Riskli Bina Tahliyesi Zorla Yaptırılabilir mi?

Deprem riski taşıyan binaların dönüşümünde en tartışmalı aşamalardan biri, riskli yapı tespit edilen binadan malik ve kiracıların tahliyesidir. Bazı maliklerin tahliyeye rıza göstermemesi hâlinde idarenin zorla tahliye yetkisi devreye girer. Bu yazıda 6306 sayılı Kanun çerçevesinde tahliye sürecinin nasıl işlediği ve malikin hangi haklara sahip olduğu ele alınmaktadır.

Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesi

Tahliye sürecinin ilk aşaması, yapının riskli olduğuna dair teknik raporun kesinleşmesidir. Malikler, tespite karşı 15 gün içinde itiraz edebilir; itiraz teknik heyetçe incelenir. İtiraz süresi geçirilir veya itiraz reddedilirse tespit kesinleşir ve tahliye süreci başlar. Riskli yapı tespitine itiraz sürecine ilişkin ayrıntılar riskli yapı tespitine itiraz yazısında yer almaktadır.

İdarenin Tahliye ve Yıktırma Yetkisi

6306 sayılı Kanun m. 5 uyarınca, kesinleşen riskli yapılar için Bakanlık, TOKİ veya idare, süre vererek malik ve varsa kiracılardan tahliye talep eder. Yapının boşaltılmasını takiben yıktırma işlemleri gerçekleştirilir. Yapı, tehlike arz etmesi hâlinde tahliye ve yıktırma işlemleri, gerektiğinde valilik tarafından mahalli imkânlarla ve masrafı ilgililerden tahsil edilmek üzere yapılabilir.

Tahliyeye Direnç Gösterilmesi Hâlinde Kolluk Marifetiyle Tahliye

Kanunda öngörülen süre içinde tahliye gerçekleşmezse, yapının boşaltılması kolluk kuvveti marifetiyle sağlanabilir. Bu, uygulamada idarenin, gerekli tebligat ve süre şartlarını yerine getirdikten sonra, tahliyeye direnen malik veya kiracıların bulunduğu bağımsız bölümlerin kapılarının açtırılarak eşyaların dışarı çıkarılması şeklinde gerçekleşebileceği anlamına gelir. Usulüne uygun yapılan bu işlem, tek başına hukuka aykırılık oluşturmaz.

Tebligat ve Süre Şartlarının Önemi

Zorla tahliyenin hukuka uygun sayılması için idarenin, tahliye kararını maliklere ve kiracılara usulüne uygun şekilde tebliğ etmiş ve makul bir süre tanımış olması gerekir. Bu şartlara uyulmadan gerçekleştirilen tahliye işlemleri, idari işlemin sakatlığı nedeniyle iptal davasına konu edilebilir. Bu nedenle tahliye sürecinde tebligatların hangi tarihte, hangi usulle yapıldığının belgelenmesi hem idare hem de malik açısından önemlidir.

Kiracıların Durumu

Riskli yapıda kiracı olarak oturanlar da tahliye kapsamına girer. Kiracıların tahliyesi, kira sözleşmesinden bağımsız olarak kamu düzeni gerekçesiyle gerçekleştirilir; ancak kiracıların bu süreçte kira yardımından yararlanma hakkı bulunabilir. Kira yardımı ve tahliye sürecinin ayrıntılarına kentsel dönüşümde kira yardımı ve tahliye yazısından ulaşılabilir.

Muhalif Malikin Hakları

Riskli yapı tespitine ve tahliyeye karşı çıkan, ancak diğer paydaşların çoğunluğu tarafından alınan kararlara tabi olan malikler bakımından da bazı yasal güvenceler öngörülmüştür. Bu konudaki ayrıntılı değerlendirme için kentsel dönüşümde muhalif malikin hakları yazısına bakılabilir.

İptal Davası Açma İmkânı

Tahliye ve yıkım kararının dayanağı idari işlemlere karşı, tebliğ tarihinden itibaren yasal süresi içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Dava açılması kural olarak idari işlemin yürütmesini kendiliğinden durdurmaz; yürütmenin durdurulması için ayrıca talepte bulunulması ve mahkemece bu yönde karar verilmesi gerekir. Bu nedenle riskli yapı tespitine süresinde ve gerekçeli itiraz edilmesi, sonraki aşamalarda hak kaybının önlenmesi bakımından büyük önem taşır.

