Ciro kirası, kira bedelinin sabit bir tutar yerine kiracının belirli bir dönemdeki satış cirosunun kararlaştırılan bir oranı üzerinden hesaplandığı kira modelidir.

Asgari kira garantisi ne işe yarar?

Asgari kira garantisi, kiracının cirosu düşük olsa dahi kiraya verenin en az belirli bir tutarda kira geliri elde etmesini güvence altına alan bir alt sınır belirler.

Kiraya veren kiracının ciro beyanını nasıl denetler?

Sözleşmede kararlaştırılan denetim hakkı çerçevesinde kiraya veren, kiracının satış kayıtlarını ve mali belgelerini inceleyebilir veya bağımsız denetim talep edebilir.

Ciro beyanında usulsüzlük tespit edilirse ne olur?

Kiracının ciro beyanında kasıtlı olarak eksik veya yanlış bilgi verdiğinin tespiti, sözleşmenin haklı nedenle feshi ve tazminat talebine yol açabilir.

AVM Kiralarında Ciro Kirası Uygulaması

Alışveriş merkezi kiralarında sabit kira yerine ciroya bağlı kira uygulaması nasıl kurulur, asgari kira garantisi kiracıyı hangi hâllerde bağlar?

Büyük alışveriş merkezlerinde faaliyet gösteren mağazaların kira bedeli, sabit bir tutar yerine genellikle satış cirosuna bağlı bir formülle belirlenir. Bu uygulama, hem kiraya veren hem kiracı için kendine özgü avantajlar ve riskler barındırır.

Ciro Kirası Modelinin Temel Mantığı

Ciro kirası, kiracının belirli bir dönemde elde ettiği net satış cirosunun önceden kararlaştırılan bir oranının kira bedeli olarak ödenmesi esasına dayanır. Bu model, özellikle mağaza cirosunun mevsimsel dalgalanmalar gösterdiği AVM ortamlarında, kiraya veren ile kiracı arasındaki ekonomik riskin daha dengeli paylaşılmasını amaçlar. Ciro yüksekse kiraya verenin geliri artar, ciro düşükse kiracının yükü de azalır.

Asgari Kira Garantisinin İşlevi

Ciro kirası uygulamalarında kiraya verenin geliri tamamen kiracının performansına bağlı kalmasın diye, genellikle bir asgari kira garantisi (minimum kira) belirlenir. Kiracının cirosu düşük kalsa dahi, kiraya veren en az bu asgari tutarı talep edebilir. Asgari garanti, kiraya verenin AVM’nin işletme giderlerini ve yatırım maliyetlerini karşılayabilmesi için önemli bir güvence mekanizmasıdır.

Ciro Oranının Belirlenmesinde Dikkat Edilecek Unsurlar

Kira bedeli hesaplamasında esas alınacak ciro oranı, mağazanın faaliyet konusuna, büyüklüğüne ve AVM içindeki konumuna göre farklılaşabilir. Gıda, giyim veya eğlence sektöründeki işletmeler için farklı oranların uygulanması yaygın bir uygulamadır. Bu oranın sözleşmede açık, anlaşılır ve hesaplama yöntemi net biçimde ifade edilmesi gerekir.

Ciro Beyanının Denetlenmesi

Kiraya verenin, kiracının beyan ettiği cironun doğruluğunu denetleyebilmesi için sözleşmede bir denetim hakkı düzenlenmesi önemlidir. Bu denetim, kiracının satış kayıtlarının, yazar kasa/POS verilerinin veya bağımsız denetim raporlarının incelenmesi şeklinde gerçekleştirilebilir. Denetim sıklığının ve kapsamının makul sınırlar içinde tutulması, kiracının günlük faaliyetinin aksamaması açısından önemlidir.

Ciro Kapsamına Girmeyen Gelirler

Sözleşmede, hangi gelir kalemlerinin ciro hesaplamasına dahil edileceği açıkça belirlenmelidir; örneğin iade edilen ürünler, toptan satışlar veya belirli promosyon indirimleri ciro hesaplamasından hariç tutulabilir. Bu tür istisnaların baştan netleştirilmemesi, dönem sonu hesaplaşmalarında ciddi anlaşmazlıklara yol açabilir.

Ciro Beyanında Usulsüzlüğün Sonuçları

Kiracının, kira bedelini düşük göstermek amacıyla cirosunu kasıtlı olarak eksik beyan etmesi, ciddi bir sözleşmeye aykırılık teşkil eder. Bu durumun tespiti hâlinde kiraya veren, sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir ve eksik ödenen kira bedeli ile birlikte doğan zararın tazminini talep edebilir.

Dönemsel Mahsuplaşma ve Ödeme Takvimi

Ciro kirası uygulamalarında genellikle aylık olarak asgari kira tutarı tahsil edilir, dönem sonunda (üç aylık, altı aylık veya yıllık) gerçekleşen ciro üzerinden hesaplama yapılarak fark mahsuplaşması gerçekleştirilir. Bu mahsuplaşma takviminin ve yönteminin sözleşmede açıkça düzenlenmesi, tarafların dönem sonu beklentilerini yönetmesine yardımcı olur.

