Boşanma Protokolünde Ortak Ev Nasıl Düzenlenir? Satış, Devir veya Kullanım

Evlilikte en değerli varlık çoğu zaman ortak yaşanan evdir. Boşanma protokolünde bu ev hakkında yazılan madde, hem para hem barınma hem de çocuk açısından belirleyicidir. Ev bir tarafa devredilebilir, satılıp bedeli bölüşülebilir ya da bir süre belirli bir kullanım düzenine bağlanabilir. Her yolun kendi şartları, riskleri ve yazım ayrıntıları var.

Önce Evin Hukuki Durumunu Netleştirin

Protokole madde yazmadan önce evin kime ait olduğunu, nasıl alındığını ve üzerindeki yükleri bilmek gerekir. Birkaç soru yol gösterir: Tapu kimin adına? Evlilikten önce mi, evlilik sırasında mı alındı? Kredi var mı, ipotek var mı? Bir aile konutu şerhi konulmuş mu?

Mal rejimi sözleşmesi yapılmamışsa edinilmiş mallara katılma rejimi geçerlidir (TMK m. 202). Evlilik sırasında karşılığı verilerek alınan taşınmaz, kayıt hangi eşin adına olursa olsun edinilmiş mal niteliği taşıyabilir (TMK m. 219). Evlilikten önce sahip olunan ya da miras veya bağışla gelen ev ise kişisel maldır (TMK m. 220). Karma durumlar da vardır: kişisel parayla alınmış ama kredisi evlilik gelirinden ödenmiş ev gibi. Bu karma durum için evlilik içinde alınan evin tapusu ve paylaşımı yazısı ayrıntı verir.

Evin hangi grupta olduğu, protokoldeki ödeme dengesini belirler. Edinilmiş mal olan evin değeri, rejimin sona erdiği sırada mevcut olan mallar tasfiye anındaki değerleriyle hesaba katıldığı için, evin hangi tarihteki değerine göre hesap yapılacağını (TMK m. 235) ve mal rejiminin dava tarihinde sona ereceğini (TMK m. 225/2) protokolde de belirtmek yararlıdır.

Aile Konutu Kuralı Neyi Değiştirir?

Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan ya da haklı bir sebep olmadan rıza verilmeyen eş hâkimin müdahalesini isteyebilir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir (TMK m. 194).

Bu kural protokolde iki şekilde karşınıza çıkar. Birincisi, aile konutunun devri için diğer eşin açık rızası aranır; tapuda aile konutu şerhi varsa bu durum kayıtta da görünür. Bu yüzden protokolde rızanın açıkça yazılması önem taşır. Devir boşanma kesinleştikten sonra yapılacaksa taraflar artık eş olmadığından bu rıza kural olarak aranmaz; kesinleşmeden önce yapılacak devirde ise aranır. İkincisi, protokolde yazılan devir ya da kullanım düzeni, kanundaki rıza kuralıyla çelişmemeli; rıza veren eşin imzası protokolde açıkça görünmelidir. Ayrıntı için aile konutu şerhi ve eşin rızası olmadan aile konutunun satılması yazılarına bakabilirsiniz.

Birinci Yol: Evi Bir Eşe Devretmek

En yaygın düzenleme, evin eşlerden birine bırakılması ve diğerine karşılığında bir ödeme yapılmasıdır. Bu yolda protokolde şunlar yazılmalıdır:

• Evin açık kimliği: ada, parsel, bağımsız bölüm, adres.
• Evi alacak eşin adı ve devir yönteminin ne olduğu.
• Evin değerinin nasıl belirlendiği ve karşı tarafa ödenecek bedel.
• Ödemenin tarihi: devirden önce mi, sonra mı?
• Tapu devrinin ne zaman ve hangi masrafla yapılacağı.
• Evin üzerindeki kredi ve ipotek için çözüm.

Protokol tek başına tapu kaydını değiştirmez. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmenin geçerli olması resmî şekilde düzenlenmiş olmasına bağlıdır (TMK m. 706); taşınmaz satışında da sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır (TBK m. 237). Mahkemece onaylanıp kesinleşen protokoldeki devir taahhüdü uygulamada bu şekil aranmadan geçerli sayılır; ama tapu kaydını değiştirmek için yine tapuda işlem ya da devir yapılmazsa tapu iptali ve tescil davası gerekir. Devrin hangi aşamada ve nasıl yapılacağını ayrıntılı olarak protokoldeki ev devri tapuda nasıl gerçekleşir yazısında anlatıyoruz.

