Kamulaştırma Kararından Sonra Bina veya Ekim Yaparsanız Bedelde Dikkate Alınır mı? (2942 m. 25)

Kamulaştırma kararı alınmış bir taşınmazın sahibi, taşınmazının akıbetini beklerken sıklıkla şu soruyla karşılaşır: “Ben bu süre içinde taşınmazımda yatırım yapabilir miyim, ürün ekebilir miyim? Yaptığım masraflar bana geri ödenir mi?” Cevap, kamulaştırma sürecinin hangi aşamada olduğuna göre değişir. Bir malik, kararın alınmasından sonra hızla yapı yaparak kamulaştırma bedelini artırmaya çalışabilir; kanun bu tür durumları önlemek için belirli zaman noktalarından sonra yapılanların değerini bedele katmaz. Kamulaştırma Kanunu’nun 25. maddesi, hakların ve borçların ne zaman sınırlandığını, mülkiyetin idareye ne zaman geçtiğini ve büyük projelerde ilanla ilgili özel kuralı düzenler. Bu yazıda bu hükmü ve pratik sonuçlarını anlatıyoruz.

Kamulaştırma Sürecinin Aşamaları

Kamulaştırma süreci genel olarak şu aşamalardan oluşur: kamu yararı kararı, idarenin malike pazarlıkla satın alma yazısı (m. 8), uzlaşma olmazsa bedel tespiti ve tescil davasının açılması (m. 10), mahkemenin bilirkişi incelemesi ve bedel takdiri, idarenin bedeli depo etmesi ve mahkemenin tescil kararı vermesi. Bu aşamalarda maliklerin hak ve yükümlülükleri değişir. Pazarlıkla satın alma yolu için kamulaştırmada satın alma usulü ve uzlaşma görüşmesi yazısına, bedel tespiti için kamulaştırma bedeli tespiti ve artırım davası yazısına bakabilirsiniz. Kamulaştırma Kanunu m. 25, bu sürecin malikin haklarına etkisini belirleyen hükümdür.

Kamulaştırma İşleminin Başlangıcı: Mahkeme Tebligatı

Kamulaştırma Kanunu m. 25/1’e göre hakların kullanılması ve borçların yerine getirilmesi bakımından kamulaştırma işlemi, mal sahibi için 10. madde uyarınca mahkemece yapılan tebligatla başlar. Mülkiyetin idareye geçmesi, mahkemece verilen tescil kararı ile olur. Bu hükümde iki farklı zaman noktası vardır: (1) Mahkeme tebligatı, kamulaştırma işleminin malik açısından başladığı andır; (2) Tescil kararı ise mülkiyetin idareye geçtiği andır. Bu ayrım önemlidir: tebligat ile tescil kararı arasında bir süre geçer; bu süre zarfında malik hala mülkiyet sahibidir; ancak mülkiyet hakkının kullanımı sınırlanır. Tebligatın alınması, malikin kamulaştırma dosyasına katılma, bilirkişi raporuna itiraz etme ve bedel artırım davası açma haklarının başlangıcı olabilir.

Tescil Kararından Sonra Yeni Yapı ve Ekim Yasağı

Kamulaştırma Kanunu m. 25/2’ye göre mahkemece verilen tescil kararı tarihinden itibaren taşınmaz mal sahibinin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz malda yeni inşaat veya ekim yapmak veya mevcut inşaatta esaslı değişiklikler meydana getirmek gibi kullanma hakları kalkar. Bundan sonra yapılanların değeri dikkate alınmaz. Yani mahkeme tescil kararını verdikten sonra malik, taşınmaz üzerinde yeni bir bina yapsa, ürün ekse, mevcut binayı genişletse veya esaslı değişiklik yapsa, bunların bedeli kamulaştırma bedeline eklenmez. Bu kural, kamulaştırma bedelinin şişirilmesini önler. Ancak tescil kararından önce yapılan yapılar, ekilen ürünler ve ağaçlar bedel tespitinde dikkate alınır. Bu nedenle malikler, tebligatın ardından yapılacak yatırımların risklerini bilmelidir. Tescilden önceki dönemde de idarenin itirazı ve mahkemenin takdiri devrededir: kötü niyetli ve bedeli artırmaya yönelik yapılaşmalar, mahkemece bilirkişi incelemesiyle sorgulanabilir.

