Oturma Hakkı (Sükna) Nedir? Kapsamı ve Giderler

Bir kişiye, belirli bir konutta ömür boyu veya belirli bir süre oturma imkânı tanımak isteyen malikler için Türk Medeni Kanunu, intifa hakkından farklı ve kişiye özgü bir hak olan oturma hakkını (sükna) düzenlemiştir. Bu yazıda oturma hakkının özelliklerini ve intifa hakkından farklarını ele alıyoruz.

Oturma Hakkı Nedir?

TMK m. 823’e göre oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Kanun, oturma hakkının önemli bir özelliğini açıkça belirtir: oturma hakkı başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Bu, oturma hakkını intifa hakkından ayıran temel farktır; intifa hakkının kullanımı belirli ölçüde devredilebilirken, oturma hakkı tamamen kişiye bağlıdır ve yalnızca hak sahibi tarafından kullanılabilir.

İntifa Hakkı Hükümlerinin Uygulanması

Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır. Bu nedenle oturma hakkının kurulması (tapu kütüğüne tescil), sona ermesi ve genel ilkeleri bakımından intifa hakkındaki düzenlemeler kıyasen geçerlidir; ancak devredilemezlik gibi oturma hakkına özgü kurallar önceliklidir.

Oturma Hakkının Kapsamı

TMK m. 824’e göre oturma hakkının kapsamı, genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir. Önemli bir kural: oturma hakkı sahibi, hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe, bina veya onun bir bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir. Bu, oturma hakkı sahibinin yalnız yaşaması gerekmediği, eşi, çocukları ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerle birlikte konutu kullanabileceği anlamına gelir. Ayrıca binanın bir bölümü üzerinde oturma hakkına sahip olan kişi, ortaklaşa kullanmaya özgülenen yerlerden (örneğin apartman girişi, merdiven gibi) de yararlanabilir.

Giderlerin Paylaşımı

TMK m. 825’e göre gider sorumluluğu, oturma hakkının kapsamına göre değişir:

• Oturma hakkı, binanın veya bir bölümünün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa, muhafaza ve olağan bakım için gerekli onarım ve yenileme giderleri oturma hakkı sahibine aittir.
• Oturma hakkı sahibi, bina veya bölümü malikle birlikte kullanıyorsa, bakım ve onarım giderleri malike aittir.

Bu ayrım, oturma hakkı sahibinin fiilen ne kadar münhasır kullanım yetkisine sahip olduğuna göre adil bir yük dağılımı sağlamayı amaçlar.

Oturma Hakkının Kullanım Alanları

Oturma hakkı, uygulamada özellikle şu durumlarda tercih edilir:

• Bir malikin, taşınmazını çocuğuna devrederken kendisine veya eşine ömür boyu oturma hakkı tanıması,
• Boşanma veya miras paylaşımı sonucunda bir tarafa belirli bir konutta oturma güvencesi sağlanması,
• Bir işverenin, çalışanına lojman tahsisini güvence altına almak istemesi; ancak bu ilişki genellikle kira sözleşmesiyle de düzenlenebilir.

Oturma Hakkının Süresi

Kanun, oturma hakkı için doğrudan bir azami süre öngörmez; ancak intifa hakkına ilişkin hükümlerin kıyasen uygulanması nedeniyle, hakkın gerçek kişi lehine kurulması hâlinde hak sahibinin ölümüyle kendiliğinden sona ereceği kabul edilir. Taraflar, resmi senette bu süreyi ömür boyu olarak belirleyebileceği gibi, belirli bir tarihle veya koşulla da sınırlandırabilir; bu tercih, sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

Oturma Hakkı ile Kira Sözleşmesi Arasındaki Fark

Oturma hakkı, kira sözleşmesinden temel olarak ayni hak niteliğiyle ayrılır. Kira sözleşmesi kişisel bir borç ilişkisiyken, oturma hakkı tapuya tescil edilen ve taşınmazın el değiştirmesi hâlinde de varlığını sürdüren bir ayni haktır. Bu nedenle oturma hakkı sahibi, taşınmaz üçüncü bir kişiye satılsa bile oturma hakkını yeni malike karşı da ileri sürebilir; kiracı ise kural olarak yalnızca kendi kiralayanına karşı haklara sahiptir (kira sözleşmesinin taşınmazı devralana karşı ileri sürülmesine ilişkin özel hükümler saklı kalmak kaydıyla).

