Geçici (Muvakkat) Yapı İzni Nedir? On Yıllık Süre, Tapu Şerhi ve Yıkım Halinde Bedel (İmar Kanunu m. 33)

Bazı parseller imar planında yol, park, okul veya kamu tesisi gibi kamu hizmetlerine ayrılmıştır; ancak plan henüz uygulanmamış, kamulaştırma yapılmamıştır. Bu yerlerin malikleri, taşınmazlarını uzun süre atıl bırakmak zorunda kalabilir. İmar Kanunu bu durum için özel bir esneklik sağlar: geçici (muvakkat) yapı izni. Bu izinle malik, plan uygulanana kadar parselinde belirli şartlarla geçici yapı yapabilir. Ancak izin süreli ve şartlı olduğundan, hukuki sonuçları dikkatle bilinmelidir. Bu yazıda muvakkat yapı iznini, şartlarını, tapu şerhini ve yapı yıkıldığında bedel ödenmesi kuralını anlatıyoruz.

Muvakkat Yapı İzninin Konusu

İmar Kanunu m. 33/1’e göre şu parsellerde, sahiplerinin istekleri üzerine imar planı tatbikatına kadar muvakkat inşaat veya tesisata müsaade edilebilir:

• İmar planlarında bulunup da müracaat gününde beş yıllık imar programına dahil olmayan yerler,
• Plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan parseller,
• 18. madde hükümleri (arazi ve arsa düzenlemesi) tatbik olunmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyen parseller,
• 13. maddede belirtilen kamu hizmetlerine (yol, meydan, park, okul gibi) ayrılmış parseller.

Ayrıca bu parsellerde üzerinde yönetmelik esaslarına uygun yapı yapılması mümkün olanlarında izin verilir. İzin, belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla verilir ve buna dayanılarak usulüne göre yapı izni düzenlenir. Bu mekanizma, malikin taşınmazını tamamen kullanılamaz hale getirmeden plan uygulama takvimini beklemesine imkân tanır. Kamu hizmetine ayrılmış parsel sahiplerinin hakları için imar kısıtlamasından doğan tazminat sorumluluğu yazısına da bakabilirsiniz.

On Yıllık Muvakkatlık Süresi ve Tapu Şerhi

Kanunun en önemli şartı, muvakkat yapının süreli olmasıdır. İmar Kanunu m. 33/2’ye göre bu gibi hallerde verilecek müddetin on yıl olması ve yapı izni verilmezden önce belediye encümeni veya il idare kurulu kararının gün ve sayısının on yıllık müddet için muvakkat inşaat veya tesisat olduğunun, lüzumlu ölçü ve şartlarla birlikte tapu kaydına şerh edilmesi gereklidir. Muvakkatlık müddeti, tapu kaydına şerh verildiği günden başlar. Bu şerh, taşınmazı devralacak kişilere, yapının geçici olduğunu ve plan uygulandığında yıkılacağını açıkça gösterir. Şerh yoksa yapı izni verilmemesi gerekir. Alıcılar, tapuda muvakkat şerh olup olmadığına bakarak yapının statüsünü öğrenmelidir. Tapu şerhlerinin genel hukuki etkisi için tapu kaydında şerhlerin etkisi yazısına bakabilirsiniz.

Yapı Sınırlamaları

Kanun, geçici yapı iznini sınırlı tutar. Birinci fıkrada sözü geçen bir parselde, esasen kullanılabilen bir bina varsa bu parsele yeniden inşaat ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyeceği gibi, birden fazla muvakkat yapıya izin verilen yerlerde dahi bu yapıların ölçüleri toplamı yönetmelikte gösterilen miktarları geçemez (m. 33/3). Yani muvakkat yapı, mevcut bir binanın üzerine eklenerek kalıcı yapıya dönüştürülemez. Bu sınırlama, geçici iznin kötüye kullanılarak fiili kalıcı yapılaşmaya yol açmasını engellemek içindir. Kadastral parsel de bu maddenin uygulanmasında bir imar parseli gibi kabul olunur. Bu nedenle özellikle imar planı bulunmayan veya imar planı uygulanmamış bölgelerde, malik yapı yapmadan önce izin türünü ve sınırlarını öğrenmelidir.

Plan Uygulanırken Yıkım

İmar Kanunu m. 33/4’e göre plan tatbik olunurken muvakkat inşaat veya tesisler yıktırılır. Yani belediye veya idare imar planını uygulamaya geçtiğinde, geçici yapıların söküleceği önceden bellidir. Bu, malikin yapı ruhsatı alırken kabul ettiği bir sonuçtur. Ancak yıkım aşamasında malik ekonomik olarak korunmuştur: on yıllık muvakkatlık müddeti dolduktan sonra veya on yıl dolmadan yıktırılması veya kamulaştırılması halinde, muvakkat bina ve tesislerin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir olunacak bedeli sahibine ödenir. Yani yapı bedeli, kamulaştırma bedeli esaslarına göre belirlenerek malike verilir. Arsa bedeli ise plan uygulama şekline göre ayrıca değerlendirilir; parselin kamu hizmetine ayrılmış olması durumunda kamulaştırma veya kamulaştırmasız el atma hükümleri uygulanabilir. Bu konuda kamulaştırma bedeli tespiti ve artırım davası ve kamulaştırmasız el atma davası yazılarına bakabilirsiniz.