Büyük Projelerde Kamu Yararı Kararının İlanı

Büyük kamu projeleri için kanun ek bir düzenleme getirmiştir. Kamulaştırma Kanunu m. 25/3’e göre baraj, sulama şebekeleri ve boru hatları, karayolu, demiryolu, liman ve havaalanı gibi gelecek yıllara sari büyük projelerde kamu yararı kararı kamulaştırılacak taşınmazların bulunduğu mahalle ve/veya köy muhtarlığında on beş gün süre ile asılmak suretiyle ilan edilir. Kamu yararı kararının ilan süresinin bitiminden itibaren, kamulaştırılacak taşınmazlar üzerine yapılan sabit tesisler ile dikilen ağaçların bedeli, kamulaştırma bedelinin tespitinde dikkate alınmaz. Yani büyük projelerde kamu yararı kararının ilanından sonra başlayan yapılaşma ve ağaç dikimi bedele eklenmez. Bu sınırlama, projeler için gereken taşınmazların yıllar önce bilinmesi ve spekülatif yapılaşmanın önlenmesi amacıyla getirilmiştir. Kanunun bu fıkrasında süre ile ilgili ifadeler Anayasa Mahkemesi kararıyla iptal edilmiş olup, sınırlamanın ilan süresinin bitiminden itibaren beş yıl olduğu; sürenin uzatılmasına ilişkin yetkinin ise iptal edildiği bilgisi kanun metninde dipnotlarla belirtilmiştir. Bu nedenle bu konuda güncel metin ve yargı kararları ayrıca izlenmelidir.

Ne Yapılabilir, Ne Yapılamaz?

Kamulaştırma sürecindeki malik için şu ayrım yapılabilir: mevcut kullanımın devamı serbesttir: evinde oturmaya, mevcut ekili arazisinde hasat yapmaya, olağan bakım ve onarım yapmaya devam edebilir. Yeni büyük yatırımlar riskli olur: yeni inşaat, yeni ekim ve esaslı değişiklikler tescil kararından sonra bedele katılmaz; büyük projelerde ilan sonrası tesis ve ağaç yatırımı da bedel dışı kalır. Bu nedenle malik, kamulaştırma haberini aldıktan sonra yeni ve büyük harcama yapmadan önce durumu hukuki olarak değerlendirmelidir. Ancak sadece hasar önleyici zorunlu onarımlar (örneğin çatı sızıntısının giderilmesi) gibi makul işler, gerekçelendirilirse bedelde dikkate alınabilir; bunun için delil ve belge saklamak önemlidir.

Bedel Tespitinde Değerlendirilen Unsurlar

Kamulaştırma bedeli tespit edilirken taşınmazın niteliği, yüzölçümü, imar durumu, üzerindeki yapılar, ağaçlar ve tesisler, bölgedeki benzer satışlar ve gelir getirme kapasitesi gibi unsurlar dikkate alınır (m. 11). Bedelin tespiti bilirkişi raporlarıyla yapılır ve mahkeme takdir eder. Malik, tescil kararından önceki yatırımlarının belgelerini (yapı ruhsatı, faturalar, ekim beyanı, tapu kayıtları) mahkemeye sunmalıdır. Kamulaştırma kararından sonra yapılan ve dikkate alınmayan unsurlar ise bilirkişi raporunda ayrıca gösterilir. Bu nedenle bilirkişi raporunu dikkatle incelemek ve gerekirse itiraz etmek gerekir. Bedelin artırımı için dava süreleri konusunda kamulaştırma bedeline dava açma süresi yazısı yararlıdır.

