Taşınmazın Kıymet Takdiri Nasıl Yapılır? Mükellefiyet Listesi, Yedi Günlük Şikâyet ve İki Yıllık Kural

Bir taşınmazın icra yoluyla satışında en çok tartışılan konulardan biri, taşınmazın değerinin ne olarak belirlendiğidir. Kıymet takdiri, ihalede teklif edilecek en düşük bedeli, satışın başarısını ve hem borçlu hem alacaklının menfaatlerini doğrudan etkiler. Düşük takdir borçluyu zarara uğratırken, aşırı yüksek takdir satışın gerçekleşmemesine yol açabilir. İcra ve İflas Kanunu’nun 128 ve 128/a maddeleri taşınmaz kıymet takdirinin nasıl yapılacağını, itiraz süresini ve yeniden takdirin sınırlarını düzenler. Bu yazıda bu süreçleri anlatıyoruz.

Satıştan Önce Mükellefiyet Listesi

İİK m. 128/1’e göre icra memuru satışa başlamadan önce taşınmaz üzerindeki tapu siciline kayıtlı veya resmi senede dayalı mükellefiyetlerin (yüklerin) hepsinin bir listesini yapar, bu listeyi haczedenlere ve borçluya tebliğ eder ve itirazlarını bildirmeleri için üç gün süre verir. Mükellefiyetler; irtifak hakları, ipotekler, şerhler ve benzeri sınırlı ayni haklardır. Bu liste, taşınmazın hukuki durumunu ortaya koyar ve alıcı adaylarının satın alma kararını etkiler. İlgililer listeye itiraz ederek eksik veya hatalı kayıtların düzeltilmesini isteyebilir. İpotek ve mükellefiyetlerin satıştaki önemi için taşınmaz satışında üç aylık süre ve artırma şartnamesi yazısına bakabilirsiniz.

Kıymet Takdirinin Yapılması

İİK m. 128/2’ye göre icra dairesi taşınmazın kıymetini takdir ettirir. Taşınmazın kıymetinin takdirinde, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin kıymete olan etkisi de dikkate alınır. Taşınmazın önceden takdir edilen kıymetini etkileyen mükellefiyetlerin ortaya çıkması halinde, icra dairesi satışa esas olmak üzere taşınmazın kıymetini yeniden takdir ettirir. Kıymet takdiri, bilirkişi tarafından yapılır; sicile kayıtlı mallarda bilirkişilik bölge kurulu listesinde kayıtlı ve Adalet Bakanlığınca izin verilen bilirkişilere yaptırılması zorunludur. Kıymet takdiri raporu borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebliğ edilir. Bu rapor, satış bedeline ilişkin temel dayanaktır.

Ticari ve Ekonomik Bütünlük Arz Eden Mallar

İİK m. 128/2’nin son fıkrasına göre ticari ve ekonomik bütünlük arz eden ya da bir bütün halinde satıldığı takdirde daha yüksek gelir elde edileceği anlaşılan mal ve haklar bir bütün olarak paraya çevrilir. Örneğin bir fabrikanın makineleri, arazisi ve binası ayrı ayrı satılmak yerine bir bütün olarak satılırsa daha yüksek bedel elde edilebilir. Bu düzenleme, işletmelerin bütünlüğünü korumayı ve satış gelirini artırmayı hedefler. Ayrıca eklenti niteliğinde teşvikli mal varsa icra müdürlüğü bu malların kıymetini ayrıca takdir ettirir ve ilgili kurumlardan bu mallar üzerindeki vergi, resim, harç gibi yükümlülükleri sorar.

Kıymet Takdirine Yedi Günlük Şikâyet

İİK m. 128/a’ya göre kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde, raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikâyette bulunabilir. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması halinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi halde başka bir işleme gerek olmaksızın şikâyet kesin olarak reddedilir. Bu iki yedi günlük süre kritik önemdedir: birincisi şikâyet süresi, ikincisi masraf yatırma süresidir. Şikâyet yetkisiz icra mahkemesine yapılırsa, mahkeme başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde yetkisizlik kararı verir ve dosyayı resen yetkili icra mahkemesine gönderir. Bu maddeye göre icra mahkemesinin verdiği kararlar kesindir. Kıymet takdirine itiraz konusunda kıymet takdirine itiraz yazısı ayrıntı sunar.

