Yabancının Türkiye’de Taşınmaz Edinimi

Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yabancılar için en temel hukuki çerçeve, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35 ve 36. maddeleridir. Bu yazıda yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinim şartlarını ele alıyoruz.

Eski Karşılıklılık (Mütekabiliyet) Sisteminden Yeni Sisteme Geçiş

Tarihsel olarak Türk hukukunda yabancıların taşınmaz edinimi, karşılıklılık (mütekabiliyet) ilkesine dayanıyordu: bir ülke vatandaşı, ancak o ülke Türk vatandaşlarına da benzer haklar tanıyorsa Türkiye’de taşınmaz edinebiliyordu. Ancak 2012 yılında 6302 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle bu sistem önemli ölçüde değiştirilmiştir. Güncel Tapu Kanunu m. 35’e göre artık belirleyici olan, karşılıklılık değil, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkeler listesidir. Bu listede yer alan ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.

Alan Sınırlamaları

Kanun, yabancıların edinebileceği taşınmaz miktarına iki farklı sınır getirir:

1. İlçe bazlı sınır: Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindiği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu geçemez.
2. Kişi bazlı sınır: Kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez; Cumhurbaşkanı bu miktarı iki katına kadar artırma yetkisine sahiptir.

Bu iki sınırlama birlikte uygulanır; bir yabancının belirli bir ilçede taşınmaz alabilmesi için hem o ilçedeki toplam yabancı mülkiyeti oranının dolmamış olması hem de kendi kişisel otuz hektarlık sınırını aşmaması gerekir.

Yabancı Şirketlerin Taşınmaz Edinimi

Tapu Kanunu m. 35/2’ye göre yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde (örneğin turizm veya sanayi teşvik mevzuatı gibi özel düzenlemelerle) taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bu şirketler dışındaki yabancı tüzel kişiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Ancak bu ticaret şirketleri ile yabancı gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni (ipotek) tesisinde, yukarıda açıklanan sınırlamalar uygulanmaz; yani bir yabancı, alan sınırını aşan bir taşınmaz üzerinde ipotek hakkına sahip olabilir.

Yabancı Sermayeli Türk Şirketleri

Tapu Kanunu m. 36’ya göre, doğumla Türk vatandaşı olup çıkma izniyle vatandaşlığını kaybedenler hariç olmak üzere, yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı şirketlerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla hisseye sahip olduğu veya yönetim çoğunluğunu atayabilme yetkisine sahip olduğu Türkiye’de kurulu şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilir. Bu kural, dolaylı ortaklık zincirlerinde de (bir şirketin başka bir şirkete ortak olması durumunda) aynı yüzde elli eşiği üzerinden uygulanır.

Yapısız Taşınmazlarda Proje Onayı Zorunluluğu

Tapu Kanunu m. 35/4’e göre yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız (üzerinde bina bulunmayan) taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Onaylanan proje, tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir ve projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği Bakanlıkça takip edilir. Bu yükümlülüğe uyulmaması, taşınmazın tasfiyesi sonucunu doğurabilir.

Askeri ve Stratejik Bölgelerdeki Sınırlamalar

Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelerde yabancıların taşınmaz edinimi ayrıca sınırlandırılmıştır. Bu bölgelerin harita ve koordinat bilgileri, Millî Savunma Bakanlığı ve İçişleri Bakanlığı tarafından tapu idaresine bildirilir ve tapu işlemleri bu bilgilere göre yürütülür. Bir taşınmazın bu tür bir bölgede kalıp kalmadığının başvuru öncesinde kontrol edilmesi önemlidir.

Kanuna Aykırı Edinimin Sonucu

Tapu Kanunu m. 35’in son fıkrasına göre, kanun hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya projeleri süresinde gerçekleştirilmeyen taşınmazlar, verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmezse, idarece tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz. Cumhurbaşkanı kararnamesiyle belirlenen ülkelerden birinin vatandaşı olan bir yabancı, bir ilçede yapısız bir arsa satın alır. İki yıl içinde geliştireceği konut projesini ilgili Bakanlığın onayına sunar; proje onaylanır ve tapu kütüğüne şerh edilir. Proje süresinde tamamlandığından herhangi bir tasfiye riski doğmaz.

Miras Yoluyla Edinilen Taşınmazların Durumu

Yabancı bir kişinin miras yoluyla Türkiye’de bir taşınmaza sahip olması, satın alma yoluyla edinimden farklı bir değerlendirmeye tabidir. Kanun, alan sınırlamaları dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar için ayrı bir düzenleme öngörür; ancak mirasçının belirlenen listede yer alan bir ülke vatandaşı olmaması gibi durumlarda, taşınmazın belirli bir süre içinde tasfiye edilmesi istenebilir. Bu nedenle yabancı mirasçıların, miras yoluyla edindikleri taşınmazlar konusunda hızlıca hukuki değerlendirme yaptırması önemlidir.

Kat Mülkiyeti ve Ortak Alan Kullanımı

Yabancı bir kişinin edindiği bağımsız bölümün bulunduğu apartman veya sitede, kat mülkiyeti mevzuatına göre ortak alan kullanımı ve aidat yükümlülükleri Türk vatandaşı maliklerle aynı şekilde uygulanır. Yabancı malikin yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına uyması, Türk vatandaşı maliklerden farklı bir muameleye tabi tutulmaz ve aynı hak ve yükümlülükler geçerli olur.

Sonuç

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinimi, karşılıklılık ilkesinden ülke listesi sistemine geçilmesiyle önemli ölçüde değişmiştir; alan sınırları ve proje onay yükümlülükleri gibi ayrıntıların doğru takip edilmesi, ileride yaşanabilecek tasfiye riskini ve mali kayıpları önler; bu nedenle her aşamada güncel mevzuatın teyit edilmesi, işlem öncesinde bir uzmandan görüş alınması ve tapu sürecinin adım adım, gerekirse bir hukuk danışmanının desteğiyle takip edilmesi önemlidir. Yabancılar hukuku alanında taşınmaz ediniminizin hukuki değerlendirmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.