Riskli Yapı Tespitine İtiraz Nasıl Yapılır?

Deprem riski yüksek binaların tespiti, kentsel dönüşüm sürecinin ilk ve en kritik aşamasıdır. Ancak bu tespitler bazen hatalı yapılabilir veya malikler tespitin doğruluğundan şüphe duyabilir. Bu durumda kanun, malike itiraz hakkı tanımıştır. Bu yazıda riskli yapı tespiti sürecini ve itiraz usulünü ele alıyoruz.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

6306 sayılı Kanun m. 3’e göre riskli yapıların tespiti, öncelikle masrafları kendilerine ait olmak üzere yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça (Başkanlıkça) lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç ilgili idareye bildirilir. Başkanlık, riskli yapıların tespitini resen de yapabilir veya süre vererek maliklerden talep edebilir; verilen süre içinde tespit yaptırılmazsa, tespit Başkanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır.

Tespitin Bildirimi

Riskli yapı tespit edildiğinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tespit tarihinden itibaren en geç 10 iş günü içinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Ayrıca ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine geçmek üzere tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir. Muhtarlıkta yapılan ilanın son günü, tebliğ yapılmış sayılır.

İtiraz Süresi ve Usulü

Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince 15 gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Başkanlığın talebi üzerine, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört kişi ile Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişinin katılımıyla oluşturulan teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. Bu heyet yapısı, itirazların hem akademik hem idari bir bakış açısıyla değerlendirilmesini amaçlar.

İtirazda Öne Sürülebilecek Hususlar

İtiraz sürecinde malikler, genellikle şu hususları ileri sürer:

• Tespit için kullanılan bina verilerinin (kat sayısı, malzeme kalitesi, taşıyıcı sistem) hatalı olduğu,
• İncelemenin teknik yönden eksik veya usulsüz yapıldığı,
• Bağımsız bir ek teknik inceleme raporunun tespitle çeliştiği.

İtirazın başarılı olabilmesi için, karşı tarafın raporunu çürütecek somut ve teknik gerekçelerin (mümkünse bağımsız bir mühendislik raporuyla desteklenmiş) sunulması önemlidir.

Lisanslı Kuruluşların Sorumluluğu

Kanun, riskli yapı tespiti yapan lisanslı kurum ve kuruluşların hatalı veya usulsüz rapor düzenlemesi hâlinde çeşitli idari yaptırımlar (yazılı uyarı, idari para cezası, lisans iptali) öngörmüştür. Bir yapının hatalı biçimde riskli veya risksiz olarak tespit edilmesi, bu yaptırımların uygulanmasına yol açabilir. Bu nedenle itiraz sürecinde, tespiti yapan kuruluşun daha önce benzer hatalar yapıp yapmadığının araştırılması da faydalı olabilir.

İtiraz Sürecinin Tahliye ve Yıkımla İlişkisi

İtiraz süreci devam ederken dahi, can güvenliği açısından acil tedbirler alınabilir. Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra ise ayrı bir süreç olarak kentsel dönüşümde tahliye ve yıkım aşamasına geçilir. Bu nedenle itiraz sürecinin mümkün olan en kısa sürede ve teknik açıdan güçlü biçimde yürütülmesi, sürecin geri kalanını doğrudan etkiler.

Kısmi Riskli Yapı Tespiti

Bazı durumlarda bir yapının yalnızca belirli bir bölümü değil, tamamı riskli olarak değerlendirilir; kısmi risklilik kavramı bina bazında değil bağımsız bölüm bazında değerlendirilmez. Bununla birlikte bitişik nizam yapılarda, bir binanın riskli tespit edilmesi bitişikteki binaların durumunu otomatik olarak etkilemez; her yapı için ayrı bir teknik değerlendirme yapılması gerekir. Bu nedenle bitişik binalarda yaşayan maliklerin, komşu binanın riskli ilan edilmesi hâlinde kendi binalarının durumunu da ayrıca değerlendirtmesi faydalı olabilir.

İtiraz Sürecinde Hukuki Destek

İtiraz süreci teknik bir değerlendirme içerse de, itiraz dilekçesinin hukuki dayanaklarla ve usule uygun biçimde hazırlanması, sürecin sonucunu etkileyebilir. Özellikle tebligat usulüne ilişkin hatalar (örneğin sürenin yanlış hesaplanması, bildirimin usulsüz yapılması) itiraz sürecinde ayrıca ileri sürülebilir. Bu nedenle hem teknik hem hukuki değerlendirmenin birlikte yapılması, itirazın başarı şansını artırır.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Bir apartmanın maliklerinden biri, binasının riskli yapı olarak tespit edildiğini öğrenince bağımsız bir inşaat mühendisinden ek bir teknik değerlendirme raporu almış ve bu raporda binanın taşıyıcı sisteminin ilk raporda değerlendirilenden daha güçlü olduğu belirtilmiştir. Malik, bu raporu delil göstererek 15 gün içinde itirazda bulunmuştur. Teknik heyet, her iki raporu da inceleyerek yerinde ek bir keşif yapılmasına karar vermiş; keşif sonucunda ilk tespitin doğru olduğu teyit edilmiş ve itiraz reddedilmiştir.

Yapı Malikleri Arasında Görüş Ayrılığı

Birden fazla paydaşlı taşınmazlarda, bazı paydaşlar tespite itiraz etmek isterken bazıları sürecin hızlanması için tespiti kabul etmek isteyebilir. İtiraz hakkı her bir malik veya kanuni temsilcisi tarafından bireysel olarak kullanılabildiğinden, paydaşlardan birinin itiraz etmesi diğerlerinin de aynı görüşte olduğu anlamına gelmez. Bu tür görüş ayrılıklarının erken aşamada paydaşlar arasında görüşülerek ortak bir tutum belirlenmesi, sürecin daha uyumlu ilerlemesini sağlar.

Pratik Öneriler

• Tespit tebliğ edildiğinde 15 günlük itiraz süresinin kaçırılmaması için hızlı hareket edilmelidir.
• İtiraz, mümkünse bağımsız bir mühendislik raporuyla desteklenmelidir.
• e-Devlet bildirimlerinin düzenli takip edilmesi, tebligatın gecikmeden öğrenilmesini sağlar.

Tespitin Malın Değerine Etkisi

Bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi, tapu kaydına işlendiği andan itibaren o taşınmazın piyasa değerini ve satış koşullarını da etkileyebilir. Alıcılar genellikle riskli yapı beyanı bulunan taşınmazları daha temkinli değerlendirir. Bu nedenle malikler, tespitin haksız olduğunu düşünüyorlarsa itiraz sürecini geciktirmeden ve kararlılıkla takip etmelidir; aksi hâlde hem yapının hem de taşınmazın değerinde uzun süreli belirsizlik yaşanabilir.

Sonuç

Riskli yapı tespitine itiraz, kentsel dönüşüm sürecinin doğru işlemesi için önemli bir denge unsuru olup süresi kesin ve teknik hazırlık gerektiren bir işlemdir. Gayrimenkul hukuku kapsamında riskli yapı tespiti itirazlarınız için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.