Kamulaştırılan Taşınmaz Kullanılmazsa Geri Alınır mı? Beş Yıl ve Bir Yıl Süresi (2942 m. 23)

Kamulaştırma, kamu yararı için mülkiyet hakkının devlet eliyle sınırlandırılmasıdır ve ancak kamu yararı amacıyla yapılabilir. Peki bir taşınmaz kamulaştırıldıktan sonra yıllarca kullanılmadan bırakılırsa, kamulaştırmanın amacı gerçekleşmemiş olur. Böyle bir durumda taşınmazın eski malikine geri verilmesi, adalet ve hukuk güvenliği açısından anlamlıdır. Kamulaştırma Kanunu’nun 23. maddesi tam olarak bu durumu düzenler: kamulaştırma amacına uygun işlem yapılmayan taşınmazın eski malikince veya mirasçılarınca geri alınması. Bu yazıda geri alma hakkının şartlarını, süresini, ödenecek bedeli ve dikkat edilecek noktaları anlatıyoruz.

Geri Alma Hakkının Temeli

Kamulaştırma, mülkiyet hakkına ciddi bir müdahaledir ve ancak kamu yararı gerektirdiğinde ve bedel karşılığında yapılabilir. Kamu yararı amacı gerçekleşmezse müdahalenin dayanağı ortadan kalkar. Kamulaştırma Kanunu bu nedenle idarenin kamulaştırma amacına uygun davranmasını denetleyen bir mekanizma öngörür. Kanunun 21 ila 23. maddeleri çeşitli durumlarda kamulaştırmadan vazgeçilmesi veya geri alma imkânlarını düzenler. Bunlar arasında en çok uygulanan hüküm m. 23’tür. Bu maddenin dayandığı ilke, kamu yararı olmadan mülkiyetin idarede tutulmaması ilkesidir. Malik veya mirasçılar için, uzun yıllar sonra bile taşınmazına kavuşma umudu sağlayan önemli bir haktır. Kamulaştırmanın genel esasları için kamulaştırma bedeli tespiti ve artırım davası yazısına bakabilirsiniz.

Şartlar: Beş Yıl ve Amaç Dışı Bırakma

Kamulaştırma Kanunu m. 23/1’e göre kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece veya 22. maddenin dördüncü fıkrası uyarınca devir veya tahsis yapılan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek taşınmaz malını geri alabilir. Bu hükümdeki şartlar şunlardır: (1) Kamulaştırma bedeli kesinleşmiş olmalı; (2) Kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl geçmeli; (3) Bu sürede amaca uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmamalı veya kamu yararına tahsis edilmemeli; (4) Taşınmaz olduğu gibi bırakılmış olmalı. Şartların sağlanıp sağlanmadığı, mahkemece keşif ve idare kayıtları ile araştırılır. Bölgede yapılan küçük bir hazırlık işi veya proje çizimi, amaca uygun işlem sayılabilir mi gibi tartışmalar, somut olaya göre değerlendirilir.

Bir Yıllık Hak Düşürücü Süre

Geri alma hakkı sınırsız değildir. Kanun m. 23/2’ye göre doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer. Beş yıllık sürenin dolmasıyla hak doğar; bu tarihten itibaren bir yıl içinde talep edilmelidir. Bu süre, hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece resen dikkate alınır. Bu nedenle mal sahibi veya mirasçıları, beş yıllık sürenin dolduğunu takip etmeli ve hemen harekete geçmelidir. Talep, idareye yazılı başvuru ve gerekirse dava yoluyla yapılır. Sürelerin doğru hesaplanması için bedelin kesinleşme tarihi belirlenmelidir: bu tarih, bedel tespiti davasının kesinleşmesi veya uzlaşma tutanağı tarihi gibi hallere göre değişebilir.

Ödenecek Bedel ve Faiz

Geri alma bedeli, kamulaştırma bedelinin aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödenmesidir. Yani malik, kamulaştırma sırasında aldığı parayı faiziyle geri öder; taşınmazın güncel piyasa değeri önemli olmaz. Bu, malikin lehine olabilecek bir düzenlemedir: taşınmazın değeri artmışsa malik, artmış değere rağmen eski bedeli faiziyle ödeyerek taşınmazı geri alır. Tersine değer düşmüşse, düşük değerli taşınmaz için yüksek bedel ödemek zorunda kalabilir. Bu nedenle geri alma kararı, ekonomik değerlendirmeyle verilmelidir. Bedelin ödenmesi mahkemece belirlenen usul ve sürede yapılır; ödeme yapılmadan tescil gerçekleşmez.

Hasar ve Yıkım Halinde Bedelden Düşme

Kamulaştırma Kanunu m. 24’e göre 21, 22 ve 23. maddeler uyarınca kamulaştırılmasından vazgeçilen veya geri alınan taşınmaz mal üzerindeki bina, sabit tesisler ve ekili dikili şeyler yıkılmış, sökülmüş veya harap olmuş ise, taşınmaz malın geri alınmasında mal sahibi veya mirasçısı, kamulaştırma tarihindeki değerine göre farkın, ödeyeceği kamulaştırma bedelinden düşülmesini isteyebilir. Yani idare taşınmaz üzerindeki yapıyı yıktıysa veya ağaçları söktüyse, malik bu kayıp değerin geri ödeyeceği bedelden düşülmesini talep edebilir. Bu hüküm, hasarlı halde geri alan malikin zarar görmesini önler. Bu madde ile 21, 22 ve 23. maddelerin uygulamasından doğacak anlaşmazlıklar adli yargıda çözümlenir. Bilirkişi incelemesi, kamulaştırma tarihindeki değer ile geri alma anındaki durumu karşılaştırır.

