Boşandıktan Sonra Kiralık Evde Kalmak İsteyen Eşin Hakları ve Tahliye Riski

Boşanma kararı kesinleştiğinde kira sözleşmesi kendiliğinden bitmez. Sözleşme, imzalandığı gün kimler kiracı olarak yazıldıysa o kişiler arasında devam eder. Bu yüzden “boşandıktan sonra bu evde kalabilir miyim?” sorusunun cevabı ilk olarak elinizdeki kira sözleşmesinde, ikinci olarak evlilik sürerken kiraya verene bir bildirim yapıp yapmadığınızda saklıdır. Kiracı olan eş için kalmak çoğunlukla hukuken mümkündür; kiracı olmayan eş için durum daha kırılgandır.

Aşağıda iki tarafın konumunu ayrı ayrı, kiraya verenin tahliye yollarıyla birlikte anlatıyorum.

Kiracı olan eş: evde kalmak için ne gerekir?

Sözleşmede adı yazılı olan eş, kiraya verene karşı kira hakkının sahibidir. Boşanma davası açılması ya da karar çıkması bu hakkı ortadan kaldırmaz. Kira bedelini zamanında ödediği, sözleşme şartlarına uyduğu sürece evde kalabilir. Kiraya verenin “boşandınız, çıkın” demesi hukuken bir fesih sebebi değildir.

Konuyu zorlaştıran nokta, evin evlilik süresince aile konutu olarak kullanılmış olmasıdır. Kanun, aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda kiracının, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyeceğini söyler (TBK m. 349/1). Medeni Kanun da aynı korumayı eşlere tanır: eşlerden biri, diğerinin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez (TMK m. 194/1). Rıza alınamıyorsa ya da eş haklı bir sebep olmadan rızasını vermekten kaçınıyorsa, kiracı eş hâkimin karar vermesini isteyebilir (TBK m. 349/2).

Bu kural evlilik birliğini ve eşlerin barınma ihtiyacını korumak için konmuştur. Kanun metni “eş”ten söz eder. Boşanma kesinleştikten sonra evlilik de biter; dolayısıyla kuralın koruyucu etkisi, evliliğin devamı sırasında ve dava süresince hissedilir. Boşanma sonrası için fesih yapılacaksa, yine de yazılı bildirim, sözleşmedeki süre ve genel fesih kuralları geçerlidir (TBK m. 348).

Kiracı olmayan eş: sözleşmenin tarafı olmak mümkün mü?

Sözleşmeyi eşiniz tek başına imzaladıysa, kiraya verene karşı kendi adınıza bir hak ileri süremezsiniz. Kanun bu boşluğu tek bir yolla kapatır: Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeriyle müteselsil sorumlu olur (TMK m. 194/4).

Burada iki ayrı sonuç doğar. Birincisi, bildirim yapan eş artık kiraya verene karşı kiracıdır; kiracı eşin tek başına fesih, tahliye ya da başka bir işlem yapması bu eşin sözleşme içindeki konumunu yok saymaz. İkincisi, kira borcu bakımından da eşit konumdadır. “Müteselsil sorumluluk”, kiraya verenin borcun tamamını iki kişiden dilediğine yöneltebilmesi demektir. Kira borcunun yarısını ödedim diye geri kalanından kurtulmazsınız (TBK m. 163).

Kiraya veren bu bildirimi aldıktan sonra fesih bildirimini ve ödeme süresi verilen ihtarları hem kiracıya hem de eşine ayrı ayrı yapmak zorundadır (TBK m. 349/3). Bildirimi yapmadığınız sürece kiraya verenin size ayrıca bildirim yapma yükümlülüğü doğmaz. Evlilik sürerken, özellikle ayrılık düşüncesi doğduğunda, bu bildirimi iadeli taahhütlü mektup ya da noter kanalıyla yapmak ispat bakımından işinize yarar.

