Eşin Arsasına Birlikte Ev Yapıldıysa Boşanmada Hak Nasıl Hesaplanır?

Arsa eşinize babasından kalmış ya da evlilikten önce eşiniz tarafından alınmış olabilir; siz ise o arsaya ev yapmak için yıllarca birlikte çalışıp para ödemiş olabilirsiniz. Boşanmada şu soru kaçınılmaz olur: o evde hakkım var mı? Kısa yanıt, mülkiyet açısından hayır, alacak açısından evet olabilir. Ev arsanın bütünleyici parçasıdır, ama emeğin ve paranın karşılığı kanunda ayrı bir yolla korunur.

Ev kimin sayılır?

Medeni Kanun’un temel kuralı şudur: bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır (TMK m. 684). Arsa üzerine yapılan ev böyle bir parçadır.

Bu yüzden arsa eşin kişisel malı ise, ev de aynı malikin mülkiyetine girer. Diğer eş, “evin yarısı benim” diyerek mülkiyet talep edemez. Yine de bu, yapıya yatırılan paranın ve emeğin karşılıksız kaldığı anlamına gelmez.

Arsa neden kişisel mal olabilir?

Arsa; miras yoluyla, bağışla ya da evlilik başlamadan önce edinilmişse kişisel maldır (TMK m. 220). Bu tür mallar katılma alacağı hesabına girmez. Arsanın evlilik öncesine ait olduğunu iddia eden eşin bunu ispatlaması beklenir; bir eşin bütün malları aksi ispatlanıncaya kadar edinilmiş mal kabul edilir (TMK m. 222). Tapu tarihi ve edinme sebebi, bu konunun belgeleridir.

Arsa, evlilik sırasında evlilik gelirleriyle alınmışsa durum değişir; ev de arsa da edinilmiş mal olur ve değerleri artık değer hesabına girer. Evlilik 1 Ocak 2002’den önce başlamışsa ayrıca dikkat edin: o tarihe kadar eşler arasında mal ayrılığı geçerliydi; bu döneme ait yapı katkıları aşağıdaki denkleştirme ve değer artış payı kurallarıyla değil, ayrı kurallarla değerlendirilir (4722 sayılı Kanun m. 10). Bu iki ihtimal arasındaki ayrım dosyanın sonucunu tamamen değiştirdiği için, tapu kaydı en başta incelenmelidir.

Kesimler arası katkı: edinilmiş maldan kişisel mala

En sık karşılaşılan durum şöyledir: arsa kişisel mal, ev ise evlilik sırasındaki maaş, kazanç ya da kredi ile yapılmış. Burada edinilmiş mallardan kişisel mala yatırım yapılmıştır.

Kanun bu durumu açıkça düzenler: bir mal kesiminden diğer kesimdeki malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına katkıda bulunulmuşsa, değer artması veya azalması durumunda denkleştirme, katkı oranına ve malın tasfiye zamanındaki değerine göre yapılır; mal daha önce elden çıkarılmışsa hakkaniyete göre belirlenir (TMK m. 230/3).

Pratikte şunu ifade eder: Evlilik gelirleriyle yapıya harcanan para, kişisel arsanın değerine eklenen bir katkıdır. Bu katkının oranı bulunur, malın tasfiyedeki değerine uygulanır ve çıkan tutar edinilmiş mal kesimine alacak olarak yazılır. Edinilmiş mal kesimine yazılan bu değer, artık değer hesabında yer alır; diğer eş de artık değerin yarısı üzerinde hak sahibi olur (TMK m. 236).

Katkı oranının nasıl bulunacağı dosyadaki ödeme belgelerine göre belirlenir ve değer artışından bu oranda pay verilir. Oranı bilirkişi hesaplar; bu noktada elinizde fatura ve ödeme belgesi bulunması, hesabı doğrudan etkiler.

Diğer eşin kendi parasıyla katkısı

Başka bir ihtimal, arsa sahibi olmayan eşin yapıya kendi malvarlığından yatırım yapmasıdır; örneğin ailesinden aldığı bağış parayı ya da kendi maaşını eşinin arsasına yapılan eve vermiştir. Burada bir eş, diğer eşe ait bir mala katkıda bulunmuş olur. Kanun bu hâli değer artış payı olarak düzenler.