İki Yıllık Yeniden Takdir Yasağı

İİK m. 128/a/2’ye göre kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. Ancak doğal afetler ve imar durumundaki çok önemli değişiklikler meydana getiren benzer hallerde yeniden kıymet takdiri istenebilir. Bu kural, satış sürecinin sürekli ertelenmesini ve kıymet takdirinin sık sık yenilenmesini önler. Ayrıca alıcı adaylarına ve alacaklılara istikrarlı bir değer belirleme imkânı sağlar. Ancak iki yıllık sürede taşınmazın değerini etkileyecek çok önemli bir olay meydana gelirse, yeniden takdir talebi mümkündür.

Konut Finansmanı ve TOKİ Alacakları

İİK m. 128 ve 128/a’da konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, kıymet takdirinin Sermaye Piyasası Kanunu’nun ilgili hükmü uyarınca yetki verilmiş kişi veya kurumlara yaptırılacağı düzenlenmiştir. Bu düzenleme, konut kredisi ve benzeri finansman alacaklarında uzmanlaşmış kurumlarca değer belirlenmesini sağlar. Bu tür takiplerde kıymet takdirine ilişkin şikâyet halinde yeniden bilirkişi incelemesi de yine bu yetkili kişi veya kurumlara yaptırılır. Konut kredisi borçlularının bu özel düzenlemeyi bilmesi, kıymet takdirine itiraz stratejileri açısından önemlidir. Banka kredisi takipleri için banka kredisi icra takibi yazısına bakabilirsiniz.

Kıymet Takdirinin Sonuçları

Kıymet takdiri, ihalede alıcının verebileceği en düşük tutarı belirlemede temel oluşturur. Kıymet çok yüksek belirlenirse ilk artırmada alıcı çıkmaz, satış uzar. Çok düşük belirlenirse borçlunun ve alacaklının zararına satış gerçekleşebilir. Ayrıca kıymet takdirine göre rızaen satış bedelinin alt sınırı, teminat tutarı ve teklif aralıkları da hesaplanır. Bu nedenle kıymet takdirinin doğru yapılması tüm satış sürecinin kalitesini etkiler. Kıymet takdirinden sonra borçlunun rızaen satış yetkisi talebi için yedi günlük süre işler; bu konuda borçluya satış yetkisi verilmesi (İİK 111/a) yazısına bakabilirsiniz.

Borçlu İçin Pratik Öneriler

Borçlu, kıymet takdiri raporunu aldığında piyasa değerini gösteren belgeleri (ekspertiz raporu, emsal satış bilgileri, imar durumu) hazırlamalıdır. Yedi günlük şikâyet süresini ve masraf yatırma süresini kaçırmamalıdır. Mükellefiyet listesinde eksik veya hatalı bilgi varsa üç gün içinde itiraz etmelidir. Yeniden bilirkişi incelemesi talep ediyorsa, masrafı zamanında yatırmalıdır.

Alacaklı İçin Pratik Öneriler

Alacaklı, taşınmazın gerçek değerine yakın bir kıymet takdiri olmasını istemelidir; aksi halde satış gerçekleşmez veya alacak karşılanmaz. Kıymet takdirinin düşük olduğunu düşünüyorsa yedi gün içinde şikâyet edebilir. Rüçhanlı alacakların toplamı ve ipotek yükü de kıymet takdiriyle birlikte değerlendirilmelidir.

Sık Yapılan Hatalar

• Kıymet takdiri raporunun tebliğine rağmen yedi günlük şikâyet süresini kaçırmak,
• Şikâyet ettikten sonra masrafı yedi gün içinde yatırmamak,
• Mükellefiyet listesine üç gün içinde itiraz etmemek,
• Kesinleşen kıymet takdirini iki yıl içinde yeniden istemeye çalışmak,
• Yetkisiz icra mahkemesine şikâyet etmek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir taşınmazın kıymeti bilirkişi tarafından takdir edilir ve rapor borçluya tebliğ edilir. Borçlu, taşınmazın değerinin çok düşük belirlendiğini düşünür ve yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet eder; ayrıca yedi gün içinde yeniden bilirkişi masrafını yatırır. Mahkeme yeni bilirkişi incelemesi yaptırır ve daha gerçekçi bir değer belirlenir. Karar kesindir ve bir sonraki iki yıl boyunca kural olarak yeniden kıymet takdiri istenemez.

Sonuç

Taşınmaz kıymet takdiri, mükellefiyet listesinin hazırlanması, bilirkişi raporu, yedi günlük şikâyet ve masraf süresi ile iki yıllık yeniden takdir yasağı çerçevesinde yürür. Süreleri kaçırmamak ve belgeleri hazır bulundurmak hak kaybını önler. Kıymet takdiri ve taşınmaz satışı konusunda icra ve iflas hukuku sayfamıza bakabilir, iletişim üzerinden telefon veya mesajla bize ulaşabilirsiniz.