Boşanma davası sürerken evde kim kalır?

Dava açıldığı gün hukuki durum netleşmez; kararın kesinleşmesi aylar sürebilir. Bu dönemde evde birlikte yaşamak çoğu zaman mümkün olmaz. Kanun, boşanma veya ayrılık davası açılınca hâkimin davanın devamı süresince gerekli olan geçici önlemleri, özellikle eşlerin barınmasına ve çocukların bakım ve korunmasına ilişkin olanları kendiliğinden almasını öngörür (TMK m. 169). Hâkim bu çerçevede evin hangi eş ve çocuklar tarafından kullanılacağını düzenleyebilir; kira bedelini kimin ödeyeceği de bu aşamada konuşulur.

Geçici önlem kararı kiracılığı kimseye devretmez; yalnızca dava boyunca kimin evi kullanacağını belirler. Bu ayrımı bilmek önemlidir. Kiracı olmayan eş mahkeme kararıyla evde kalıyor olabilir, fakat kiraya verene karşı hâlâ yabancı olabilir. Bu konuda aile konutunun eşlerden birine tahsisi ve dava sürerken ev kirasını kimin ödeyeceği yazılarında ayrıntı bulabilirsiniz.

Kiraya veren hangi hâllerde tahliye isteyebilir?

Eşlerin boşanması kiraya verene tahliye hakkı vermez. Konut kiralarında, belirli süreli sözleşmeler süre bitiminde kendiliğinden bir yıl uzar ve kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347). On yıllık uzama süresi dolduktan sonra ise kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Kiracı ise sürenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirim yaparak sözleşmenin uzamasını önleyebilir.

Tahliye davasının sebepleri kanunda tek tek sayılmıştır ve kiracı aleyhine genişletilemez (TBK m. 354). Boşanan eşler açısından en çok karşılaşılan üç tanesi şunlardır:

• Ödenmeyen kira. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmışsa, kiraya veren dönem sonundan başlayarak bir ay içinde dava açabilir (TBK m. 352/2). Boşanma sürecinde ödemeyi “o yapsın” diye bırakmak bu yüzden tehlikelidir; iki haklı ihtar birikirse tahliye davası yolu açılır. Ayrıca kiraya veren ödenmeyen kira için yazılı olarak en az otuz gün süre verip feshi bildirebilir (TBK m. 315) ve icra dairesinden tahliye talepli ödeme emri gönderebilir; bu ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edilmez ve kira verilen süre içinde ödenmezse icra mahkemesinden tahliye istenebilir (İİK m. 269, 269/a).
• Konut gereksinimi. Kiraya veren evi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğundaysa, süre sonunda bir ay içinde açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 350).
• Yazılı tahliye taahhüdü. Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra evi belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak ya da dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 352/1). Boşanma pazarlığı sırasında kiraya verene verdiğiniz bir “şu tarihte çıkarım” belgesi bu yüzden ciddiye alınmalıdır.

Kiralık eve ilişkin protokol ve belge düzeni

Anlaşmalı boşanıyorsanız, kira konusu protokole açıkça yazılmalıdır: Hangi eş evde kalacak, kira sözleşmesi kimin adına devam edecek, birikmiş kira ve aidat borcunu kim ödeyecek, depozitoyu kim alacak. Konut kiralarında güvence olarak verilen para üç aylık kira bedelini aşamaz ve banka hesabında tutulur; banka bu güvenceyi iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibine ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verir; kiraya veren sözleşmenin sona ermesinden sonraki üç ay içinde dava veya takip açtığını bankaya bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir (TBK m. 342). Depozitonun kimin adına yatırıldığı ve sözleşme bitince kime ödeneceği tartışma çıkarabileceğinden protokolde ayrıca anılmalıdır.

