Altı Ay ve Daha Kısa Süreli Kiralarda Konut Kirası Hükümleri Uygulanır mı? TBK 339

Kira hukukunda konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü koruyucu hükümler kiracının barınma ve işletme güvencesini sağlamak için konulmuştur. Ancak bu hükümlerin her kiraya uygulanmadığı bilinmelidir. Türk Borçlar Kanunu 339. madde, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların kısa süreli kiralanmasını bu özel korumanın dışında bırakır. Yazlık evler, tatil daireleri ve turistik konaklamalar bu kapsamda tartışılır. Bu yazıda istisnanın anlamını, sınırlarını ve uygulamadaki sonuçlarını anlatıyoruz.

Hükmün Yapısı

TBK m. 339/1’e göre konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz. Bu iki cümle birlikte okunmalıdır: önce hükümlerin kapsamı (konut ve çatılı işyeri ve bunlarla birlikte kiralanan eşya) belirlenir, sonra geçici kullanım istisnası getirilir. İstisnanın iki koşulu vardır: taşınmazın niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş olması ve kira süresinin altı ay veya daha kısa olması.

“Niteliği Gereği Geçici Kullanım” Ne Demektir?

Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmaz, yapısı ve kullanım amacı itibarıyla sürekli ikamet için değil, belirli bir süre için kullanılmak üzere tasarlanmış olan taşınmazdır. Tipik örnekler şunlardır:

• Yazlık evler ve tatil köyleri,
• Turistik amaçlı daireler ve apart oteller,
• Belirli bir etkinlik veya sezon için kullanılan stant, salon ve mekânlar,
• Kısa dönemli konaklamaya özgülenmiş taşınmazlar.

Buna karşılık kalıcı ikamet için kiralanan bir daire, altı aylığına kiralansa bile niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş sayılmayabilir. İstisnanın uygulanması için taşınmazın niteliğinin yanında kiralama amacı ve tarafların iradesi de değerlendirilir. Bu değerlendirme somut olaya göre yapılır ve mahkeme tarafından belirlenir.

Altı Ay Kuralı

İkinci koşul, kira süresinin altı ayı aşmamasıdır. Altı aylık süre, tek bir sözleşmenin süresini ifade eder. Sözleşmenin altı ayı aşacak biçimde yenilenmesi veya birbirine bağlı sözleşmelerle fiilen altı ayı geçen bir kullanım oluşması halinde, istisnanın uygulanıp uygulanmayacağı tartışma konusu olabilir. Taraflar sözleşmeyi altı ay olarak yapıp süresi bitince yeniden altı ay uzatıyorlarsa, bu zincirleme yapı istisnayı sonuçsuz bırakabilir; çünkü kanunun amacı gerçek geçici kullanımı korumaktır, konut kirası hükümlerinden kaçınma aracı olarak kullanılmasını değil. Mahkemeler bu tür durumlarda gerçek amacı araştırır.

İstisna Kapsamında Hangi Hükümler Uygulanmaz?

Konut ve çatılı işyeri kirasına özgü koruyucu hükümler şunlardır: kiracının belirli süreli sözleşmede on beş gün önce bildirim yapmazsa sözleşmenin bir yıl uzaması (m. 347), kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirememesi, tahliye sebeplerinin sınırlı sayıda olması (m. 350-354), kira artışının TÜFE ile sınırlı olması (m. 344), ceza koşulu ve muacceliyet yasağı (m. 346), bağlantılı sözleşme yasağı (m. 340) ve güvence sınırı (m. 342). Geçici kullanım istisnası kapsamındaki kiralarda bu hükümler uygulanmaz; sözleşme özgürlüğü ve genel kira hükümleri geçerlidir. Bu nedenle bu tür kiralarda sözleşmenin hükümleri daha büyük önem taşır. Sözleşmenin dikkatle okunması ve tarafların haklarını açıkça düzenlemesi gerekir.