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Bir malik, evini kızına miras bırakmadan önce devretmiş ancak kendisi için evin bir bölümünde ömür boyu oturma hakkı tanımıştır. Malik, eşiyle birlikte bu evde yaşamaya devam etmiş ve oturma hakkı şahsına özgülenmediğinden bu durum hukuka uygun kabul edilmiştir. Malik vefat ettiğinde oturma hakkı kendiliğinden sona ermiş; eşi, oturma hakkının mirasçılara geçmemesi nedeniyle evde kalmaya devam edebilmek için kızıyla ayrı bir anlaşma yapmak zorunda kalmıştır.

Oturma Hakkının Tapuya Tescili ve Görünürlüğü

Oturma hakkının geçerli olması için tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekir; bu tescil, hakkın hem hak sahibi hem de taşınmazı sonradan edinecek üçüncü kişiler bakımından bilinir hâle gelmesini sağlar. Tescil edilmeyen, yalnızca sözlü veya adi yazılı bir anlaşmaya dayanan “oturma izni”, ayni hak niteliği taşımaz ve malik değiştiğinde yeni malike karşı ileri sürülemeyebilir. Bu nedenle ömür boyu oturma güvencesi sağlamak isteyen taraflar için tapu tescili vazgeçilmez bir adımdır.

Pratik Öneriler

• Oturma hakkı kurulurken, hakkın yalnızca hak sahibine mi yoksa ailesiyle birlikte kullanıma mı özgülendiği açıkça belirtilmelidir.
• Gider paylaşımı konusunda kanundaki genel kural yeterli görülmüyorsa, tarafların bu konuyu resmi senette ayrıca düzenlemesi önerilir.
• Oturma hakkı sahibinin mirasçılarının hakkın kendilerine geçmeyeceğini bilmesi, ileride yaşanabilecek yanlış beklentileri önler.

Boşanma Sürecinde Oturma Hakkı

Boşanma davalarında bazen taraflardan birine, diğerine ait bir taşınmazda belirli bir süre oturma imkânı tanınması gündeme gelebilir. Bu tür düzenlemeler, TMK’nın oturma hakkı hükümlerine göre resmî senetle kurulabileceği gibi, mahkeme kararıyla da (örneğin velayet nedeniyle çocuğun üstün yararı gözetilerek) düzenlenebilir. Bu iki yöntemin hukuki sonuçları farklılık gösterebileceğinden, somut olayın özelliklerine göre en uygun aracın seçilmesi önemlidir.

Oturma Hakkı Sahibinin Devretme Yasağının İstisnaları

Oturma hakkının kişiye sıkı sıkıya bağlı olması, hakkı hiçbir şekilde başkasının kullanımına açamayacağı anlamına gelmez; hak sahibi, kendisiyle birlikte oturan aile bireylerinin de konuttan yararlanmasına izin verebilir çünkü bu, hakkın kapsamı dahilindedir. Ancak hak sahibinin konutu tamamen boşaltıp yerine bambaşka bir üçüncü kişiyi yerleştirmesi, devir yasağı kapsamında değerlendirilir ve malik tarafından engellenebilir.

Sonuç

Oturma hakkı, bir kişiye belirli bir konutta güvenceli biçimde yaşama imkânı tanıyan, ancak kişiye sıkı sıkıya bağlı ve devredilemez özel bir haktır. Gayrimenkul hukuku kapsamında oturma hakkı sözleşmelerinizin hazırlanması için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.