Binaya Kat Çıkmak veya Bodrumda Yeni Daire Yapmak: KMK 44 ve Oybirliği Şartı

Eski bir apartmanın çatısının üstüne bir kat daha eklemek, bodrum katı dairelere dönüştürmek veya bahçedeki boş alanda yeni bir bağımsız bölüm yapmak, ilk bakışta cazip görünen bir yatırım fikridir. İmar hakkı elverdiğinde ekonomik fayda da sağlayabilir. Ancak kat mülkiyeti kurulmuş bir binada bu tür bir eklenti yapmak, yalnızca imar mevzuatına değil, aynı zamanda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 44. maddesindeki sıkı şartlara da tabidir. Bu yazıda bu şartların ne olduğunu, hangi adımların izlenmesi gerektiğini ve muhalif malikin durumunu anlatıyoruz.

Hangi Yapılar Bu Maddeye Tabidir?

KMK m. 44’e göre ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24. maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için özel şartlar aranır. Yani kanun, hem üste kat çıkmayı hem de zemin, bodrum veya arsanın boş kısmında bağımsız bölüm oluşturmayı kapsar. Maddede atıf yapılan yerler, eğlence ve toplantı yerleri, gıda ve beslenme yerleri ve dükkân gibi işyeri niteliğindeki bölümlerdir. Uygulamada bu hüküm, genel olarak ana gayrimenkulde sonradan yeni bağımsız bölüm oluşturulmasına ilişkin kapsayıcı bir çerçeve olarak değerlendirilir. Ortak alanların yapısı için kat mülkiyetinde ortak yer ve eklentiler yazısına bakabilirsiniz.

Üç Şart: Oybirliği, Arsa Payı, Kat İrtifakı

Kanun bu işlemin geçerliliği için üç şartı birlikte arar:

1. Kat maliklerinin oybirliği: Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi gerekir.
2. Arsa paylarının yeniden tespiti: Ana gayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa payları usulüne göre ve oybirliğiyle yeniden tespit edilmelidir.
3. Kat irtifakının kurulması ve tescili: İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14. maddeye göre kat irtifakı kurulmalı ve bu irtifak ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmelidir.

Bu üç şartın biri eksik olursa ilave, kat mülkiyeti hukuku açısından geçersiz sayılabilir. Bu nedenle sadece imar izni almak veya çoğunluk kararı yeterli değildir. Tapu işlemlerinin zorunluluğu için tapuda hisseli mülkiyet ve paydaşların hakları yazısı da bilgi verir.

Arsa Payının Yeniden Hesabı

Yeni bağımsız bölüm eklendiğinde ana gayrimenkulün toplam arsa payı aynı kalır; ancak bu pay daha fazla bağımsız bölüm arasında paylaşılır. Dolayısıyla mevcut maliklerin arsa payları azalır. Bu azalmanın kimin lehine olacağı ve karşılığında ne ödeneceği önemli bir konudur. Kat mülkiyetinde arsa payı oranı, oy gücü, gider katılımı ve tapu değeri açısından belirleyicidir. Bu nedenle yeniden hesaplamanın bilirkişi veya mimarlık hesabı ile yapılması, hukuka uygun ve adil olması bakımından önemlidir. Arsa payında hata varsa düzeltme davası açılabilir; bu konuda arsa payının düzeltilmesi davası yazısına bakabilirsiniz.

Katılmak İstemeyen Malikin Durumu

Kanun, ilaveye muvafakat etmekle beraber masrafa katılmak istemeyen kat malikleri için bir çözüm düzenlemiştir. Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir. Böylece muhalif olmayan ama katılmak istemeyen malik, arsa payı kaybının karşılığını nakden alır.

Kat Karşılığı İnşaatla İlişkisi

Uygulamada kat ilavesi çoğu zaman müteahhitle yapılan kat karşılığı sözleşmeyle gündeme gelir: müteahhit, üst kata yapacağı daireleri kendi mülkiyetine alırken mevcut malikler yenilenmiş bina veya nakit bedel alır. Bu tür sözleşmelerde tapu ve arsa payı işlemleri ile müteahhidin sorumlulukları önemlidir. Konu için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve kat karşılığı inşaatta teminat ipoteği yazıları yararlıdır. Müteahhidin işi zamanında teslim etmemesi durumu için müteahhidin işi zamanında teslim etmemesi yazısına göz atabilirsiniz.

İmar ve Yapı Ruhsatı Boyutu

Kat mülkiyeti şartları yerine getirilse bile, imar mevzuatına uygunluk şarttır. İmar planında ek kat hakkı, yapı yüksekliği, taban alanı ve emsal değeri gibi sınırlar belirleyicidir. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı kat çıkmak, yıkım kararı ve idari para cezasıyla sonuçlanabilir. Bu nedenle özel hukuk şartları ile idari şartlar paralel yürütülmelidir. Ruhsatsız yapının hukuki sonuçları için kaçak ruhsatsız yapı ve yıkım kararı yazısı bilgi verir. Yapı denetimi konusunda yapı denetim kuruluşunun hukuki sorumluluğu yazısı da incelenebilir.

Oybirliği Sağlanamazsa Alternatifler

Oybirliği sağlanamıyorsa şu alternatifler değerlendirilebilir: kat irtifakı yerine bağımsız bölüm sahiplerinin arsa payı devrini anlaşmayla çözmek, muhalif malikin payını satın almak, kentsel dönüşüm kapsamında yeniden yapım yoluna gitmek. Kentsel dönüşüm halinde salt çoğunluk kararı yeterli olabilir; bu, kat ilavesinden farklı bir hukuki çerçevedir. Bu konuda kentsel dönüşümde salt çoğunluk kararı yazısına bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Sadece çoğunlukla karar alıp ilaveyi başlatmak,
• Arsa payını yeniden hesaplatmamak,
• Kat irtifakını tapuda tescil ettirmemek,
• Muhalif malike bedel ödemesini hesaplamamak,
• İmar ve yapı ruhsatı iznini göz ardı etmek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Dört katlı bir binada maliklerin tamamı, çatıya bir kat eklenmesine ve bu katın bir yatırımcı tarafından yapılmasına oybirliğiyle karar verir. Arsa payları bilirkişi hesabıyla yeniden dağıtılır ve tapu memuru huzurunda resmi senetle kat irtifakı kurulur. İşlem tamamlanınca yeni daire kat mülkiyetine çevrilir ve yatırımcı adına tescil edilir. Bir malik masrafa katılmak istemediği için arsa payından azalan kısmın bedeli kendisine nakden ödenir.

Sonuç

Binaya kat ilavesi veya yeni bağımsız bölüm eklenmesi, KMK m. 44 uyarınca oybirliği, arsa paylarının yeniden tespiti ve kat irtifakı tescili gibi ağır şartlara bağlıdır. İdari izinlerle birlikte hukuki süreç titizlikle yürütülmelidir. Böyle bir projeyi değerlendirmek için gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.