Konut ve İşyeri Kirasında Fesih Bildirimi Yazılı Olmak Zorunda mı? TBK 348 ve Sözlü Fesih Riski

Kira sözleşmesini sona erdirmek isteyen kiracı çoğu zaman ev sahibine telefonla veya mesajla “ay sonunda taşınıyorum” der ve konunun bittiğini düşünür. Oysa konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı şekle bağlıdır; şekil şartına uyulmazsa fesih geçerli olmayabilir ve kira yükümlülüğü devam edebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 348. maddesi bu konuda net bir kural koyar. Bu yazıda yazılı şekil şartının anlamını, uygulamadaki sonuçlarını ve doğru bildirim yöntemlerini anlatıyoruz.

Kanunun Hükmü

TBK m. 348’e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Kanun burada “geçerlilik şartı” ifadesini kullanır: yazılı şekle uyulmayan fesih bildirimi hüküm doğurmaz. Bu, yalnızca ispat kolaylığı için değil, fesih iradesinin kendisinin geçerli olması için aranan bir şarttır. Şekil şartı hem kiracı hem kiraya veren için geçerlidir; yani kiraya verenin sözlü fesih bildirimi de hükümsüzdür.

Yazılı Bildirim Nasıl Yapılır?

Yazılı bildirimin geçerliliği için genellikle kiracı veya kiraya verenin imzasını taşıyan bir metin gerekir. Bildirimin içeriğinde şunlar bulunmalıdır:

• Tarafların adı, soyadı ve iletişim bilgileri,
• Kiralananın adresi ve sözleşmenin tarihi,
• Fesih iradesinin açık ifadesi,
• Feshin hangi tarihte sona ereceği (sözleşme sonunda mı, belirli bir tarihte mi),
• Tarih ve imza.

Bildirim elden verilebilir; ancak elden teslimde karşı tarafın alındı imzası veya tanık bulundurmak önemlidir. Bildirim gönderilecekse noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup ya da kayıtlı elektronik posta tercih edilmelidir. Sözleşmede belirtilen tebligat adresine gönderilmesi de önemlidir; adres konusunda kira sözleşmesinde tebligat adresi sorunları yazısına bakabilirsiniz.

Sözlü ve Mesajla Fesih

Telefon görüşmesi, sözlü beyan veya kısa mesajla yapılan fesih iradesi yazılı şekil şartını karşılamayabilir. E-posta ve mesajlaşma uygulamalarının yazılı bildirim sayılıp sayılmayacağı, imza ve ispat unsurları açısından somut olaya göre tartışmalıdır. Bu tartışmada riske girmemek için resmi yollar tercih edilmelidir. Sözlü fesihle yetinen kiracı, ev sahibinin daha sonra “böyle bir fesih olmadı” demesi halinde ispat sorunuyla karşılaşır ve kira yükümlülüğü devam edebilir.

Sürelerin Önemi

Yazılı şekle ek olarak bildirimin zamanında yapılması da gerekir. TBK m. 347’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Yani yazılı bildirim yapılmazsa sözleşme uzar ve kiracı yeni bir yıl boyunca kira yükümlülüğü altına girer. Sürenin nasıl işlediği için konut kiralarında kiracının on beş günlük fesih bildirimi yazısını okuyabilirsiniz. Belirsiz süreli sözleşmelerde bildirim süreleri için belirsiz süreli kirada fesih bildirim süresi yazısı yararlıdır.

Kiraya Verenin Bildirimi

Kiraya veren de sözleşmeyi feshedecekse, bunu yazılı yapmalıdır. Kiraya verenin tahliye ihtarları, temerrüt ihtarları ve fesih bildirimleri de yazılı şekle bağlıdır ve kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmelidir. Yazılı şekle uyulmadan yapılan bildirim, tahliye davasında kiraya verenin aleyhine sonuç doğurabilir. Kiraya verenin temerrüt ihtarı ve tahliye süreçleri için ödemezlik nedeniyle tahliye ve temerrüt yazısına göz atabilirsiniz.

