Hissedar Komşuyu veya Akrabayı Paydaşlıktan Çıkarmak Mümkün mü? TMK 696’ya Göre Çıkarma Davası

Bir taşınmaz miras yoluyla birkaç kişiye kalmış ya da birlikte satın alınmışsa, paydaşlar zamanla birlikte yaşamak ve mülkü birlikte yönetmek zorunda kalır. Çoğu zaman bu ilişki sorunsuz sürer; ancak bazen bir paydaş, diğerlerinin haklarını ihlal eden, giderlere katılmayan, ortak alanları tek başına kullanan, tehditkâr veya zarar verici davranışlar sergileyen bir hale gelir. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) yoluna gitmek herkesin isteyeceği çözüm olmayabilir: kişiler mülkü satmak yerine korumak isteyebilir. Türk Medeni Kanunu, bu durumda ağır ihlalde bulunan paydaşın paydaşlıktan çıkarılmasını mümkün kılan özel bir dava yolu öngörür. Bu yazıda bu davanın şartlarını, usulünü ve sonuçlarını anlatıyoruz.

Paylı Mülkiyetin Genel Yapısı

TMK m. 688’e göre paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla malik olur. Başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur; pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Paydaşlar, yararlanma ve yönetimde birbirinin haklarını gözetmek zorundadır: her paydaş diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir (m. 693); yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler aksine hüküm olmadıkça paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır (m. 694). Bu yükümlülükler ihlal edildiğinde, paydaşlar önce anlaşma, sonra yönetim ve yararlanma davaları gibi hafif yollara başvurabilir. Paylı mülkiyette yönetim ve yararlanma konusunda paylaşılan mülkiyette yönetim ve yararlanma yazısına bakabilirsiniz.

Çıkarma Davasının Şartları

TMK m. 696/1’e göre kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir. Bu hükümde birbirini tamamlayan üç unsur vardır: (1) Paydaşın veya sorumlu olduğu kişilerin davranışı; (2) Yükümlülüklerin ağır biçimde çiğnenmesi; (3) Bu ihlalin paylı mülkiyet ilişkisini diğer paydaşlar için çekilmez hale getirmesi. Örnekler: paydaşın diğerlerini tehdit etmesi veya şiddet uygulaması, ortak mülkü kasten tahrip etmesi, gider paylarını uzun süre ödemeyip malı ihmal etmesi, mülkü kendi menfaatine özgülemek için diğer paydaşların kullanımını sistemli olarak engellemesi. Sıradan anlaşmazlıklar veya bir defalık kusurlar bu ağır ölçüyü karşılamaz. Çekilmezlik, sürekli ve olumsuz sonuçları itibarıyla ilişkinin devamını imkânsız kılan bir durumdur. Mahkeme, taraf beyanlarını, tanıkları ve delilleri titizlikle değerlendirir.

Davayı Kim Açar? Karar Çoğunluğu

Kanun, çıkarma davasının hangi çoğunlukla açılacağını da düzenler. TMK m. 696/2’ye göre davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğuyla verilecek karara bağlıdır. Yani hem paydaş sayısının hem de payların çoğunluğu, davanın açılmasına karar vermelidir. Bu, tek bir paydaşın diğerlerinin iradesi dışında bir paydaşı çıkartmasını önler. Hukuki süreçte davayı açacak kişi, paydaşların bu yöndeki kararını (yazılı karar, tutanak, imzalı beyan) mahkemeye sunmalıdır. Çoğunluk kararı yoksa dava reddedilebilir. Kararın hangi tarihte ve nasıl alındığı, oy oranları ve katılımcılar belgelenmelidir. Paydaşlar arasında yazılı anlaşma ile farklı bir çoğunluk belirlenmişse, o şart geçerli olur.

Payı Ayırma Yöntemleri

Mahkeme çıkarma isteminin haklı olduğuna karar verirse, çıkarılan paydaşın payının akıbetini de belirler. TMK m. 696/3’e göre hâkim, çıkarma istemini haklı gördüğü takdirde, çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak kısmı maldan ayırmaya olanak varsa, bu ayırmayı yaparak ayrılan parçanın paylı mülkiyetten çıkarılana özgülenmesine karar verir. Örneğin arsa fiilen bölünebiliyorsa, çıkarılan paydaşa kendi payı oranında ayrı bir parsel verilir ve bu paydaş diğerlerinin ortaklığından çıkarılmış olur. Bu, en adil ve nesnel çözümdür: paydaş, ortaklıktan çıkarılır ama mülkiyet hakkını yitirmez. Ancak taşınmaz bölünemiyorsa (örneğin tek bir apartman dairesi veya küçük bir arsa), diğer yöntemler devreye girer.

Payın Devralınması ve Değer Ödenmesi

Aynen ayrılmasına olanak bulunmayan maldaki payı, dava tarihindeki değeriyle kendilerine devrini isteyen paydaş veya paydaşlar bu istemlerini paydaşlıktan çıkarma istemi ile birlikte ileri sürmek zorundadır (m. 696/4). Hâkim, hüküm vermeden önce re’sen belirleyeceği uygun bir süre içinde pay değerinin ödenmesine veya tevdiine karar verir. Davanın kabulü halinde payın istemde bulunan adına tesciline hükmolunur. Bu düzenleme, çıkarılan paydaşın adil değer almasını güvence altına alır: pay, dava tarihindeki gerçek değeriyle, yani bilirkişi tarafından belirlenen değerle devralınır. Değer tespitine itiraz için taşınmaz değerleme raporuna itiraz yazısı yararlı olabilir. Devri isteyen paydaş, pay bedelini süre içinde ödememişse istemi düşer ve dava diğer yöntemlere göre sürdürülür.

