Kamulaştırmada Pazarlıkla Satın Alma: On Beş Günlük Süre, Uzlaşma Tutanağı ve Tescil (2942 m. 8)

Devletin veya belediyenin bir yol, okul, baraj ya da benzeri bir kamu projesi için taşınmazınıza ihtiyaç duyması, birçok maliki telaşlandırır. Ancak kamulaştırma, doğrudan mahkemeye taşınan bir süreç değildir. Kamulaştırma Kanunu, idareyi önce malikle pazarlık yapmaya yönlendirir: idarenin satın alma usulünü öncelikle uygulaması esastır. Bu aşamada malikin atacağı adımlar, sürelere uyup uymadığı ve pazarlıkta ulaşacağı sonuç, hem elde edeceği bedeli hem de sonraki dava haklarını belirler. Bu yazıda Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesindeki pazarlıkla satın alma usulünü, sürelerini ve sonuçlarını anlatıyoruz.

Öncelik Satın Alma Usulündedir

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 8/1’e göre idarelerin, bu Kanuna göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır. Yani kamulaştırma kararından sonra idare, doğrudan dava açmaz; önce taşınmazı pazarlıkla satın almak veya trampa yoluyla devralmak için malike başvurur. Bu ilke, kamulaştırmayı yapan idare ile malik arasında dostane çözüm imkânını genişletir ve mahkeme yükünü azaltır. Kamulaştırma kararı, kamu yararı kararı ve idarenin ilgili mevzuatına dayanır. Kamulaştırmanın genel esasları için acele kamulaştırma nedir ve kamulaştırma bedeli tespiti ve artırım davası yazıları da yararlı olabilir.

Komisyonların Görevlendirilmesi

Kamulaştırma kararının alınmasından sonra idare, kanunda belirtilen esaslara göre, konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonu görevlendirir (m. 8/2). Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla uzlaşma komisyonu görevlendirir (m. 8/3). Bu iki komisyonun görevleri ayrıdır: kıymet takdir komisyonu tahmini bedeli belirler; uzlaşma komisyonu ise malikle pazarlık yapar. Bu ayrım şeffaflığı ve tarafsızlığı güçlendirmeyi amaçlar.

Resmi Taahhütlü Yazı ile Bildirim

İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya Kanunun 3. maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılıyorsa taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait başka bir taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir (m. 8/4). Bu bildirimde tahmini bedelin belirtilmemesi önemlidir: idare, kendi tahminini açıklamadan malikin bedel beklentisini dinleyecektir. Yazı, malike tebliğ edilir; tebliğ tarihi on beş günlük başvuru süresinin başlangıcıdır. Malikler bu tebligatı ciddiye almalı, tebligat adresini güncel tutmalı ve postadan gelen kayıtları takip etmelidir.

On Beş Günlük Başvuru Süresi

Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır (m. 8/5). Yani on beş gün içinde yazılı başvuru yapılmalıdır. Bu süre içinde başvurulmazsa idare, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası yoluna gidebilir. Malik başvuru yaptığında yalnızca satmak değil, trampa (idareye ait başka bir taşınmazla değişim) isteğini de belirtebilir. Başvurunun yazılı yapılması ve alındı belgesi alınması, süre içinde başvurunun ispatı için önemlidir. Malikin pazarlığa katılması, kendisini bağlamaz: bedelde anlaşma olmazsa dava süreci başlar.

Pazarlık ve Uzlaşma Tutanağı

Pazarlıkta uzlaşma komisyonu ile malik, tahmini değeri geçmemek üzere bedel veya trampada anlaşmaya varırsa, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir. Tutanakta anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da içeren metin, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak, malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır (m. 8/5). Yani ayrıca tapu senedi düzenlenmesine gerek yoktur; tutanak, satış işlemi yerine geçer. Bu nedenle tutanağı imzalamadan önce bedelin ve bütün şartların doğruluğu titizlikle kontrol edilmelidir. Pazarlık, tahmini değeri geçmemek üzere yapılabilir; yani komisyonun belirlediği tahmini bedelin üzerinde bir bedele anlaşılamaz.

Kırk Beş Günde Tescil ve Ödeme

İdare, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedeli hazır ederek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin yaptırır (m. 8/6). Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir. Bu düzenlemede dikkat çeken husus, tescilin ödemeden önce yapılmasıdır. Malikler bedelin hazırlandığına dair idarenin güvencesine dayanır. İdare kırk beş gün içinde bedeli hazırlamazsa malik hak arama yollarına başvurabilir: tutanağın hükümlerinin yerine getirilmesini talep edebilir. Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz gibi takyidatlar, idarenin sorumluluğunda temizlenir; bu, malik için önemli bir kolaylıktır. İpotek ve takyidat durumları için tapuda ipotek ve haciz sırası yazısına bakabilirsiniz.

