Kamu Kurumlarının Yaptığı Kira Sözleşmelerine Kira Hukuku Uygulanır mı? TBK 339/2

Kamu kurum ve kuruluşları, kira sözleşmelerinde bazen kiracı, bazen kiraya veren olarak yer alır. Belediyelerin işlettiği dükkânları kiraya vermesi, kamu kurumlarının hizmet binası kiralaması, vakıf ve devlet mülklerinin ihaleyle kiralanması gibi örnekler çoktur. Bu sözleşmelerin çoğu özel usullere, ihale kurallarına ve idari mevzuata tabidir. Bu nedenle “kamu kirası özel bir statüde, özel hukuk hükümleri uygulanmaz” düşüncesi yaygındır. Oysa Türk Borçlar Kanunu’nun 339. maddesinin ikinci fıkrası bu konuda açık bir hüküm getirir. Bu yazıda hükmün anlamını, kapsamını ve pratik sonuçlarını anlatıyoruz.

Hükmün Metni ve Anlamı

TBK m. 339/2’ye göre kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler uygulanır. “Hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun” ifadesi çok geniştir: kira sözleşmesi ihale ile, doğrudan temin ile, tahsis yoluyla veya başka özel bir usulle yapılmış olabilir; hüküm hepsini kapsar. Bu düzenleme, özel hukuk kurallarının koruyucu hükümlerinin kamu kirası olduğu gerekçesiyle devre dışı bırakılmasını önler.

Hangi Sözleşmeler Kapsamda?

Kapsama giren sözleşmeler arasında şunlar sayılabilir:

• Belediye ve il özel idaresi gibi yerel yönetimlerin mülklerini kiraya vermesi,
• Devlet kurumlarının hizmet binası veya lojman kiralaması,
• Vakıf ve kamu iktisadi kuruluşlarının taşınmazlarının kiraya verilmesi,
• Kamu tüzel kişilerinin kiracı olduğu işyeri veya konut kiraları,
• Kamu ihale usullerine göre yapılan kira sözleşmeleri.

Sözleşmenin konut veya çatılı işyeri niteliğinde olması gerekir. Açık alan, arazi, tarla gibi taşınmazların kiralanması bu hükmün dışında kalabilir ve ayrı kurallara (örneğin ürün kirası) tabi olabilir. Ürün kirası hükümleri için ürün kirası nedir ve şartları yazısına bakabilirsiniz.

Uygulamada Kamu Kiralarının Özelliği

Kamu kiralarında sözleşmeler genellikle idari şartnameler, ihale mevzuatı ve kurum yönetmelikleriyle çerçevelenir. Bu düzenlemelerle TBK hükümleri arasındaki ilişki, özel kanun-genel kanun ilkelerine göre değerlendirilir. TBK 339/2’nin amacı, bu özel düzenlemeler karşısında bile konut ve çatılı işyeri kiralarındaki koruyucu hükümlerin temel bir çerçeve oluşturmasını sağlamaktır. Uygulamada kamu kurumlarının kira sözleşmelerine şu hükümlerin uygulandığı düşünülebilir: kira bedelinin belirlenmesi ve artışı (TBK m. 344-345), kira sözleşmesinin sona ermesi ve tahliye sebepleri (m. 347-354), yazılı fesih bildirimi (m. 348), bağlantılı sözleşme yasağı (m. 340), güvence sınırı (m. 342). Özel mevzuatın ayrıca öngördüğü hükümlerin bunlarla çelişmediği ölçüde uygulanacağı kabul edilir; çelişme halinde hangi hükmün önce gelmesi gerektiği somut olaya göre mahkemece belirlenir.

Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Artış

Kamu kiralarında kira bedeli genellikle ihale veya kurum kararlarıyla belirlenir. Kira artışı konusunda TBK m. 344’ün TÜFE sınırı ve beş yıl kuralı gibi düzenlemeleri, kamu kiralarına da uygulanabilir. Ancak özel mevzuat kira artışını başka bir usulle belirleyebilir; bu durumda uyuşmazlık çıkarsa mahkeme, kanunun hangi hükmünün öncelikli olduğunu değerlendirir. Kiracılar, kamu kurumundan gelen artış taleplerinin kanuni sınırlara uygun olup olmadığını denetletebilir. Bu konuda kira bedelinin belirlenmesi ve TÜFE oranı yazısına göz atabilirsiniz.

