği mülkiyetinde ortaklardan hiçbiri belirli bir paya sahip değildir; ortaklığın giderilmesi davası bu durumda da açılabilir ve mahkeme kararıyla önce paylı mülkiyete geçiş sağlanabilir, ardından paylaşım gerçekleştirilir. Bu ayrım, dava dilekçesinin doğru hazırlanması açısından önemlidir.

Masrafların Paylaşımı

Dava sürecinde ortaya çıkan yargılama harcı, bilirkişi ücreti ve keşif gideri gibi masraflar, davayı açan paydaş tarafından avans olarak karşılanır; ancak dava sonunda bu giderler kural olarak tüm paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır veya haksız çıkan taraftan tahsil edilir. Satış kararı verilmesi hâlinde bu giderler genellikle satış bedelinden mahsup edilir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Miras yoluyla dört kardeşin paylı malik olduğu bir apartman dairesinde kardeşlerden biri dairede oturmaya devam etmek, diğerleri ise satılmasını istemektedir. Taraflar önce arabulucuya başvurmuş ancak anlaşma sağlayamamıştır. Bunun üzerine üç kardeş, sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açmıştır. Mahkeme, dairenin fiziksel olarak bölünmesinin mümkün olmadığını tespit etmiş ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar vermiştir. Dairede oturan kardeş ise ayrıca ecrimisil davasıyla karşılaşmamak için satış sürecine katılmayı tercih etmiştir.

Kısmi Paylaşım Talebi

Bazı hâllerde paydaşların bir kısmı taşınmazın satılmasını isterken bir kısmı payını devam ettirmek isteyebilir. Böyle durumlarda mahkeme, isteyen paydaşların paylarının satılmasına, isteyen paydaşların ise mevcut paylı mülkiyet ilişkisini sürdürmesine karar veremez; ortaklığın giderilmesi davası kural olarak taşınmazın tamamı üzerindeki ortaklığı sona erdirir. Paydaşlardan biri taşınmazda kalmak istiyorsa, açık artırmaya katılarak diğer payları satın almayı deneyebilir.

Pratik Öneriler

• Dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunlu olduğundan bu adımın atlanmaması gerekir.
• Taşınmazın bölünebilir nitelikte olup olmadığı önceden bir uzmana danışılarak değerlendirilmelidir.
• Tüm paydaşların davaya dahil edilmesi, davanın usul yönünden reddedilmemesi için kritik önem taşır.

Kiracı veya Üçüncü Kişilerin Durumu

Ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmaz kiraya verilmişse, dava süreci kural olarak mevcut kira ilişkisini doğrudan sona erdirmez. Ancak taşınmaz satış yoluyla el değiştirdiğinde, yeni malikin kira sözleşmesi karşısındaki hakları ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle kiracılı taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce kira sözleşmesinin şartlarının ve süresinin gözden geçirilmesi, sürecin daha sağlıklı yönetilmesini sağlar.

Yabancılık Unsuru Bulunan Paydaşlar

Paydaşlardan biri yurt dışında yaşıyorsa, dava dilekçesinin ve tebligatların usulüne uygun olarak yurt dışına gönderilmesi gerekir; bu süreç uluslararası tebligat kurallarına tabi olduğundan davanın süresini uzatabilir. Bu gibi durumlarda paydaşın Türkiye’de bir vekil tayin etmesi, hem sürecin hızlanmasını hem de kendi haklarının etkin biçimde takip edilmesini sağlar.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlar arasındaki uzlaşmazlığı sona erdirmenin etkili yoludur; ancak 2023 yılından itibaren zorunlu arabuluculuk aşamasının doğru yönetilmesi gerekir. Gayrimenkul hukuku kapsamında ortaklığın giderilmesi sürecinizin yönetimi için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.