Kısa Süreli Kiralama Platformları

Tatil amaçlı kısa süreli konaklama sözleşmeleri, yeni dönemde birçok uyuşmazlık kaynağı olmuştur. Bu tür kiralamaların hukuki niteliği ve izin/ruhsat gereklilikleri farklı mevzuatlarla ilişkilidir. Kira hukuku bakımından, kısa süreli kiralamanın konut kirası hükümlerine tabi olup olmayacağı, taşınmazın niteliğine ve kiralama süresine göre belirlenir. Bu konuda Airbnb ve kısa süreli kiralama uyuşmazlıkları yazısı ayrıntı verir.

Kamu Kurumlarının Kiraları

TBK m. 339/2, kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de konut ve çatılı işyeri hükümlerinin uygulanacağını belirtir. Bu, kamu kurumlarının kiracı veya kiraya veren olduğu sözleşmelerin özel usullerle yapılması halinde bile koruyucu hükümlerin geçerli olduğunu gösterir. Geçici kullanım istisnası ise bu kamu kiraları için de niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa kiralanmasında ayrı değerlendirilir.

Sözleşme Hazırlarken Dikkat Edilecekler

Kısa süreli kiralarda sözleşmede şu noktalar açıkça yazılmalıdır: kiralama amacı ve geçici kullanım niteliği, başlangıç ve bitiş tarihi, kira bedeli ve ödeme şekli, güvence bedeli ve iade koşulları, erken ayrılma ve iptal koşulları, hasar ve temizlik sorumluluğu, kullanım kuralları (misafir, gürültü, evcil hayvan). Sözleşmenin niteliğinin yanlış kurgulanması, kiracının konut kirası hükümlerinden yararlanmasına neden olabilir; bu yüzden kısa süreli kiralarda niyeti ve niteliği doğru yansıtmak önemlidir.

Kiracı Açısından Riskler

Kısa süreli kiralarda kiracı, konut kirasının sağladığı koruma imkânlarından yararlanamayabilir. Örneğin sözleşmenin sona ermesiyle tahliye zorunluluğu doğar; kira artışı sınırlaması uygulanmayabilir. Bu nedenle kiracı, uzun süre kalma niyetindeyse ve konutu kalıcı barınma amacıyla kiralıyorsa, sözleşmeyi altı ay olarak yapmak yerine konut kirası hükümlerine tabi bir sözleşme yapmayı tercih etmelidir. Belirli ve belirsiz süreli sözleşme farkları için belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi farkı yazısına bakabilirsiniz.

Kiraya Veren Açısından Önlemler

Kiraya veren, geçici kullanım niteliğini ve süreyi açıkça belgelemeli, sözleşmeyi altı ayı aşmayacak şekilde ve gerçek amaca uygun yapmalıdır. Sözleşmenin konut kirası hükümlerinden kaçınmak amacıyla kurgulanması halinde mahkeme sözleşmeyi konut kirası olarak nitelendirebilir. Kiraya veren ayrıca kısa süreli kiralama için gerekli izin ve ruhsatları da kontrol etmelidir.

Sık Yapılan Hatalar

• Kalıcı ikamet için kiralanan evi altı aylık sözleşmeyle konut hükümlerinden kaçırmaya çalışmak,
• Altı aylık sözleşmeleri zincirleme yenileyerek istisnayı kötüye kullanmak,
• Kısa süreli kirada sözleşmeyi yazılı yapmamak,
• Tatil evinde depozito ve hasar koşullarını belirsiz bırakmak,
• İstisnanın kiracıya uzun vadeli haklar tanıyacağını sanmak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir kişi yaz sezonu için üç aylığına yazlık bir ev kiralar. Sözleşme bitince ev sahibi evi başka bir kiracıya vereceğini bildirir; kiracı ise konut kirası hükümlerine dayanarak sözleşmenin uzadığını iddia eder. Ev, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş bir yazlık olduğu ve süre altı ayı aşmadığı için konut kirası hükümleri uygulanmaz; sözleşme sürenin sonunda sona erer.

Sonuç

Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında konut ve çatılı işyeri kirası hükümleri uygulanmaz. Bu istisnanın koşulları dikkatle değerlendirilmelidir. Kısa süreli kira sözleşmenizin hukuki durumu için kira hukuku sayfamıza göz atabilir, iletişim üzerinden bize ulaşabilirsiniz.