İtiraz Davası Yolunun Kapanması

Kanun, pazarlıkla satın alma yoluna önemli bir sonuç bağlar. Bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz (m. 8/son). Bu, uzlaşma yolunun kesin ve nihai olduğunu gösterir: malik pazarlıkla anlaşıp tutanağı imzaladıktan sonra “bedel düşük” diye dava açamaz. Bu nedenle uzlaşma öncesinde bedelin yeterli olup olmadığı, benzer taşınmazların değerleri, bilirkişi görüşü ve piyasa araştırması ile değerlendirilmelidir. Ancak uzlaşma sürecinde hile, hata, ikrah gibi irade sakatlıkları veya idare tarafından kanuna aykırı işlem yapılması gibi durumlarda, genel hukuk hükümlerine göre tutanağın geçersizliği ileri sürülebilir; bu istisnai durumlarda ispat yükü ağırdır.

Anlaşma Olmazsa: Bedel Tespiti ve Tescil Davası

Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde Kanunun 10. maddesine göre işlem yapılır (m. 8/son). Yani idare, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için mahkemede dava açar. Bu davada mahkeme, bilirkişi incelemesi ile bedeli belirler, idarenin bedeli depo etmesinden sonra tescil kararı verir. Malik bu süreçte de bedelin artırılması için dava haklarını kullanabilir. Bedel davasına karşı süreler için kamulaştırma bedeline dava açma süresi yazısı yol göstericidir. Kamulaştırmanın hukuka aykırılığı iddiası ise idari yargıda dava konusu olabilir; ancak pazarlıkla satın alma yoluna gidilirse bu iddialar önemli ölçüde sınırlanır.

Malik İçin Pratik Öneriler

Kamulaştırma yazısı alan maliklere şu adımlar önerilebilir: tebliğ tarihini not etmek ve on beş günlük süreyi takvimle izlemek, gerekirse yazılı başvuruyu erken yapmak, taşınmazın güncel değerini bilirkişi veya bağımsız değerleme ile tespit ettirmek, benzer satışları ve piyasa fiyatlarını incelemek, idarenin tahmini bedelini pazarlıkta öğrenmeye çalışmak, anlaşma tutanağını imzalamadan önce tüm şartları okumak, bedelin yeterliliğinden emin değilse pazarlığı reddedip dava yolunu seçmek, taşınmazdaki kiracı, intifa hakkı sahibi ve diğer hak sahiplerini de sürece dahil etmek. Değerleme raporlarına itiraz için taşınmaz değerleme raporuna itiraz yazısı yararlıdır.

Paylı Mülkiyet ve Ortaklık Halleri

Taşınmaz paylı mülkiyete tabiyse, pazarlıkta bütün maliklerin katılımı gerekir. Bir kısım paydaşın pazarlığa katılıp diğerlerinin katılmaması durumunda anlaşma tam olarak gerçekleşmez ve idare diğer paydaşlar için dava yoluna gidebilir. Bu nedenle paydaşlar önceden kendi aralarında görüşmeli, ortak bir tutum belirlemelidir. Ayrıca taşınmaz miras yoluyla intikal etmişse ve mirasçılar birden fazlaysa, hepsi yetkili temsilci belirleyerek sürece katılabilir. Paylı mülkiyette yönetim ve yararlanma için tapuda hisseli mülkiyet ve paydaşların hakları yazısına bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Resmi yazının tebliğini önemsemeyip on beş günlük süreyi kaçırmak,
• Bedeli değerlendirmeden uzlaşma tutanağını imzalamak,
• Paydaşları veya hak sahiplerini sürece dahil etmemek,
• Uzlaşma sonrası dava açabileceğini sanmak,
• Tapudaki takyidatları idareye bildirmemek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir tarla sahibine idareden resmi taahhütlü yazı gelir. Yazıda tarlanın bir yol projesi için kamulaştırılacağı ve pazarlıkla satın alınmak istendiği bildirilir. Malik, on beş gün içinde yazılı olarak pazarlığa katılmak istediğini bildirir. Uzlaşma komisyonuyla yapılan görüşmede, tahmini değeri geçmeyen bir bedelde anlaşılır ve tutanak imzalanır. İdare kırk beş gün içinde tapuya resen tescil işlemini yapar ve bedel malike ödenir. Malik, bedele sonradan itiraz davası açamaz.

Sonuç

Kamulaştırmada idare önce pazarlıkla satın alma yolunu dener; malik on beş gün içinde başvurursa uzlaşma görüşmesi yapılır. Anlaşma tutanağı ferağ yerine geçer, bedel kırk beş gün içinde hazırlanır ve tescilden sonra ödenir; bu yolla alınan taşınmazın bedeline karşı itiraz davası açılamaz. Kamulaştırma yazısı aldıysanız süre ve bedel değerlendirmesi kritik önem taşır. Dosyanız için gayrimenkul hukuku kapsamında bilgi almak isterseniz iletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.