Acil Durumlarda Doğrudan Tahliye

Yapının can güvenliği açısından acil tehlike arz ettiği durumlarda, idare normal süreci beklemeden hızlandırılmış usullerle tahliye kararı alabilir. Böyle durumlarda mahkemeye başvuru hakkı saklı kalmakla birlikte, tahliyenin fiilen gerçekleştirilmesi önce, hukuki itirazın sonuçlanması beklenmeden yapılabilir. Bu nedenle can güvenliği gerekçesiyle alınan acil tahliye kararlarına karşı hukuki yollara başvururken, sürecin hızlı işlediği göz önünde bulundurulmalıdır.

Eşyaların Muhafazası ve Depolanması

Zorla tahliye sırasında bağımsız bölümde bulunan eşyaların ne şekilde muhafaza edileceği de uygulamada önemli bir konudur. İdare, tahliye edilen eşyaların kaybolmasını veya zarar görmesini önlemek amacıyla bunları tutanakla tespit ederek uygun bir yerde muhafaza altına alma yoluna gidebilir. Eşyaların muhafaza masraflarının kime ait olacağı ve eşyaların geri teslim usulü, uygulamada idarelerin kendi prosedürlerine göre değişmekle birlikte, tutanağın eksiksiz ve taraflar huzurunda düzenlenmesi ileride çıkabilecek ihtilafları önler.

Yıkım Sonrası Yeniden İnşa Süreciyle Bağlantısı

Tahliye ve yıkım tamamlandıktan sonra süreç, arsa üzerinde yeniden yapılaşmaya geçiş anlamına gelir. Bu aşamada paydaşların salt çoğunlukla anlaşarak bir müteahhitle kat karşılığı sözleşme imzalaması veya idare/TOKİ öncülüğünde proje geliştirilmesi gündeme gelir. Süreçlerin birbirine bağlı olması nedeniyle tahliye aşamasında yaşanan usul hataları, sonraki yeniden inşa sürecini de olumsuz etkileyebilir; bu nedenle tahliyenin usulüne uygun yürütülmesi bütün sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından önemlidir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Bir apartmanın riskli yapı olarak tespiti kesinleşmiş, idare maliklere 60 günlük tahliye süresi vermiştir. Diğer bağımsız bölüm sahipleri süresinde tahliye ederken, bir malik binadan çıkmayı reddetmiştir. İdare, usulüne uygun tebligat yaptıktan ve ek süre tanıdıktan sonra kolluk kuvveti eşliğinde tahliyeyi gerçekleştirmiştir. Malik, tahliye kararına karşı idare mahkemesinde iptal davası açmış, ancak mahkeme yürütmenin durdurulması talebini reddetmiştir.

Tahliye Sırasında Üçüncü Kişilerin Durumu

Riskli binada malik veya kiracı dışında, örneğin bir alt kiracı veya geçici olarak barınan bir kişi bulunuyorsa, bu kişilerin de tahliye sürecinden etkilenmesi kaçınılmazdır. Bu tür kişilerin idareye karşı doğrudan bir hak iddiası bulunmasa da, malik veya kiracıyla olan iç ilişkilerinden doğan hakları saklıdır. Uygulamada idare, tahliye sürecini basitleştirmek için binada fiilen kim varsa onlarla da iletişime geçerek süreci yönetmeye çalışır.

Sonuç

Riskli bina tahliyesi, kamu güvenliği gerekçesiyle idareye tanınan güçlü bir yetkidir ve tahliyeye direnç gösterilmesi hâlinde kolluk kuvveti marifetiyle zorla uygulanabilir. Malikin haklarının korunması, sürecin her aşamasında (tespit, itiraz, tebligat, dava) doğru ve zamanında hareket edilmesine bağlıdır. Gayrimenkul hukuku kapsamında riskli yapı süreçlerinde hukuki destek için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.