Kapıcı Dairesi ve Sığınak Ortak Yer Midir? İmar Kanunu m. 36 ve Kat Mülkiyetindeki Durumu

Eski apartmanlarda giriş katında veya bodrumda küçük bir daire görülür: kapıcı dairesi. Bu daire yıllarca binanın kapıcısı ve ailesi tarafından kullanılmış, bazı binalarda ise zamanla boşalarak depo, toplantı odası veya kiraya verilen bir birime dönüşmüştür. Aynı şekilde bodrum katta yer alan sığınaklar, bazı binalarda depo veya atölye gibi kullanılmaktadır. Kat malikleri arasında, kapıcı dairesinin kime ait olduğu, satılıp satılamayacağı ve sığınağın amaç dışı kullanımının hukuki sonuçları sık tartışılır. İmar Kanunu’nun 36. maddesi, kapıcı dairesi ve sığınak zorunluluğunu, ölçülerini ve konumunu düzenler; Kat Mülkiyeti Kanunu ise bunların ortak yer niteliğini belirler. Bu yazıda her iki mevzuatın birleşik sonuçlarını anlatıyoruz.

Kapıcı Dairesi ve Sığınak Zorunluluğu

İmar Kanunu m. 36/1’e göre kapıcı dairesi ve sığınak ayrılması mecburiyeti olan binalarda, bu dairelerin yönetmelikte belirtilen şart ve ölçüleri havi bulunması lazımdır. Nerelerde ve hangi binalarda kapıcı dairesi ve sığınak ayrılması gerektiği ise imar yönetmeliklerinde gösterilir (m. 36/4). Yani zorunluluk kanunun kendisinde değil, yönetmeliklerde ayrıntılandırılmıştır: belirli bağımsız bölüm sayısının veya yapı büyüklüğünün üzerindeki binalarda kapıcı dairesi, belirli büyüklükteki yapılarda sığınak zorunludur. Bu şartlar, yapı ruhsatı aşamasında projede gösterilir ve yapı tamamlandığında kullanma izni için aranır. Yönetmelikler zamanla değişebildiğinden, bir binanın yapıldığı dönemdeki mevzuat esas alınmalıdır. Eski binalarda kapıcı dairesi zorunluluğu bugünkü yönetmeliklerde farklı olabilir.

Yer ve Ölçü Şartları

İmar Kanunu m. 36/2’ye göre kapıcı daireleri ana bina içinde olabileceği gibi, nizamlara, fen ve sağlık şartlarına aykırı yapılmamak, brüt 40 metrekareyi geçmemek şartı ile bahçenin herhangi bir yerinde veya müştemilat binaları içerisinde de tertiplenebilir. Bu hükmün iki önemli unsuru vardır: birincisi, kapıcı dairesi ana yapının dışında, bahçede veya yardımcı yapılarda da olabilir; ikincisi, brüt alan 40 metrekareyi aşamaz. Bu sınır, kapıcı dairesinin konut olarak kullanılan bağımsız bir bölüm haline gelmesini engeller. Ayrıca fen ve sağlık şartlarına uygun olması gerekir: yeterli aydınlatma, havalandırma, tesisat ve yaşam koşulları sağlanmalıdır. Bodrum katlarındaki nemli ve karanlık kapıcı dairelerinin sağlık şartlarına uygunluğu ise tartışmaya açıktır ve idari denetime konu olabilir.

Diğer Müstahdem Daireleri

İmar Kanunu m. 36/3’e göre bekçi, bahçıvan, kaloriferci gibi müstahdemin ikametine yer ayrılması halinde bu yerlerde de aynı şartlar aranır. Yani sadece kapıcı için değil, binada çalışan diğer görevliler için ayrılacak yerler de aynı ölçü ve şartlara tabidir. Ayrıca 29 ve 30. maddelerdeki hükümler bu maddede sözü geçen daireler hakkında da uygulanır. İmar Kanunu m. 29 yapı ruhsatının süresine (iki yıl başlama, beş yıl bitirme), m. 30 ise yapı kullanma iznine ilişkindir. Dolayısıyla kapıcı dairesi ve sığınak için de yapı ruhsatı ve kullanma izni gereklidir; ruhsatsız kapıcı dairesi yapımı imar mevzuatına aykırıdır. Ruhsat sürelerinin ayrıntısı için yapı ruhsatının hükümsüz sayılması iki yıl beş yıl süresi yazısına, kullanma izni için yapı kullanma izin belgesi ve iskanın önemi yazısına bakabilirsiniz.

Kat Mülkiyetinde Ortak Yer Niteliği

Kapıcı dairesi ve sığınağın kat mülkiyeti hukukundaki durumu önemlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4’e göre ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir; aşağıda yazılı yerler ve şeyler her halde ortak yer sayılır. Bu sayılanlar arasında; temeller, ana duvarlar, çatı, ortak merdiven ve asansör, kalorifer tesisatı, kapıcı dairesi, sığınak gibi yerler yer alır. Yani kapıcı dairesi ve sığınak, kanun gereği her halde ana gayrimenkulün ortak yeridir ve bütün kat maliklerinin arsa payları oranında ortak mülkiyetindedir. Bu nedenle bunlar tek bir malike tahsis edilemez, satılamaz veya bağımsız bölüm olarak tapuya işlenemez; ancak kat maliklerinin oybirliği ile alınan ve tapu kütüğüne işlenen karar ile kullanım şekli değiştirilebilir. Ortak yerlerin ayrıntısı için kat mülkiyetinde ortak yer ve eklentiler yazısına bakabilirsiniz. Kat mülkiyetinde ortak yer üzerindeki kullanım hakkı ise KMK m. 16 uyarınca arsa payıyla orantılıdır.

