Simsarlık Sözleşmesinde Ücret Ne Zaman Hak Edilir? Simsarın Hak Kaybı ve Aşırı Ücretin İndirilmesi

Ev, dükkân veya arsa alım satımında, iş ortağı bulma veya kredi aracılığı gibi işlemlerde çoğu zaman bir aracı devreye girer. Bu aracının hukuki adı simsardır ve aralarındaki ilişki simsarlık sözleşmesidir. Uygulamada emlak danışmanlarının komisyon alacakları en sık tartışılan konulardan biridir: ücret ne zaman doğar, kim öder, ne kadar olabilir, sözleşme yazılı olmak zorunda mı? Türk Borçlar Kanunu’nun 520-525. maddeleri bu sorulara cevap verir. Bu yazıda simsarlık sözleşmesinin kurallarını, ücretin doğuş şartlarını ve simsarın haklarını kaybettiği durumları anlatıyoruz.

Simsarlık Sözleşmesinin Tanımı

TBK m. 520’ye göre simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır. Simsar iki türlü görev üstlenebilir: sözleşme yapılması için fırsat göstermek (nitelikli sözleşme imkânı hazırlamak) ya da sözleşmenin kurulmasına aracılık etmek. Her iki halde de simsarın ücreti, ancak sözleşme kurulduğunda doğar. Vekâlet hükümleri için vekalet sözleşmesi ve vekilin özen borcu yazısına bakabilirsiniz.

Taşınmaz Simsarlığında Yazılı Şekil

Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m. 520/3). Bu nedenle emlak aracılığı yapan kişi ile mal sahibi veya alıcı arasında yazılı bir “yetki belgesi” veya “aracılık sözleşmesi” bulunması gerekir. Yazılı sözleşme yoksa, emlak danışmanının ücret talebi geçerli bir sözleşmeye dayanmayabilir. Taşınmaz dışındaki (örneğin taşınır mal, iş ortağı veya kredi) simsarlık sözleşmeleri için ise kanun şekil şartı aramaz; ancak ispat açısından yazılı düzenleme yararlıdır. Genel şekil kuralları için yazılı şekil şartı aranan sözleşmeler yazısına bakabilirsiniz.

Ücretin Hak Edilme Zamanı

TBK m. 521/1’e göre simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Bu ilkenin üç temel unsuru vardır:

1. Simsarın faaliyeti: Simsar, sözleşmenin kurulmasına yönelik bir çaba göstermiş olmalıdır (fırsat göstermek, tarafları buluşturmak, görüşmeleri yürütmek).
2. Sözleşmenin kurulması: Hedeflenen asıl sözleşme gerçekten kurulmalıdır. Salt görüşme veya ön anlaşma yeterli olmayabilir.
3. Nedensellik bağı: Sözleşme, simsarın faaliyeti sonucunda kurulmalıdır. Taraflar simsardan bağımsız olarak anlaşırlarsa, simsar ücrete hak kazanmaz.

Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir. Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir. Bu nedenle sözleşmede gider ödemesine ilişkin hükmün açık yazılması önemlidir.

Ücretin Miktarı

TBK m. 522’ye göre ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir. Sözleşmede ücret açıkça yazılmışsa (örneğin satış bedelinin yüzde ikisi), buna göre hesaplanır. Ücretin oranı, kimden alınacağı (alıcıdan mı, satıcıdan mı, ikisinden de mi) ve ödeme zamanı sözleşmede yazılmalıdır. Aksi halde uyuşmazlık çıkabilir. Sektör tarifeleri veya meslek odalarının belirlediği oranlar, tarife yokluğunda yol gösterici olur.

Aşırı Ücretin İndirilmesi (TBK m. 525)

Sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa, borçlunun istemi üzerine bu ücret hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirilebilir. Aşırılık, simsarın gösterdiği çabaya, işin zorluğuna ve piyasa uygulamalarına oranla belirlenir. Örneğin çok kısa süre ve az emekle gerçekleşen bir aracılık için çok yüksek bir komisyon kararlaştırılmışsa, hâkim bu bedeli makul düzeye çekebilir. İndirim, borçlunun talebi üzerine yapılır; hâkim kendiliğinden indirim yapmaz. Bu talep, ücret davasında savunma olarak ileri sürülebilir. Aşırı yararlanma hükümleri için ayrıca gabin aşırı yararlanma nedeniyle sözleşmenin iptali yazısına bakabilirsiniz.