Geri Alma ve Vazgeçme Halleri

Kamulaştırmadan vazgeçilirse veya kamulaştırma amacına uygun işlem yapılmazsa, malikin hakları farklıdır. Kamulaştırma Kanunu m. 21, 22 ve 23, idarenin kamulaştırmadan vazgeçmesi ve amacına uygun kullanılmayan taşınmazın geri alınması hallerini düzenler. Vazgeçilen veya geri alınan taşınmaz üzerindeki bina ve ekili dikili şeyler yıkılmış veya harap olmuşsa, mal sahibi değer farkının ödeyeceği bedelden düşülmesini isteyebilir (m. 24). Bu konuda kamulaştırılan taşınmazın geri alınması beş yıl ve bir yıl süresi yazısına bakabilirsiniz. Ayrıca kamulaştırma olmaksızın idarenin taşınmaza müdahale etmesi halinde kamulaştırmasız el atma davası yolu vardır.

Kiracı ve Diğer Hak Sahipleri

Kamulaştırılan taşınmazda kiracı, intifa hakkı sahibi veya diğer sınırlı ayni hak sahipleri varsa, bunların hakları da kamulaştırma sürecinden etkilenir. Kiracının kira sözleşmesi, tescil ile birlikte idareye geçen taşınmaz üzerinde etki gösterebilir; hak sahipleri bedel dağıtımına katılır. Bu nedenle kamulaştırma davasında tüm hak sahiplerinin taraf olarak gösterilmesi ve haklarının belirlenmesi önemlidir. Kiracıların durumu için kiralananın satılması ve yeni malikin tahliye hakkı yazısı fikir verebilir. Kısmi kamulaştırmada kalan kısmın durumu için kısmi kamulaştırma ve kalan kısım değeri yazısı yararlıdır.

Pratik Öneriler

Kamulaştırma sürecindeki malikler için öneriler: mahkeme tebligatı ile kamu yararı kararı ilanının tarihlerini not etmek; tescil kararından sonra yeni yapı ve ekimden kaçınmak; mevcut yapı, ağaç ve tesislerin durumunu fotoğraf ve belgelerle önceden kayda almak; tapu, ruhsat ve fatura gibi belgeleri saklamak; bilirkişi raporunu dikkatle incelemek ve eksik değerlendirmeye itiraz etmek; bedelin yetersiz olduğunu düşünüyorsa artırım davası için süreleri takip etmek; büyük projelerde muhtarlık ilanını takip etmek. Taşınmaz değerini bağımsız bilirkişiye değerlendirtmek, bedel tartışmasında yararlıdır.

Sık Yapılan Hatalar

• Tescil kararından sonra yeni yapı yapıp bedele katılacağını sanmak,
• Büyük projelerde muhtarlık ilanını takip etmemek,
• Kamulaştırma öncesi yapıların belgelerini saklamamak,
• Bilirkişi raporundaki eksik değerlendirmeye itiraz etmemek,
• Mahkeme tebligatı ile tescil kararı arasındaki farkı bilmemek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir yol projesi için tarla kamulaştırılacaktır. Kamu yararı kararı muhtarlıkta on beş gün ilan edilir. Tarla sahibi, ilan süresi bittikten sonra tarlaya yeni bir depo yapar ve yeni ağaçlar diker. Bedel tespitinde bu sonradan yapılan tesis ve ağaçlar bedele katılmaz. Depo ve ağaçlar ilan öncesinde yapılmış olsaydı, bilirkişi raporunda değerlendirilirdi. Malik, bedele katılmayan unsurların belgelerini tutmuş olsa da bu kural gereği talebi reddedilecektir.

Sonuç

Kamulaştırma işlemi malik açısından mahkeme tebligatıyla başlar; mülkiyet, tescil kararıyla idareye geçer. Tescil kararından sonra yapılan yeni inşaat, ekim ve esaslı değişiklikler bedelde dikkate alınmaz; büyük projelerde kamu yararı kararının ilanından sonra yapılan tesis ve ağaçlar da bedele katılmaz. Bu kurallara uygun hareket etmek maliklerin haklarını korumasında önemlidir. Kamulaştırma uyuşmazlığınız için gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.