Eşlerden biri diğerine ait bir malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına hiç ya da uygun bir karşılık almaksızın katkıda bulunmuşsa, tasfiye sırasında malda ortaya çıkan değer artışı için katkısı oranında alacak hakkına sahip olur. Bu alacak malın tasfiye sırasındaki değerine göre hesaplanır; değer kaybı varsa katkının başlangıçtaki değeri esas alınır (TMK m. 227). Konu için değer artış payı alacağı yazımıza göz atabilirsiniz.

İki yolun farkını şöyle özetleyelim: Katkı arsa sahibi eşin kendi edinilmiş mallarından gelmişse denkleştirme (TMK m. 230/3), arsa sahibi olmayan eşin malvarlığından gelmişse değer artış payı (TMK m. 227) uygulanır. Hangisinin söz konusu olduğunu belirlemek için paranın kaynağı kayıtlarla gösterilmelidir.

Değer nasıl hesaplanır?

Tasfiyede edinilmiş mallar, mal rejiminin sona erdiği sırada mevcut olan hâliyle ve tasfiye anındaki değerleriyle hesaba katılır (TMK m. 235). Mal rejimi, mahkemece boşanmaya karar verilirse dava tarihinden geçerli olmak üzere sona erer. Bu iki kural birlikte düşünülmelidir: yapı dava tarihinde mevcut olmalıdır; değeri ise tasfiye anındaki güncel değer üzerinden bulunur.

Bilirkişi arsa kıymetini ve yapı kıymetini ayrı ayrı inceler. Arsanın yapılaşmadan önceki değeriyle yapılaştıktan sonraki değeri arasındaki fark, katkının dayanağını oluşturur. Arsada kendiliğinden gerçekleşen değer artışı (imar değişikliği, bölgenin gelişmesi gibi) ise yapıya yapılan katkıdan ayrıştırılmalıdır. Bu ayrımı hesapta görmek için tasfiye tarihinin önemini anlatan yazımıza bakabilirsiniz.

Yapı bitmemiş, kaba inşaat hâlindeyse ya da ruhsatsızsa, değeri bilirkişi gerçekçi olarak tespit eder. Bu hallerde sonuç dosyanın somut koşullarına göre değişir.

Evde oturuyorsanız: aile konutu koruması

Aile konutu olarak kullandığınız ev, arsa eşinize ait olsa bile aile konutu korumasının kapsamına girebilir. Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir (TMK m. 194). Dava devam ederken eşlerin barınmasına ilişkin geçici önlemleri hâkim re’sen alır (TMK m. 169).

Bu koruma mülkiyet vermez; ama arsa sahibi eşin evi dava sürerken üçüncü bir kişiye satmasını güçleştirir. Mülkiyet sorusunu çözmez, yalnızca alacağınızın karşılığının boşalmasını önlemeye yardım eder. Rızanız olmadan yapılan satışın sonuçları için eşin rızası olmadan aile konutunun satılması yazımıza bakabilirsiniz.

Yapı bitmemişse ya da ruhsatsızsa

Ev bitmemiş, kaba inşaat durumundaysa katkı yine hesaplanabilir; ancak bilirkişi yapının mevcut hâlini, tamamlanması için gereken masrafı ve yapı kayıt durumunu ayrı ayrı inceler. Ruhsatsız ya da kaçak yapılarda, imar durumu ve tapuya tescil imkânı değeri etkiler. Bu nedenle ruhsat ve iskân belgeleri dosyanın hazırlığında aranır.

Katkıyı gösteren belgeler bu durumda daha da önem kazanır: taşeron sözleşmesi, malzeme faturası, işçilik ödemeleri ve ilgili banka hareketleri. Elden yapılan ödemelerin hangi tarihte ve kime yapıldığını kayıt altına almak gerekir. Kayıt yoksa tanık beyanları ve yapının aşama aşama çekilmiş fotoğrafları destekleyici delildir.

Boşanma davasında mı, ayrı davada mı istenir?

Mal rejimi ancak mahkeme boşanmaya karar verirse dava tarihinden geçerli olmak üzere sona erer (TMK m. 225). Katılma alacağı ve değer artış payı gibi alacaklar çoğunlukla boşanma davasından ayrı, mal rejiminin tasfiyesi davasında istenir. Boşanmadan doğan dava hakları, boşanma hükmünün kesinleşmesinin üzerinden bir yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (TMK m. 178). Mal rejimi tasfiyesinden doğan katılma alacağı bu bir yıllık süreye tabi değildir; uygulamada genel on yıllık zamanaşımı süresi kabul edilir (TBK m. 146). Yine de talepleri geciktirmemek, delillerin kaybolmaması açısından önemlidir.

