Hisseli Taşınmazda Kira, Onarım ve Satış Kararları İçin Gereken Çoğunluk (TMK 689-692)

Hisseli taşınmaz, Türkiye’de miras yoluyla ve yatırım amaçlı ortak alımlarla çok sık karşılaşılan bir mülkiyet biçimidir. Bir arsa üç kardeşe, bir bina beş mirasçıya kalmış olabilir. Paydaşlar arasında zamanla şu sorular ortaya çıkar: Kimse kiracı bulup evi kiraya verebilir mi? Damın onarımı için kim harekete geçebilir? Arsanın satışı için herkesin onayı şart mı? Bu soruların yanıtı, yapılacak işin niteliğine göre değişen çoğunluk kurallarındadır. Türk Medeni Kanunu paylı mülkiyette yönetim işlerini olağan, önemli ve olağanüstü olarak üç kategoriye ayırır ve her birine farklı bir karar mekanizması bağlar. Bu yazıda bu kategorileri ve gereken çoğunlukları anlatıyoruz.

Paylı Mülkiyetin Yapısı ve Payın Serbestliği

TMK m. 688’e göre paylı mülkiyette paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir; pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Yani paydaş, kendi payı üzerinde diğerlerinin izni olmadan tasarrufta bulunabilir. Ancak paylı malın tamamı üzerindeki tasarruf, yönetim ve kullanım kararları için ortak karar gerekir. Kanunun bu ayrımı, paydaşın kendi payı üzerinde serbest olması, ancak ortak mülkü yönetirken diğer paydaşların haklarına saygı göstermesi ilkesine dayanır. Paydaşın pay üzerindeki tasarrufları da diğer paydaşların önalım hakkı gibi sınırlarla karşılaşabilir. Önalım hakkı için önalım şufa davası yazısına bakabilirsiniz.

Olağan Yönetim İşleri: Her Paydaş Yetkili

TMK m. 690/1’e göre paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir. Yani bahçenin sulanması, çatı oluğunun tamiri, kırık camın değiştirilmesi, tarımsal ekim ve hasat gibi rutin işler için diğer paydaşların onayına gerek yoktur. Bu, mülkün bakımsız kalmasını önleyen pratik bir çözümdür. Ancak zorunlu ve ivedi işlerin yapılmasına ilişkin kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, paydaşların çoğunlukla alacağı kararla olağan yönetim işlerinde yetkiyle ilgili farklı düzenleme getirilebilir (m. 690/2). Yani paydaşlar isterlerse olağan işleri de çoğunlukla karara bağlayan bir yönetim düzeni kurabilir. Olağan işlerin masrafları paydaşlarca payları oranında karşılanır ve fazla ödeyen paydaş diğerlerine rücu edebilir (m. 694).

Önemli Yönetim İşleri: Pay ve Paydaş Çoğunluğu

TMK m. 691/1’e göre işletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir. Yani hem paydaşların sayısının hem de payların çoğunluğu (yarıdan fazlası) aynı yönde oy kullanmalıdır. Örneğin hisseli evi kiraya vermek, kirayı feshetmek, tarlada ekilen ürünün türünü değiştirmek bu kategoridedir. Kanun ayrıca olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluğu arar (m. 691/2). Pay ve paydaş eşitliği halinde hâkim, paydaşlardan birinin isteği üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir (m. 691/3). Bu mekanizma, eşit paylı kardeşler arasındaki kilitlenmeleri çözer.

Olağanüstü Yönetim İşleri ve Tasarruflar: Oybirliği

TMK m. 692/1’e göre paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Bu, en yüksek çoğunluktur: tek bir paydaşın itirazı işlemi engeller. Örneğin tarlanın konutlara dönüştürülmesi, ek bina yapılması, tüm arsanın satılması veya ipotek edilmesi, bu kategoridedir. Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar (m. 692/2). Yüksek çoğunluk, paydaşın mülkiyet hakkını, diğerlerinin iradesiyle tamamen ortadan kaldırılmaktan korur. Ortak tasarrufun mümkün olmaması halinde paydaşın başvurabileceği yol ortaklığın giderilmesi davasıdır (TMK m. 698).

Anlaşmayla Farklı Düzenleme

TMK m. 689/1’e göre paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler. Örneğin kardeşler, kimin hangi kata oturacağını veya tarlanın hangi bölümünü kimin işleyeceğini kendi aralarında düzenleyebilir; yönetimi bir paydaşa devredebilir; kira gelirinin paylaşımı için özel oranlar belirleyebilir. Ancak böyle bir anlaşmayla paydaşların şu hak ve yetkileri kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz: (1) Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek, (2) Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhal alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak. Yani anlaşma ne kadar kapsamlı olursa olsun, paydaşın malı koruma hakkı ortadan kalkmaz. Taşınmazlarla ilgili anlaşmalar imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir (m. 689/son).