Payın Devredilmemesi Halinde Açık Artırma

Payı karşılayacak kısım maldan aynen ayrılamaz ve bu payı isteyen paydaş da bulunmazsa hâkim, davalıya payını devretmesi için bir süre belirler ve bu süre içinde devredilmeyen payın açık artırmayla satışına karar verir. Satış kararı, cebri icra yoluyla paraya çevirmeye ilişkin hükümler uyarınca yerine getirilir (m. 696/5). Yani çıkarılan paydaşın hala ortaklıkta kalması mümkün değildir: ya payını kendi rızasıyla devreder, ya da payı icra yoluyla satılır. Satıştan elde edilen bedel, çıkarılan paydaşa ödenir. Bu mekanizma, çıkarılan paydaşın mülkiyet hakkını ekonomik olarak korur. Satış işlemleri icra hukukuna göre yürütülür. Ortaklığın giderilmesi davasında satış yöntemi için ortaklığın giderilmesinde satış ve aynen taksim yazısı yol gösterir.

Diğer Hak Sahiplerinin Çıkarılması

TMK m. 697’ye göre bir paydaşın çıkarılmasına ilişkin hükümler, kıyas yoluyla, pay üzerinde intifa veya diğer bir ayni ya da tapuya şerh edilmiş kişisel yararlanma hakkı sahipleri hakkında da uygulanır. Ancak devri caiz olmayan bir hakkın uygun bir tazminat karşılığında sona ermesine karar verilir. Yani intifa hakkı sahibi de ağır ihlalde bulunursa, mülkiyet ilişkisini sonlandırmak mümkündür. İntifa hakkının niteliği gereği devredilemediği için hâkim, hakkın tazminat karşılığında sona ermesine karar verir. İntifa hakkının genel çerçevesi için intifa hakkı nedir ve intifa hakkı sahibinin yükümlülükleri yazılarına bakabilirsiniz.

Ortaklığın Giderilmesi ile Fark

Paydaşlıktan çıkarma davası ile ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası farklı amaçlara hizmet eder. Ortaklığın giderilmesi davasında amaç, paylı mülkiyeti tamamen sona erdirmek (mülkü satmak veya bölmek) iken; çıkarma davasında amaç, yalnızca ağır ihlalde bulunan paydaşı ortaklıktan çıkararak diğerlerinin paylı mülkiyete devam etmesini sağlamaktır. Bu nedenle çıkarma davası, aile mülkünü korumak isteyen mirasçılar veya yatırım ortakları için daha uygun olabilir. Ancak şartları ağırdır ve mahkemeler tarafından sıkı yorumlanır. Ortaklığın giderilmesi genel hakkı ise her paydaşın sahip olduğu bir haktır (TMK m. 698); çıkarma davası ise istisnai ve şartlı bir yoldur. Bu konuda ortaklığın giderilmesi izale-i şuyu davası yazısına bakabilirsiniz.

Deliller ve Dava Hazırlığı

Çıkarma davasında ispat yükü davacı paydaşlardadır. Deliller arasında şunlar sayılabilir: paydaşın yükümlülük ihlallerini gösteren yazışmalar, ihtarnameler, polis ve savcılık kayıtları (tehdit, hakaret, zarar verme gibi), fotoğraf ve video kayıtları, gider ödemelerine ilişkin belgeler ve hesap dökümleri, keşif ve bilirkişi raporları, tanık beyanları. Dava öncesinde ihlal eden paydaşa yazılı ihtar çekerek durumu düzeltmesi için süre vermek, ihlalin ağırlığını ve devamlılığını göstermeye yardım eder. Ayrıca paydaşlar arasında yapılan çoğunluk kararının usulüne uygun alınması ve belgelenmesi gerekir. Taşınmaz üzerinde ihtiyati tedbir şerhi konulması da, dava süresince payın devrini önlemek açısından düşünülebilir. Bu konuda tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi yazısı yol gösterir.

Sık Yapılan Hatalar

• Sıradan anlaşmazlıkları ağır ihlal saymak,
• Pay ve paydaş çoğunluğu kararını almadan dava açmak,
• Değer devralma isteğini çıkarma istemiyle birlikte ileri sürmemek,
• İhlallerin belgelerini toplamamak,
• Çıkarma davasını ortaklığın giderilmesi davası ile karıştırmak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Dört kardeş, babalarından kalan bir tarlanın paydaşıdır. Bir kardeş, diğer paydaşları tarlaya sokmaz, mahsulü tek başına toplar, gider paylarını ödemez ve diğerlerine tehdit içeren mesajlar gönderir. Üç kardeş, pay ve paydaş çoğunluğuyla dava açma kararı alır ve çıkarma davası açar. Mahkeme, tarlanın aynen bölünebileceğini tespit eder ve davalıya kendi payına denk gelen ayrı bir parça verir. Böylece davalı ortaklıktan çıkarılmış olur, diğer kardeşler ortak mülkiyete devam eder.

Sonuç

Paydaşlıktan çıkarma davası, yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen ve paylı mülkiyeti çekilmez kılan paydaş için başvurulabilecek istisnai bir yoldur. Dava, pay ve paydaş çoğunluğu kararıyla açılır; payın aynen ayrılması, devralınması veya satılması yöntemlerinden biri uygulanır. Paylı mülkiyet uyuşmazlığınız için gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.