Kapıcı Dairesinin Kullanım Şekilleri

Kapıcı dairesi ihtiyacı ortadan kalktıkça, kat malikleri kurulu bu yerin kullanımını değiştirmek isteyebilir. Olası kullanım şekilleri: kapıcının konut olarak kullanması, bina yönetimi ofisi olarak kullanılması, ortak depo veya kat malikleri toplantı odası yapılması, kiraya verilerek ortak gider gelirine kaynak oluşturması. Kiraya verme, ortak yerden gelir elde etme sayıldığından, çoğunluk veya oybirliği kuralları uygulanır: ortak yerin kullanım amacının değiştirilmesi için genel olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu, önemli tasarruf niteliğinde ise oybirliği aranır. Kapıcının bu daireyi kullanımı iş hukukuna da tabidir: iş sözleşmesi sona erdiğinde konut tahliyesi, tazminat ve haklar konusunda ayrıca iş hukuku hükümleri uygulanır. Kapıcı ve yönetici ilişkilerinde kat maliklerinin sorumluluğu için apartman yöneticisinin hukuki sorumluluğu yazısı bilgi verir. Kapıcı giderlerine katılma kuralı ise KMK m. 20 uyarınca eşit paylaşımdır.

Sığınak Konusunda Dikkat Edilecekler

Sığınak, afet ve savaş hallerinde halkın korunması için ayrılan özel yapıdır. Yönetmelikler, sığınağın belirli ölçüleri, havalandırma sistemleri ve çıkışları taşımasını ister. Normal zamanlarda sığınağın uygun koşullarda kullanılabilmesi mümkündür; ancak sığınak özelliğinin ortadan kaldırılması yasaktır. Örneğin sığınağa kalıcı bölme duvarlar yapılarak bağımsız bölüme dönüştürülmesi, havalandırma sisteminin sökülmesi veya sığınak girişinin kapatılması, imar mevzuatına ve sivil savunma mevzuatına aykırıdır. Deprem sonrası kullanılmaya elverişli olmayan sığınaklar bile yasal niteliklerini korur. Sığınağın amaç dışı kullanımı, idari para cezası ve eski hale getirme yaptırımına konu olabilir. Bu konuda ilgili belediyenin denetimine başvurulabilir.

Tapu ve Satış Konusunda Riskler

Bazı binalarda kapıcı dairesi veya sığınak, tapuda hatalı biçimde bağımsız bölüm olarak gösterilmiş olabilir. Böyle bir durumda satın alan kişi, imar ve kat mülkiyeti mevzuatına aykırılık nedeniyle sorunlarla karşılaşabilir: tapu iptali, ortak yer olduğu iddiasıyla kat maliklerinin dava açması, ruhsat ve iskan uyumsuzluğu gibi. Bu nedenle kapıcı dairesi veya sığınak niteliğinde bir yeri satın almadan önce tapu kaydı, mimari proje, yönetim planı ve kat maliklerinin durumu araştırılmalıdır. Yapılmış hatalı tescillerin düzeltilmesi için tapu sicilinin düzeltilmesi davası yolu kullanılabilir. Projeye aykırılık konusunda kat mülkiyetinde projeye aykırı yapılaşma yazısı bilgi verir.

Sık Yapılan Hatalar

• Kapıcı dairesini ortak yer olduğunu unutup tek malike tahsis etmek,
• Sığınağın niteliğini ortadan kaldıracak tadilat yapmak,
• Kapıcı dairesinde 40 metrekare sınırını aşan genişletme yapmak,
• Ortak yerin kullanım değişikliği için kat maliklerinden gerekli çoğunluğu almamak,
• Tapu kaydındaki niteliği araştırmadan satın almak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Eski bir apartmanın kapıcısı emekli olur ve kapıcı dairesi boşalır. Kat malikleri kurulu, bu daireyi yönetim ofisi ve ortak depo olarak kullanmaya karar verir; ancak bir malik dairenin kendisine ait olduğunu iddia eder. Tapu ve yönetim planı incelenince dairenin ortak yer olduğu ve arsa payları oranında tüm maliklere ait olduğu anlaşılır. Kurul kararı, KMK’nın ortak yer kullanımı hükümlerine uygun alınırsa geçerli olur.

Sonuç

Kapıcı dairesi ve sığınak, imar mevzuatına göre zorunlu olan binalarda yönetmelik şartlarına uygun olarak ayrılmalıdır; kapıcı dairesi brüt 40 metrekareyi geçemez, bahçede veya müştemilatta da yapılabilir ve bu yapılara ruhsat ve kullanma izni hükümleri uygulanır. Kat mülkiyetinde bunlar ortak yer niteliğindedir ve tek bir malike tahsis edilemez. Bu konuda hukuki destek için gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.