Bedelin Belirlenmesi ve Uyuşmazlık

Yıkım veya kamulaştırma halinde ödenecek bedelin belirlenmesinde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümleri uygulanır. Bilirkişi incelemesi, yapının niteliğini, yaşını, kullanım durumunu ve piyasa değerini dikkate alır. Bedel konusunda anlaşma olmazsa mahkemede bedel tespiti ve tescil davası görülür. Malik, bedelin düşük belirlendiğini düşünüyorsa itiraz edebilir. Bedelin artırılması için kamulaştırma bedeline dava açma süresi yazısı süreleri anlatır. Yapı sahibi, ruhsat ve yapı kullanma izni, harç ödeme belgeleri, muvakkat şerh kaydı gibi belgeleri saklamalıdır; bu belgeler bedel uyuşmazlığında temel delildir.

Muvakkat Yapı ile Kaçak Yapı Farkı

Muvakkat yapı, izne dayanan ve tapuya şerh edilmiş hukuka uygun bir yapıdır; kaçak yapı ise ruhsat alınmadan veya ruhsata aykırı yapılmış yapıdır. Kaçak yapılar İmar Kanunu m. 32 uyarınca yıkım ve para cezası ile karşılaşırken, muvakkat yapılar izinli ve şerhli olduğundan yıkım ancak plan uygulanırken veya süre sonunda gündeme gelir. Bu fark, malik açısından özellikle bedel hakkı bakımından önemlidir: kaçak yapıda yıkım tazminatsız yapılırken, muvakkat yapıda bedel ödenir. Bu nedenle muvakkat izni kaçak yapıdan ayırmak ve gerekli şerhi tapuda takip etmek gerekir. Kaçak yapı sonuçları için kaçak ruhsatsız yapı ve yıkım kararı yazısı yol göstericidir.

Satın Alma Öncesi Dikkat Edilecekler

Muvakkat yapılı bir taşınmazı satın almak isteyen kişi şu hususları kontrol etmelidir: tapu kaydında muvakkatlık şerhi bulunup bulunmadığı, şerh tarihi ve on yıllık sürenin ne zaman biteceği, imar planının uygulanma durumu ve takvimi, yapının ruhsat ve kullanma izni durumu, yıkım halinde bedel ödenmesi konusunda idareden bilgi alınıp alınmadığı, bölgede kamulaştırma planı olup olmadığı. Bu bilgi yoksa alıcı, ileride yapısını kaybetme ve bedel alamama riskiyle karşılaşabilir. Tapu alım satımında güven ilkesi için tapu sicilinde iyiniyetli üçüncü kişinin korunması yazısına bakabilirsiniz; ancak şerhlerin bilinebilir olduğu unutulmamalıdır.

İmar Planına Karşı Hukuki Yollar

Parsel maliki, kendi taşınmazının kamu hizmetine ayrılmasına veya plan uygulamasının uzun süre yapılmamasına karşı hukuki yollara başvurabilir. İmar planına karşı iptal davası için imar planına itiraz davası yazısı yol göstericidir; plan değişikliği nedeniyle zarar halinde tazminat yolları da mevcuttur. Uzun süre kamulaştırılmayan ve imar planında kamu hizmetine ayrılan taşınmazlar için, belirli koşullarla kamulaştırma veya bedel talepleri gündeme gelebilir. Bu konuda somut olayın durumuna göre uzman değerlendirmesi gerekir.

Sık Yapılan Hatalar

• Tapudaki muvakkat şerhi incelemeden taşınmaz satın almak,
• Muvakkat yapıya ilave yaparak kalıcı yapıya dönüştürmeye çalışmak,
• On yıllık sürenin şerh tarihinden başladığını bilmemek,
• Yıkım halinde bedel hakkını belgelemeden kaybetmek,
• Muvakkat yapıyı kaçak yapıyla karıştırmak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir parsel, imar planında yol olarak görünmekte ancak yıllardır kamulaştırılmamıştır. Malik, encümen kararıyla muvakkat yapı izni alır ve karar tapuya on yıllık muvakkatlık şerhiyle işlenir. Malik küçük bir depo yapar. Sekiz yıl sonra belediye planı uygulamaya karar verir ve depo yıktırılır. Malik, depo bedelinin Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir edilerek kendisine ödenmesini ister; belediye ödemez ise mahkemede bedel davası açabilir.

Sonuç

Muvakkat yapı izni, imar planı uygulanana kadar parselin geçici kullanımına imkân verir; ancak on yıllık süreye, tapu şerhine ve yapı sınırlamalarına bağlıdır. Plan uygulanırken yapılar yıktırılır ve bedel Kamulaştırma Kanunu’na göre ödenir. Şerh ve bedel haklarını bilmek malik ve alıcı için önemlidir. İmar ve parsel uyuşmazlığınız için gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.