Sekiz ve Üzeri Daireli Binada Yönetici Zorunluluğu ve Asansör Bakımı: Yönetici Yoksa Kim Sorumlu? (KMK 34-35)

Bir apartmanda yönetici olup olmaması, günlük yaşamı doğrudan etkiler: asansör bakımı yapılıyor mu, yıllık kontroller zamanında yaptırılıyor mu, çatı onarımı kimin sorumluluğunda, aidat kim toplayacak, sigortayı kim takip edecek? Yönetici olmadığında bu sorular cevapsız kalır ve bina bakımsız hale gelebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu bu nedenle belirli büyüklükteki binalarda yönetici atanmasını zorunlu tutar ve yönetici atanmadığında maliklerin müşterek sorumluluğunu düzenler. Bu yazıda yönetici atama zorunluluğunu, sulh mahkemesinin rolünü, yönetici görevleri arasında yer alan asansör bakım yükümlülüğünü ve sorumluluk dağılımını anlatıyoruz.

Yönetici Atamanın Zorunlu Olduğu Hal

KMK m. 34/2’ye göre ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir. Bu, kanunun açık bir emridir; yani sekiz ve üzerinde bölümü olan binada maliklerin “yöneticiye gerek yok” diyerek anlaşması hukuken geçerli değildir. Sekiz sayısı, bağımsız bölüm sayısını ifade eder; dairelerin yanı sıra dükkânlar, ofisler ve diğer bağımsız bölümler de dahildir. Sekizin altındaki binalarda ise yönetici atanması zorunlu olmasa da yönetim planı veya kurul kararıyla atanabilir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise malik kanunen yönetici durumundadır (m. 34/3). Bu kural, tek malikli işhanı veya apartmanlarda ayrıca bir atamaya gerek bırakmaz.

Yöneticinin Atanma Yöntemi

Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır (m. 34/4). Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir (m. 34/5). Yönetici kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan bir kişi veya profesyonel yönetim şirketi de olabilir. Kat malikleri, yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler (m. 34/1). Yöneticiyle yapılan sözleşmede teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile haklı bir sebep çıkarsa kurul yöneticiden teminat isteyebilir. Ayrıca yöneticinin adı, soyadı ve iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün kapısı yanında veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması zorunludur; aksi halde yöneticiye veya yönetim kurulu üyelerine idari para cezası verilir. Toplantı ve karar çoğunlukları için kat malikleri kurulu toplantı çağrısı ve ikinci toplantı yeter sayısı yazısına bakabilirsiniz.

Sulh Mahkemesince Yönetici Atanması

Kat malikleri yönetimde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra gayrimenkule bir yönetici atanır (m. 34/6). Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip olur ve kat maliklerine karşı sorumludur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez; ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi değiştirmeye müsaade edebilir (m. 34/7). Bu altı aylık süre, yönetimin istikrarını sağlamak ve kurulda sürekli çekişmeyi önlemek içindir. Mahkeme yönetici atarken genellikle yönetici sıfatıyla ilgili malikleri ve kişileri dinler ve makul bir ücret belirler. Yönetici atanması ve görevleri hakkında kat mülkiyetinde yönetici atanması ve görevleri yazısına göz atabilirsiniz.

Yöneticinin Görevleri Arasında Asansör

KMK m. 35/1’de sayılan yönetici görevleri arasında, 2015’te eklenen bir hüküm dikkat çeker: anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi (m. 35/1-l). Bu yükümlülük, asansör kazalarını önlemek ve bina sakinlerinin güvenliğini sağlamak amacıyla kanuna açıkça yazılmıştır. Yönetici, bakım sözleşmesini yetkili ve belgeli bir firmayla yapmalı, aylık bakım kayıtlarını saklamalı ve yıllık periyodik kontrolleri akredite kuruluşlara yaptırmalıdır. Kontrolde uygunsuz bulunan asansörün etiketine göre kullanımının durdurulması gerekebilir. Yönetici bu yükümlülükleri ihmal ederse, oluşan zarardan sorumlu tutulabilir. Ayrıca kat malikleri de ortak giderlere katılarak bakım masraflarını karşılamak zorundadır (KMK m. 20).