Pandemi veya Olağanüstü Durumlarda Ciro Kirasının Uyarlanması

Kiracının cirosunu önemli ölçüde etkileyen öngörülemeyen olağanüstü durumlarda (doğal afet, resmi kapatma kararı gibi), ciro kirası formülünün veya asgari garanti tutarının uyarlanması gündeme gelebilir. Bu tür durumlarda tarafların, TBK’daki uyarlama ilkelerini de göz önünde bulundurarak iyi niyetli bir müzakere süreci yürütmesi önerilir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz. Bir giyim mağazası, AVM ile yaptığı sözleşmede cironun belirli bir oranını kira olarak ödemeyi ve buna ek olarak sabit bir asgari kira garantisi vermeyi kabul etmiştir. Bir dönem cirosu beklenenin altında kalınca, kiracı yalnızca asgari garanti tutarını ödemiş; AVM yönetimi bu tutarın sözleşmeye uygun olduğunu teyit ederek herhangi bir ek talepte bulunmamıştır.

Zorunlu Arabuluculuk ve Ciro Kirası Uyuşmazlıkları

Ciro kirası formülünün uygulanmasından veya asgari garanti tutarının tahsilinden kaynaklanan uyuşmazlıklar da kira ilişkisinden doğduğundan, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu tür uyuşmazlıklarda genellikle mali kayıtların incelenmesi gerektiğinden, arabuluculuk sürecinde tarafların ilgili belgeleri hazır bulundurması sürecin verimliliğini artırır.

AVM İçi Konum ve Kiracı Karması Değişikliğinin Ciroya Etkisi

AVM yönetiminin, kiracının mağazasının bulunduğu katı veya çevresindeki mağaza karmasını değiştirmesi (örneğin ana giriş civarındaki bir mağazayı üst kata taşıması veya ana çekiş mağazasının ayrılması), kiracının cirosunu doğrudan etkileyebilir. Bu tür değişikliklerin kiracının rızası dışında ve öngörülemeyen biçimde yapılması hâlinde, kiracının ciro düşüşüne dayanarak kira bedelinde yeniden değerlendirme talep edip edemeyeceği ayrıca ele alınmalıdır. Sözleşmede bu tür konum ve kiracı karması değişikliklerine ilişkin koruyucu hükümler bulunması, kiracı açısından önemli bir güvence oluşturur.

Ortak Alan Kullanım Giderlerinin Ciro Kirasından Ayrı Değerlendirilmesi

AVM kiralarında kiracı, ciro kirası veya asgari garanti tutarına ek olarak, ortak alanların işletilmesi (temizlik, güvenlik, ısıtma-soğutma, ortak pazarlama faaliyetleri) için ayrı bir ortak gider payı öder. Bu iki kalemin (ciro kirası ve ortak gider payı) sözleşmede birbirinden net biçimde ayrıştırılması, kiracının toplam maliyetini doğru öngörebilmesi ve dönem sonu hesaplaşmalarda karışıklık yaşanmaması açısından önemlidir.

Sözleşme Süresinin Ciro Kirası Formülüne Etkisi

Uzun süreli AVM kiralarında, ciro oranının veya asgari garanti tutarının sözleşme süresi boyunca sabit kalıp kalmayacağı da ayrıca değerlendirilmelidir. Piyasa koşullarındaki değişimlere uyum sağlamak amacıyla, belirli aralıklarla (örneğin her kira yılı başında) formülün gözden geçirilmesine imkân tanıyan bir mekanizma kurulması, hem kiracının hem kiraya verenin uzun vadeli menfaatlerini dengeler.

Ortak Pazarlama Faaliyetlerine Katkı Payı

AVM yönetimleri genellikle tüm kiracıların katkı payı ödediği ortak bir pazarlama fonu oluşturur; bu fon, AVM’nin genel tanıtımı, etkinlikler ve reklam kampanyaları için kullanılır. Bu katkı payının ciro kirasından ayrı bir kalem olarak mı yoksa ciro hesaplamasının bir parçası olarak mı değerlendirileceği, sözleşmede açıkça belirtilmelidir; aksi hâlde dönem sonu hesaplaşmalarında ek bir belirsizlik kaynağı oluşabilir.

Sonuç

Ciro kirası ve asgari kira garantisi, AVM kiralarına özgü, dikkatli biçimde kurgulanması gereken karmaşık bir kira modelidir. Formülün, denetim hakkının ve istisnaların baştan net biçimde belirlenmesi, tarafların dönem sonu beklentilerini yönetmesine ve uyuşmazlıkların önlenmesine katkı sağlar. Bu konudaki durumunuzun değerlendirilmesi için kira hukuku hizmet sayfamızı inceleyebilirsiniz.

AVM Kiralarında Ciro Kirası ve Asgari Kira Garantisi Nasıl İşler?

Kısaca