Simsarın Hak Kaybı (TBK m. 523)

TBK m. 523’e göre simsar, üstlendiği borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alırsa, ücrete ve yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybeder. Bu hüküm, simsarın sadakat borcunu korur. Simsar, kendisini görevlendiren tarafın menfaatlerini gözetmek zorundadır. Örneğin satıcı adına aracılık yapan simsar, gizlice alıcı tarafın menfaatini gözetiyor ve alıcıdan gizli bir ücret sözü alıyorsa, satıcıdan ücret isteme hakkını kaybedebilir. Her iki taraf için de aracılık yapılması, tarafların bilgisi ve rızası dahilinde açık şekilde yapılıyorsa bu ihlal sayılmayabilir. Simsarın dürüstlük borcu ve kişisel çıkar çatışmaları, somut olaya göre değerlendirilir.

Evlenme Simsarlığında Dava ve Takip Yasağı

TBK m. 524’e göre evlenme simsarlığından doğan ücret hakkında dava açılamaz ve takip yapılamaz. Bu hüküm, evlenme gibi kişisel ve manevi bir olayın ticari bir işleme dönüştürülmesini engellemeyi amaçlar. Yani evlilik aracılığı karşılığı verilen sözün, mahkemede talep edilmesi mümkün değildir. Ancak gönüllü olarak ödenen bir ücretin geri istenmesi konusu ayrıca tartışma konusudur. Bu ayrıntı için somut olay değerlendirilmelidir.

Simsarlık Sözleşmesinde Sık Görülen Uyuşmazlıklar

Uygulamada simsarlık ilişkisinden şu uyuşmazlıklar doğar:

• Tarafların simsarı devre dışı bırakması: Alıcı ve satıcı, simsarın gösterdiği fırsatı kullanıp doğrudan anlaşır. Simsar, nedensellik bağını ispat ederek ücret isteyebilir.
• Yetki belgesinin kapsamı: Yetki belgesindeki süre, bölge ve tutar sınırı önemlidir.
• Ücretin kimden alınacağı: Sözleşmede belirtilmemişse, teamül belirleyicidir.
• Sözleşmenin kurulmaması: Sözleşme kurulmazsa ücret doğmaz; ancak gider anlaşması varsa giderler ödenir.
• Aynı taşınmaz için birden çok simsar: Farklı simsarlarla yapılan yetki belgelerinin çakışması, ücret yarışmasına yol açar.

Simsarlık Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilecekler

Hem simsar hem müşteri için şu noktalar önerilir:

• Yazılı sözleşme yapmak, özellikle taşınmaz işlemlerinde zorunludur.
• Yetki süresini, kapsamını ve münhasırlık (tek yetkili) durumunu belirtmek,
• Ücretin oranını, kimden alınacağını ve ödeme zamanını yazmak,
• Simsarın giderlerinin ödenip ödenmeyeceğini belirlemek,
• Aracılık faaliyetinin belgelenmesi için yazışma ve gösterim kayıtları tutmak.

Ücret alacağı için zamanaşımı hükümleri ayrıca önemlidir; TBK m. 147 kapsamında bazı simsarlık ücreti alacakları için beş yıllık zamanaşımı uygulanır. Zamanaşımı konusunda beş yıllık kısa zamanaşımı TBK 147 yazısına bakabilirsiniz. Ticari simsarlık için ise ticaret hukuku özel hükümleri bulunduğundan somut olay incelenmelidir.

Sık Yapılan Hatalar

• Taşınmaz simsarlığını yazılı sözleşme olmadan yapmak,
• Ücretin sözleşme kurulmadan da doğacağını sanmak,
• Ücret oranını ve ödeyecek tarafı belirtmemek,
• Simsarın sadakat borcunu göz ardı etmek,
• Aşırı ücret için indirim talep hakkını kullanmamak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir mal sahibi, dükkânını satmak için yazılı bir yetki belgesiyle bir emlak danışmanına başvurur; ücret olarak satış bedelinin yüzde ikisi kararlaştırılır. Danışman potansiyel bir alıcı bulur ve tarafları buluşturur. Satış sözleşmesi, danışmanın gösterdiği alıcıyla kurulur. Bu durumda simsarın faaliyeti sonucu sözleşme kurulduğundan danışman ücrete hak kazanır. Buna karşılık danışman, gizlice alıcıdan da yüksek bir ücret sözü almışsa, mal sahibi danışmanın sadakat borcunu ihlal ettiğini ileri sürerek ücreti reddedebilir.

Sonuç

Simsar, ancak faaliyeti sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır; taşınmaz aracılığında yazılı sözleşme zorunludur ve simsarın sadakat borcu ihlal edilirse hak kaybı doğar. Aşırı ücretler ise hâkimce indirilebilir. Aracılık sözleşmesi veya komisyon alacağınızla ilgili destek almak isterseniz borçlar hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla bize ulaşabilirsiniz.