Tahliye ve Fesih

Kamu kurumunun kiraya veren olduğu hallerde de kiracıyı koruyan tahliye sebeplerinin sınırlılığı ilkesi uygulanır. Yani kamu kurumu, kanunda sayılan sebepler dışında yalnızca sözleşme süresinin bitimini gerekçe göstererek kiracıyı çıkaramaz; dava yoluyla belirli sebeplere dayanması gerekir. Kamu mülklerine ilişkin ayrı idari tahliye usulleri ve hukuki yollar da mevcuttur; bu usullerin TBK hükümleriyle ilişkisi özel kanunlara göre çözülür. Kiracı kamu kurumu ise kanun kiracının kurum aleyhine olan hükümleri de uygulanır; kamu kurumlarının kiracı olduğu sözleşmelerde kiraya veren, hukuki güvencelerden yararlanır. Tahliye sebepleri hakkında genel bilgi için tahliye davası açma süresi ve TBK 353 uzatma bildirimi ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yazıları yararlıdır.

Görevli Mahkeme ve Uyuşmazlık Çözümü

Kamu kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin niteliğine göre değişir. Bazı kamu kiraları idari sözleşme sayılır ve idari yargı yolu gündeme gelebilir; bazıları ise özel hukuk sözleşmesi olarak adli yargıda görülür. Bu ayrım çoğu zaman tartışmalıdır ve dava açmadan önce doğru mahkemenin belirlenmesi önemlidir. Genel olarak kira uyuşmazlıkları için kira hukukunda görevli ve yetkili mahkeme rehberi yazısı fikir verir; kamu kiralarında ise sözleşmenin ihale şartnamesi ve mevzuat dayanağı ayrıca incelenmelidir. Uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk ve dava süreçleri için kira sözleşmesinde zorunlu arabuluculuk süreci yazısına bakabilirsiniz.

Kiracı Açısından Dikkat Edilecekler

Kamu kurumundan kiralama yapan kiracı şunlara dikkat etmelidir: ihale şartnamesinin ve sözleşmenin tamamını incelemek, kira bedeli ve artış esaslarını açıkça öğrenmek, güvence bedelinin kanuni sınırlar içinde kalıp kalmadığını kontrol etmek, tahliye şartlarını ve süreleri belirlemek, kurumun yazılı bildirimlerini takip etmek, kira ödemelerini belgelendirmek ve gecikme durumunda ihtar süreçlerini bilmek. Ayrıca kamu kiralarında sözleşmenin devri veya alt kira konularının özel izne bağlı olabileceğini bilmek gerekir; genel hükümler için kira sözleşmesinin devri ve alt kira yazısına bakabilirsiniz.

Kamu Kurumu Kiracı Olduğunda

Kamu kurumunun kiracı olduğu sözleşmelerde kiraya veren gerçek kişi veya şirket olabilir. Bu durumda da konut ve çatılı işyeri hükümleri geçerlidir. Kamu kurumu kiracının ödeme yükümlülüğü, bütçe ve ödenek düzeni içinde işlediğinden gecikme ihtimali bulunabilir; ancak temerrüt ve fesih hükümleri yine kanuna göre uygulanır. Kiraya veren, kamu kurumunun temerrüdü halinde ihtar ve fesih usulünü doğru izlemelidir. Kira alacağı takibi için kira alacağının icra takibi yazısı yol gösterir; ancak kamu kurumlarına karşı icra ve haciz kısıtlamaları ayrıca dikkate alınmalıdır.

Sık Yapılan Hatalar

• Kamu kirası olduğu için TBK hükümlerinin hiç uygulanmayacağını düşünmek,
• İhale şartnamesindeki hükümleri kanuni sınırlarla karşılaştırmamak,
• Kamu kurumundan gelen artış ve tahliye taleplerini sorgulamamak,
• Görevli mahkemeyi yanlış belirlemek,
• Süre ve usul hatalarıyla hak kaybına uğramak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir kişi, bir kamu kurumunun ihaleyle kiraya verdiği çatılı işyerini kiralar. Sözleşme sona erince kurum, süre bittiği gerekçesiyle tahliye ister. Kiracı, kamu kurumlarının kiralarına da konut ve çatılı işyeri hükümlerinin uygulandığını, kurumun süre bitimine dayanarak tahliye isteyemeyeceğini ve kanunda sayılan sebeplerle dava açması gerektiğini ileri sürer. Bu itirazın sonucu, özel mevzuatın ve sözleşmenin niteliğine göre mahkemece değerlendirilir.

Sonuç

Kamu kurum ve kuruluşlarının hangi usulle yaparlarsa yapsınlar bütün kira sözleşmelerine konut ve çatılı işyeri kirası hükümleri uygulanır. Bu, kamu kiralarındaki tarafların da kanuni güvencelerden yararlanabileceğini gösterir. Kamu kira sözleşmenizdeki hak ve yükümlülükler için kira hukuku sayfamıza göz atabilir, iletişim üzerinden bize ulaşabilirsiniz.