Kira ilişkisi kiracı eşten diğerine geçecekse, kiraya verenin yazılı rızası gerekir; kiracı bu rıza olmadan kira ilişkisini başkasına devredemez (TBK m. 323). Eşler kendi aralarında “evi sen al” diye anlaşsa bile kiraya veren yazılı olarak onaylamadıkça eski kiracı kira borcundan kurtulmaz. Uygulamada en sağlıklısı, kiraya verenle yeni bir sözleşme yapmak ya da en azından devri imzalı bir belgeye bağlamaktır.

Kiracı eş evden çıkmak istiyorsa, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebep varsa yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir (TBK m. 331). Bu yol, taşınmaya zorlanan eşler için bir seçenek olabilir; ancak hâkim parasal sonuçları ayrıca karara bağlar.

Varsayımsal bir örnek

Varsayımsal bir örnek düşünelim. Bir çift, kocanın adına yapılmış kira sözleşmesiyle oturduğu evde yaşıyor. Kadın sözleşmede yok, kiraya verene hiç bildirim yapmamış. Boşanma davası açıldığında hâkim geçici önlem olarak çocuklarla birlikte kadının evde kalmasına karar veriyor. Koca kirayı ödemeyi bırakıyor ve kiraya veren yalnızca koca adına ihtar gönderiyor.

Bu tabloda tartılacak noktalar şunlardır: Kadın kiraya verene bildirim yapıp sözleşmenin tarafı olabilir miydi, yaptıysa ihtarın ona da gönderilmesi gerekir. Yapmadıysa kira borcu kocanın üzerinde kalır, ama tahliye davası da yalnızca ona açılır ve kadının evde kalma hakkı kocanın rızasına ve kiraya verenin tutumuna bağlı hâle gelir. Kararın sonucunu tahmin etmek doğru olmaz; bu örnek yalnızca bildirimin ve ihtar zincirinin neden önemli olduğunu gösterir.

Sık yapılan hatalar

İlk hata, evde yaşıyor olmayı kiracılık sanmaktır. Kiraya verene karşı hak, sözleşmeden ya da yapılan bildirimden doğar. İkincisi, kira ödemesini dekontsuz yapmaktır; eski eşin hesabına gönderilen para, kiraya verene karşı ödeme sayılmayabilir. Üçüncüsü, kiraya verenle yapılan sözlü mutabakata güvenmektir. Fesih bildirimi yazılı olmak zorundadır (TBK m. 348); devir için de yazılı rıza aranır.

Dördüncüsü, çocuklarla birlikte kalan eşin kira yükünü tek başına üstlenip nafaka ve tedbir taleplerini hiç gündeme getirmemesidir. Kira, geçim giderinin bir parçasıdır ve tedbir nafakası hesabında dikkate alınabilir. Beşincisi, aile konutu şerhi ile kira sözleşmesini karıştırmaktır; şerh, malik olmayan eşin tapu kütüğüne işlettirdiği bir kayıttır; kiralık evde ise kiraya verene yapılan bildirim önem taşır (TMK m. 194/4). Bu ayrımı aile konutu şerhi ve kira sözleşmesi ilişkisi yazısında bulabilirsiniz.

Kendi kira sözleşmenizi birlikte gözden geçirmek

Her dosya farklıdır. Sözleşmenin tarafları, bildirim yapılıp yapılmadığı, kira borcunun durumu, çocukların varlığı ve kiraya verenin tutumu cevabı değiştirir. Elinizdeki sözleşmeyi, ihtarname ve ödeme belgelerini bir arada değerlendirmek gerekir. Büroyu telefonla arayabilir ya da WhatsApp’tan yazarak durumunuzu anlatabilirsiniz; iletişim sayfasında numaralar yer alıyor. Aile hukukunda hangi konularda destek verildiğini aile hukuku sayfasından görebilirsiniz. Kiracı ve aile konutu kurallarının evlilik sürerken nasıl işlediğini ise aile konutunda kira sözleşmesi ve eşin rızası yazısında bulabilirsiniz.