Kararların Bağlayıcılığı ve Tapu Şerhi

TMK m. 695’e göre yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda paydaşların yaptıkları düzenleme ve aldıkları kararlar ile mahkemece verilen kararlar, sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak kazanan kimseleri de bağlar. Ancak taşınmazlarda yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kararların sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak kazananları bağlaması için bunların tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir. Bu nedenle bir paydaş payını devrettiğinde, yeni paydaş eski anlaşmaları ancak tapuya şerh edilmişse bilmek zorundadır. Şerhin önemi özellikle paylı mülkiyette yönetim düzeninin sürekliliği açısından büyüktür. Şerh yoktur ise, yeni malik anlaşmadan haberdar edilmiş olsa da tartışma çıkabilir. Şerhlerin etkisi için tapu kaydında şerhlerin etkisi yazısına bakabilirsiniz.

Uyuşmazlık Halinde Hakimin Rolü

Paydaşlar arasında yönetim ve kullanım konusunda anlaşmazlık çıkarsa hâkimin müdahalesi istenebilir. TMK m. 693/2’ye göre uyuşmazlık halinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler; bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir. Örneğin hâkim, iki paydaşın bir evi yılın farklı dönemlerinde kullanmasına veya bir bahçenin farklı bölümlerini paylaşmasına karar verebilir. Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir (m. 693/3). Pay eşitliği durumunda kayyım atanması da mümkündür. Bu mahkeme müdahaleleri, paylı mülkiyet ilişkisinin devamını sağlarken kilitlenmeleri çözer. Paylaşma yoluna gitmek istemeyen paydaşlar için ortaklığın giderilmesi izale-i şuyu davası yazısı alternatif çözümü anlatır.

Kira Geliri ve Ecrimisil

Paydaşlardan biri paylı taşınmazı tek başına kullanır veya kiraya verirse, diğer paydaşlar payları oranında kira geliri veya kullanım bedeli (ecrimisil) isteyebilir. Ecrimisil, haksız işgal veya kullanım halinde ödenen bedeldir; paydaşın diğerlerinin haklarını ihlal etmesi halinde gündeme gelir. Bu konuda ecrimisil davası yazısı yol göstericidir. Kira sözleşmesi çoğunlukla karar alınmadan yapılmışsa, diğer paydaşlar sözleşmenin kendilerine karşı geçerli olmadığını ileri sürebilir; ancak kiracının iyiniyeti ve fiili durum gibi hususlar tartışma yaratabilir. Bu nedenle paylı taşınmazın kiraya verilmesinde, pay ve paydaş çoğunluğunun yazılı onayının alınması önerilir.

Miras Yoluyla Oluşan Paylı Mülkiyette Özel Durum

Miras yoluyla intikal eden taşınmazlar, çoğu zaman önce elbirliği mülkiyetine (mirasçıların ortak mülkiyeti), paylaşma ve tapu devrinden sonra ise paylı mülkiyete dönüşür. Elbirliği mülkiyetinde tüm işlemler kural olarak oybirliğiyle yapılır; paylı mülkiyette ise yukarıda anlatılan çoğunluk kuralları uygulanır. Bu nedenle mirasçıların tapuda intikal ve taksim işlemlerini yaptırması, yönetim kolaylığı açısından önemlidir. Bu farkın ayrıntısı için elbirliği (iştirak) mülkiyeti nedir ve mirasta taşınmaz paylaşımı ve taksim sözleşmesi yazılarına bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Önemli yönetim işlerini tek başına yapmak,
• Pay ve paydaş çoğunluğunu birlikte hesaplamamak,
• Yönetim anlaşmalarını yazılı yapıp tapuya şerh ettirmemek,
• Tüm paylı mülkün satışı için yalnızca çoğunluğun yeterli olduğunu sanmak,
• Masrafları payları oranında paylaşmadan tek başına üstlenip rücu haklarını belgelendirmemek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Üç kardeşin eşit payla sahip olduğu bir dükkânı, iki kardeş kiraya vermek ister; üçüncü kardeş itiraz eder. Kira sözleşmesi, önemli yönetim işi olduğu için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar gerektirir; iki kardeş, hem paydaş sayısının hem payların çoğunluğunu oluşturduğundan sözleşmeyi yapabilir. Ancak dükkânı tamamen satmak istediklerinde bütün paydaşların kabulü gerektiğinden, üçüncü kardeşin rızası olmadan satış yapılamaz. Bu durumda ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir.

Sonuç

Paylı mülkiyette olağan işleri her paydaş yapabilir, önemli işler pay ve paydaş çoğunluğuyla, olağanüstü işler ve tamamı üzerindeki tasarruflar ise oybirliğiyle karara bağlanır. Paydaşlar oybirliğiyle farklı düzenleme yapabilir; malı koruma yetkisi kaldırılamaz. Bu çerçeve, ortak mülkiyette yönetimin dengeli işlemesini sağlar. Hisseli taşınmaz yönetimi için gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.