Diğer Yönetici Görevleri

Yönetici, yönetim planında aksine hüküm olmadıkça şu görevleri de yapar (m. 35/1): kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi, ana gayrimenkulün amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirlerin alınması, ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi, genel yönetim işleri için avansın toplanması, yönetimle ilgili ödemelerin kabulü ve borçların ödenmesi, tebligatın kabulü, hak kaybını önleyecek tedbirlerin alınması, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının tescil ettirilmesi, topladığı paraları yatırmak için banka hesabı açtırması ve kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması. Bu geniş yetki alanı, yönetici seçiminin önemini artırır. Avans ve işletme projesi için işletme projesi nedir ve yıllık avans toplanması yazısı yol göstericidir.

Yönetici Atanmamışsa Müşterek Sorumluluk

KMK m. 35’in son fıkrasına göre bu Kanunun 34. maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan ana gayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur. Bu hüküm, yönetici atamayan sekiz ve üzeri bölümlü binalarda önemlidir: asansörün bakımsızlığından doğan kaza, sigortasızlık nedeniyle hasar gibi durumlarda tüm kat malikleri birlikte sorumlu tutulabilir. Müşterek sorumluluk, mağdurun herhangi bir maliğe karşı zararın tamamı için başvurabileceği anlamına gelir; malik ödeme yaptıktan sonra diğer maliklere rücu eder. Dolayısıyla yönetici atamamak, maliklerin sorumluluktan kaçmasını sağlamaz, tersine riski büyütür. Bu nedenle sekiz veya daha fazla bölümlü binada maliklerin acilen yönetici ataması veya sulh mahkemesinden atama istemesi gerekir.

Yönetici Sorumluluğu ve Belge Düzeni

Atanmış yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (m. 38). Yönetici, özellikle asansör bakımı, sigorta ve onarım işlerinde yaptığı işlemleri belgelemeli, karar defterine geçirmeli ve yıllık hesap verme toplantısında sunmalıdır. Yöneticinin görevlerini yerine getirmemesi halinde, kat malikleri kurulu onu görevden alabilir veya mahkemeye başvurulabilir. Yönetici sorumluluğu için apartman yöneticisinin hukuki sorumluluğu yazısına bakabilirsiniz. Ücret ve haklar konusunda ise apartman yöneticisi ücret alabilir mi yazısı bilgi verir.

Sık Yapılan Hatalar

• Sekiz veya daha fazla bölümlü binada yönetici atamamak,
• Yöneticinin adres bilgisini bina girişine asmamak,
• Asansör bakım sözleşmesini yetkisiz firmayla yapmak,
• Yıllık asansör kontrollerini ihmal etmek,
• Sulh mahkemesince atanan yöneticiyi altı ay dolmadan kurulla değiştirmeye çalışmak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. On iki daireli bir apartmanda malikler yıllardır yönetici seçmez ve asansörün bakımı yapılmaz. Bir gün asansörde arıza olur ve bir sakin yaralanır. Yönetici atanması zorunlu olduğu halde atanmadığı için bina malikleri müştereken sorumlu tutulabilir. Malikler daha sonra sulh mahkemesinden yönetici atanmasını isteyebilir; mahkeme bir yönetici atar ve bu yönetici asansör bakımı ile yıllık kontrollerin yaptırılmasını sağlar.

Sonuç

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümlü binada yönetici atanması zorunludur; anlaşma sağlanamazsa sulh mahkemesi yönetici atar. Yönetici, asansör bakımı ve kontrolleri dahil çeşitli görevlerden sorumludur; yönetici atanmazsa kat malikleri müştereken sorumlu olur. Bina güvenliği ve hukuki riskin azaltılması için yönetici atamasının ihmal edilmemesi gerekir. Yönetim sorunlarınız için gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.