Arsa eşin ailesine aitse

Bazen ev eşin ailesinin arsasına yapılır; tapu kayıtlarında anne, baba ya da kardeş adı yazılıdır. Bu durumda arsa eşin malvarlığında bulunmadığı için mal rejimi hesabının dışında kalır. Ancak yapıya kendi paranızın ya da evlilik birliğinin ortak gelirinin aktarıldığı ortaya konabiliyorsa, arsa sahibi aile yapı sayesinde haklı bir sebep olmadan zenginleşmiş olabilir. Haklı bir sebep olmaksızın bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m. 77). Bu istem, geri isteme hakkının öğrenildiği tarihten başlayarak iki yıl ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl geçince zamanaşımına uğrar (TBK m. 82). Konuyu ayrıntılı olarak ailesi adına tapulu ev yazımızda işledik.

Böyle bir davanın yöntemi ve karşı tarafı, mal rejimi tasfiyesinden farklıdır. Bu nedenle dosyanın hangi yoldan yürüyeceği, deliller toplanmadan önce belirlenmelidir.

Varsayımsal bir örnek

Varsayımsal bir örnek düşünelim: Eşlerden biri evlenmeden önce babasından arsa devralmış. Evlendikten üç yıl sonra çift, kocanın maaşı ve bir banka kredisiyle arsaya iki katlı bir ev yapmış. Kredinin bir kısmı hâlâ ödeniyor. Dava açıldığında kadın çalışmıyor, ev kocanın adına kayıtlı arsa üzerinde duruyor.

Burada arsa kocanın kişisel malıdır; ev de arsanın bütünleyici parçası olarak ona aittir. Evlilik gelirinden yapılan yatırım ise edinilmiş mallardan kişisel mala yapılan katkıdır. Bilirkişi, arsanın değer artışını ve yapıya yapılan katkının oranını belirler. Bulunan alacak, edinilmiş mal kesimine yazılır ve artık değer hesabında kadının yarı pay hakkına konu olur. Kalan kredi borcu ise yapıya ilişkin olduğu için hesapta ayrıca değerlendirilir. Gerçek sonuç, belgelerin ve bilirkişinin hesabına göre değişir.

Sık yapılan hatalar

Birincisi, evin yarısını talep etmektir. Mülkiyet kişisel arsada kaldığı için talep alacak biçiminde kurulmalıdır.

İkincisi, katkının kaynağını belgelememektir. Hangi paranın eve gittiği ödeme belgeleriyle gösterilemezse alacak hesabı zayıflar.

Üçüncüsü, arsanın kişisel mal olup olmadığını araştırmamaktır. Arsa evlilik içinde bedelle alındıysa mesele tamamen farklıdır.

Dördüncüsü, yapıyı arsayla birlikte tek değer saymak ve değer artışının arsanın kendi gelişiminden mi, yapıdan mı geldiğini ayırmamaktır.

Beşincisi, eş ya da ailenin yapıya doğrudan katıldığı durumları tek tek yazmamaktır. İşçilik, malzeme, taşeron ödemeleri gibi kalemleri tarih sırasıyla listelemek, dosyanın en yararlı hazırlığıdır.

Kendi dosyanız için

Önce tapu kaydını ve arsanın edinme belgesini bulun. Yapı ruhsatı, iskân, kredi sözleşmesi, taşeron ve malzeme ödemeleri, banka dekontları ve fotoğraflar katkıyı ortaya koyar. Evin yapılış yıllarını belirten bir zaman çizelgesi hazırlamak da bilirkişinin işini kolaylaştırır.

Her dosyada arsanın kaynağı ve katkının niteliği farklı olduğu için, doğru talebi kurmak olaya göre değişir. Durumunuzu anlatmak için iletişim sayfasından büroyu arayabilir ya da WhatsApp’tan yazabilirsiniz. Genel çerçeve için büronun aile hukuku alanına, ayrıca boşanmada mal paylaşımı nasıl yapılır yazısına bakabilirsiniz.