Süreler Geçtikten Sonra Talep ve Dava Yasağı

Kanun m. 23/3, önemli bir kısıtlama içerir: birinci ve ikinci fıkrada belirtilen süreler geçtikten sonra kamulaştırılan taşınmaz malda hakları bulunduğu iddiasıyla eski malikleri veya mirasçıları tarafından idareden herhangi bir sebeple hak, bedel veya tazminat talebinde bulunulamaz ve dava açılamaz. Bu, hukuk güvenliğini sağlamaya yönelik bir düzenlemedir: uzun yıllar sonra tarihi haklarla idareyi sorumlu tutma imkânı kapatılmıştır. Bu nedenle sürelerin kaçırılması, hem geri alma hakkını hem de diğer taleplerin dava edilebilirliğini ortadan kaldırabilir. Malikler bu süreleri ciddiye almalıdır.

Birden Fazla Taşınmazın Birlikte Kamulaştırılması

Kanun, aynı amacın gerçekleşmesi için birden fazla taşınmaz mal birlikte kamulaştırıldığı takdirde bu taşınmaz malların durumunun bir bütün oluşturduğunu kabul eder ve yukarıdaki fıkraları buna göre uygular (m. 23/4). Yani büyük bir proje için birkaç parsel kamulaştırılmışsa ve projenin bir kısmı gerçekleştirilmişse, proje bütün olarak değerlendirilir; bir parselde işlem yapılmamış olması, diğer parseller yönünden amaca uygun işlem yapılmış olması nedeniyle geri alma hakkı doğurmayabilir. Bu nedenle geri alma iddiasında bulunan malikin, kamulaştırma projesinin bütününü inceleyerek şartların oluşup oluşmadığını değerlendirmesi gerekir.

İstisnalar: Özel Kanunlar ve Arsa Ofisi

Kanun m. 23/5, özel kanunlarda bu maddenin uygulanmayacağına ilişkin hükümlerin saklı olduğunu belirtir. Ayrıca 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanununa dayanılarak yapılan kamulaştırmalarda ve Kanunun 3. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen hallerde yapılacak kamulaştırmalarda bu madde hükmü uygulanmaz. Bu istisnalar nedeniyle her kamulaştırmada geri alma hakkı doğmaz; malik, kamulaştırmanın hangi kanun ve hangi kurum tarafından yapıldığını belirleyerek istisnaların kapsamına girip girmediğini değerlendirmelidir. Kamulaştırmanın kapsamı ve usulü konusunda kamulaştırmada satın alma usulü ve uzlaşma görüşmesi yazısı da bilgi verir.

Dava Süreci ve Deliller

Geri alma davası genel mahkemelerde (asliye hukuk) görülür; davanın taraflarını idare ve eski malik oluşturur. Davacı, kamulaştırma bedelinin kesinleşme tarihini, ödenen bedeli, beş yıllık sürenin dolduğunu ve amaca uygun işlem yapılmadığını ispatlamalıdır. Delil olarak kamulaştırma dosyası, tapu kayıtları, keşif, uydu ve hava fotoğrafları, idare yazışmaları ve bilirkişi raporu kullanılır. Keşif sırasında taşınmazın fiili durumu, üzerinde tesis yapılıp yapılmadığı belirlenir. Mahkeme, şartların gerçekleştiğine karar verirse, ödenecek bedel ve faizi belirler ve bedelin depo edilmesi ile taşınmazın malike geri verilmesine hükmeder. Tapu iptali ve tescil konusunda genel bilgi için tapu iptali ve tescil davası yazısına göz atabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Beş yıllık sürenin başlangıcını yanlış hesaplamak,
• Hakkın doğumundan itibaren bir yıllık süreyi kaçırmak,
• Proje bütünlüğünü hesaba katmadan yalnızca kendi parselini değerlendirmek,
• Yıkılan yapı ve ağaçların değer farkını bedelden düşmeyi talep etmemek,
• Özel kanun istisnalarını kontrol etmemek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir idare, bir arsayı okul yapımı için kamulaştırır ve bedel kesinleşir. Beş yıl boyunca arsada hiçbir işlem yapılmaz ve arsa boş bırakılır. Eski malik, beş yıllık sürenin dolmasından itibaren bir yıl içinde idareye başvurur, dava açar ve aldığı kamulaştırma bedelini faiziyle ödeyerek arsayı geri alma talebinde bulunur. Arsa üzerinde bir depo yıkılmış olduğundan, yıkılan yapının değer farkının ödenecek bedelden düşülmesini de ister. Mahkeme keşif ve bilirkişi raporu ile şartların gerçekleştiğini kabul eder.

Sonuç

Kamulaştırılan taşınmaz beş yıl içinde amaca uygun kullanılmazsa eski malik veya mirasçıları, bedeli işleyen faiziyle ödeyerek taşınmazı geri alabilir; hak, doğumundan itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır. Yıkılan yapılar için bedelden düşme ve özel kanun istisnaları da unutulmamalıdır. Kamulaştırılmış taşınmazınız için gayrimenkul hukuku kapsamında hak analizi yapmak isterseniz iletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.