İkinci Yol: Satıp Bedeli Bölüşmek

Taraflar evi ayrı ayrı almak istemiyorsa satış seçilebilir. Bu yolda protokol satışın kim tarafından, hangi asgari bedelin altına inmeden ve hangi süre içinde yapılacağını belirlemelidir. Satış bedeli kredi ve masraflar düşüldükten sonra hangi oranda bölüşülecek? Aracı komisyonu ya da tapu masrafını kim ödeyecek? Satış gerçekleşene kadar evin faturalarını kim ödeyecek?

Satış bir takvime bağlanmazsa, ev aylarca satılmadan bekleyebilir. Fiyat konusunda anlaşmazlık çıkarsa kimin yetkili olduğu belirsiz kalır. Bu nedenle satış için bir süre, fiyat aralığı ve uyuşmazlık durumunda başvurulacak yöntem (örneğin ortak seçilen bir değerleme) yazılması fayda sağlar. Bir eş satışı engellemeye çalışırsa ne olacağı da protokole yazılmalıdır.

Eşlerin paylı mülkiyetine konu bir mal varsa, tasfiye sırasında eşlerden biri diğerinin payını ödemek suretiyle o malın bölünmeden kendisine verilmesini daha üstün bir yararı olduğunu ispat ederek isteyebilir (TMK m. 226/2). Protokolde bu konuda anlaştıysanız davaya gerek kalmaz; anlaşamazsanız ayrı dava gündeme gelebilir.

Üçüncü Yol: Kullanım Düzeni Kurmak

Bazı protokollerde ev ortak mülkiyette kalır, ancak çocuğun yerleşim yeri açısından bir tarafın evde kalmasına izin verilir. Bu düzenleme geçici olmalı ve açık yazılmalıdır: Kim, ne kadar süre kalacak? Giderleri, aidatı ve faturaları kim ödeyecek? Süre bitince ev satılacak mı, devredilecek mi? Çocuğun okul durumu ya da büyüme çağı gibi koşullar süreyi uzatabilir mi?

Süre ve koşul belirsiz bırakılırsa, kullanım hakkı sınırsız bir uzun vadeli düzenlemeye dönüşebilir. Evde belirli süre kalma konusunu eşin evde belirli süre kalması yazısında ayrıca ele alıyoruz.

Kira Evi Söz Konusuysa

Ortak yaşanan ev kiracıysa, mal paylaşımından çok kira sözleşmesine kimin devam edeceği sorusu öne çıkar. Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez; kiracı olmayan eş kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelebilir (TMK m. 194; TBK m. 349). Bu koruma evlilik sürerken işler; boşanma kesinleştikten sonra kira ilişkisinin diğer eşe geçmesi kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır (TBK m. 323). Bu yüzden bildirimi dava sürerken yapmak ya da kiraya verenle yazılı devir yapmak gerekir. Protokolde kira sözleşmesinin kimin üzerinde devam edeceği, depozitonun kime ait olduğu ve kiraya verene nasıl bildirim yapılacağı yazılmalıdır. Kiraya veren, bildirim yapılana kadar yeni durumu bilmeyebilir; bu yüzden bildirimin yazılı ve tarihli olması ayrıca önemlidir. Bu konuda aile konutunda kira sözleşmesi ve eşin rızası yazısına bakabilirsiniz.

Evin Değeri ve Tapu Kaydı Nasıl Kontrol Edilir?

Protokolde en çok anlaşmazlık çıkaran konu evin değeridir. Mal rejiminin tasfiyesinde malların sürüm değerleri, yani piyasada satıldığında elde edilecek değer esas alınır (TMK m. 232). Taraflar bu değeri kendi aralarında kararlaştırabilir; kararlaştırmıyorlarsa bağımsız bir değerleme raporu ya da emlak değerleme yöntemi protokole bağlanabilir. Önemli olan, hangi değerin esas alındığının ve değerin hangi tarihe ait olduğunun yazılmasıdır. “Evin değeri taraflarca bilinmektedir” gibi bir cümle, sonradan hangi rakamın kastedildiğini göstermez.

Tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya örneklerinin verilmesini isteyebilir (TMK m. 1020). Eşinizin adına kayıtlı ve sizin hakkınızın bulunduğu bir evin tapu kaydını, ipotek, haciz, şerh ve beyanlar bölümleriyle birlikte protokolden önce incelemeniz mantıklıdır. Kayıtta bir ipotek ya da haciz görürseniz, protokolde bunun nasıl kaldırılacağı da yazılmalıdır; çünkü kaldırılmayan yük, devirden sonra da evi alan eşin sorunu olarak kalır. Tapu işlemlerinde ödenecek harç ve vergi kalemlerini tapu müdürlüğünden öğrenmek gerekir; burada tutar verilmiyor, çünkü tutarlar güncel mevzuata göre değişir.

Devirden Önce ve Sonra Neler Yaşanabilir?

Protokol imzalandıktan sonra boşanma kararının kesinleşmesi için bir süre geçer. Bu sürede evin faturaları, aidatı, vergisi ve bakım masrafları kimin üzerinde kalacak? Devir yapılmadan önce evde kalan taraf evi kiraya verebilir mi? Eşlerden biri, devir gerçekleşmeden evi üçüncü bir kişiye satmaya çalışırsa ne olur? Bu soruların cevabı protokolde yoksa, aranızdaki güven bozulduğunda sorun çıkar.

Bunlar için iki şey düşünülebilir: Protokole devir takvimini koymak ve devir yapılmadan önceki dönem için sorumlulukları ayrıca yazmak. Mahkeme dava sürerken barınma ve mal yönetimi gibi konularda geçici önlemler alabilir (TMK m. 169); bu önlemler davanın devamı süresince işler; dava sona erdikten sonra protokolün hükümleri devreye girer. Dava sırasında alınabilecek tedbirler için anlaşmalı boşanma davası sürerken geçici önlemler yazısına bakabilirsiniz.

Varsayımsal Bir Örnek

Varsayımsal bir örnek düşünelim: Evlilik süresince alınan ev, eşlerden birinin adına kayıtlı. Ev kredisinin bir kısmı ödenmiş, kalan kısmı için iki eş de bankaya karşı borçlu. Küçük çocuk ev sahibi olmayan eşin yanında kalacak. Taraflar, evin ev sahibi eşte kalmasını, diğer eşe denkleştirme ödemesi yapılmasını ve çocuğun yanında kalan eşin evde belirli bir süre oturmasını istiyor. Bu durumda protokolde devir mi yapılacak, kullanım mı, hangisi önce gelecek, kredi kime kalacak, sorularının hepsi ayrı maddeyle yazılmalıdır. Örnek yalnız anlatım içindir; gerçek bir dosyada sonuç kayıtlara ve tarafların anlaşmasına bağlıdır.

Çocuğun Evle İlişkisi Nasıl Düşünülür?

Evin akıbetini belirlerken çocuğun yaşadığı çevre, okulu ve günlük düzeni de tartılır. Hâkim, çocukların durumuna ilişkin düzenlemeyi uygun bulmak zorundadır (TMK m. 166/3); protokoldeki ev düzeni çocuğu açıkça mağdur ediyorsa duruşmada sorulabilir. Çocuğun bakımını üstlenen eşin evde bir süre daha kalacağı bir düzen kuruyorsanız, bunun süresini ve sonunda ne olacağını yazın. Süre yazılmayan düzenler, yeni ev arayışını belirsiz bırakır.

Sık Yapılan Hatalar

• Evin kimliğini ve tapu bilgisini yazmamak.
• Devir tarihini “boşanma sonrası” gibi belirsiz ifadelerle bırakmak.
• Banka kredisini unutmak. Kredi borcunun iç ilişkide kimin ödeyeceği ve bankaya karşı durumu için protokolde kredi ve borçlar yazısına bakın.
• Evi alan eşin ödeme yükümlülüğünü güvenceye bağlamamak.
• Ev eşyalarını ve içindeki ziynetleri evle birlikte düşünmeyip ayrıca yazmamak. Ev eşyaları için boşanmada ev eşyalarının paylaşımı yazısını okuyun.

Ortak Evin Akıbetini Yazarken Dosyanıza Özel Bakmak

Evin kimin adına kayıtlı olduğu, kredisi, aile konutu şerhi, çocuğun durumu ve tarafların gelirleri değiştiğinde en uygun yol da değişir. Kendi durumunuzu telefonla arayarak ya da WhatsApp’tan yazarak anlatabilirsiniz; iletişim sayfasında ulaşım bilgileri yer alıyor. Konunun genel çerçevesi için aile hukuku sayfasına da göz atabilirsiniz.