Aile Konutunda Özel Durum

Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez (TBK m. 349). Bu durumda yazılı fesih bildirimi, eşin rızasıyla birlikte değerlendirilmelidir. Aile konutu kavramı ve şerh için aile konutu şerhi ve kira sözleşmesi ilişkisi yazısı yararlıdır.

Bildirimin İspatı

Bildirimin varlığı ve tarihi uyuşmazlıkta ispat edilmelidir. İspat için şu belgeler saklanmalıdır: noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi, iadeli taahhütlü mektup makbuzu ve iade kartı, kayıtlı elektronik posta teslim raporu, elden teslimde alındı imzası. Bildirimin içeriği de ispat edilmelidir; bu nedenle gönderilen metnin bir örneği saklanmalıdır. Noter ihtarnamesi hem içeriği hem tarihi resmen kayıt altına aldığından en güçlü yoldur. Ayrıntı için kira sözleşmesinde ihtarname gönderme usulü yazısına bakın.

Sözleşmenin Şekli ile Karıştırmayın

Kira sözleşmesinin kendisinin yazılı olması ile fesih bildiriminin yazılı olması farklı konulardır. Sözlü kira sözleşmesinin geçerliliği tartışması için sözlü kira sözleşmesinin geçerliliği yazısını, sözleşmenin yazılı şekil şartı için kira sözleşmesinde yazılı şekil şartı yazısını okuyabilirsiniz. Fesih bildiriminin yazılı olması ayrı bir geçerlilik şartıdır.

Sık Yapılan Hatalar

• Sözlü veya mesajla fesih yapıp yeterli sanmak,
• Bildirimi geç yapıp sözleşmenin uzamasına neden olmak,
• Bildirimin tebliğ belgesini saklamamak,
• Aile konutunda eş rızasını unutmak,
• Yanlış adrese bildirim göndermek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir kiracı, sözleşmenin bitimine bir ay kala ev sahibine telefonla taşınacağını söyler. Ev sahibi sonradan böyle bir bildirimin yapılmadığını iddia eder ve sözleşmenin bir yıl uzadığını savunur. Kiracının elinde yazılı bildirim olmadığından ispat sorunu yaşar. Kiracı bildirimi noter aracılığıyla yapmış olsaydı, sözleşme sürenin sonunda sona ererdi ve uzama söz konusu olmazdı.

Elektronik Ortamda Bildirim

Günümüzde e-posta, kayıtlı elektronik posta ve mesajlaşma uygulamaları yaygın olarak kullanılmaktadır. Güvenli elektronik imza ile imzalanan belgeler yazılı şekil şartını karşılar; kayıtlı elektronik posta ise hukuken tebligat değeri taşıyan bir yöntemdir. Buna karşılık sıradan e-posta veya mesajlaşma uygulaması iletileri, imza ve tebliğ ispatı bakımından tartışma yaratabilir. Bu nedenle elektronik ortamı tercih edenlerin, bildirimi hem kayıtlı elektronik posta gibi ispat gücü yüksek bir yolla yapması hem de ayrıca noter yoluyla teyit etmesi akıllıca olur.

Bildirimin Geri Alınması ve Değiştirilmesi

Fesih bildirimi karşı tarafa ulaştıktan sonra tek taraflı olarak geri alınamaz; geri alma ancak karşı tarafın kabulüyle mümkündür. Bu yüzden fesih kararı kesinleşmeden bildirim göndermemek gerekir. Bildirim içeriğinde hata varsa (örneğin yanlış tarih veya adres), düzeltilmiş yeni bir yazılı bildirim gönderilmeli ve önceki bildirim ile ilişkisi açıkça belirtilmelidir.

Sonuç

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli değildir. Bu nedenle bildirimi imzalı, tarihli ve ispatlanabilir bir yolla yapmak zorunludur. Fesih bildiriminizin doğru yapılması için kira hukuku sayfamıza bakabilir, iletişim sayfasından bize telefon veya mesajla ulaşabilirsiniz.