Önalım Hakkından Feragat ve Kullanma Süreleri

Önalım (şufa) hakkı kanundan doğan güçlü bir hak olmakla birlikte, paydaşlar bu haktan tamamen veya belirli bir satış için vazgeçebilir. Ayrıca taraflar arasında sözleşmeyle de önalım hakkı kurulabilir. Bu yazıda önalım hakkından feragatin şekil şartlarını ve güncel süreleri ele alıyoruz.

Genel Feragat ve Şekil Şartı

Türk Medeni Kanunu’na göre önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması gerekir; yani feragat tapu sicil müdürlüğünde veya noterde resmî senetle gerçekleştirilmelidir. Ayrıca bu feragatin üçüncü kişilere karşı da hüküm ifade etmesi için tapu kütüğüne şerh verilmesi şarttır. Şerh verilmeyen bir feragat beyanı sadece taraflar arasında bağlayıcı olabilir; taşınmazı sonradan edinen kişilere karşı ileri sürülemez.

Belirli Bir Satışa Özgü Vazgeçme

Genel feragatten farklı olarak, paydaş belirli bir satış işlemine ilişkin önalım hakkını kullanmaktan yazılı şekilde vazgeçebilir. Bu vazgeçme satıştan önce veya sonra yapılabilir ve resmî şekil şartına tabi değildir. Uygulamada paydaşlar arasındaki anlaşmalarda bu tür sınırlı vazgeçmeler sıkça görülür.

Yasal Önalım Hakkının Süreleri

Önalım davası yazımızda ayrıntılı olarak açıkladığımız üzere, 24.12.2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun değişikliği ile yasal önalım hakkının kullanma süreleri şu şekildedir:

• Satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay,
• Her hâlde satış tarihinden itibaren bir yıl (önceki düzenlemede bu süre iki yıldı).

Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; sürenin geçmesiyle önalım hakkı tamamen ortadan kalkar ve hâkim tarafından resen dikkate alınır.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Taraflar, kanuni önalım hakkından bağımsız olarak sözleşmeyle de önalım hakkı kurabilir. Bu hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Şerhte önalım hakkının kullanılma koşulları ve süresi belirtilmişse bu koşullara uyulur; koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Önemli bir sınırlama olarak, şerhin etkisi her durumda şerh tarihinden itibaren on yıl geçmekle sona erer — şerhte daha uzun bir süre öngörülmüş olsa bile.

Alım ve Geri Alım Hakları ile Karşılaştırma

Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları da benzer bir rejime tabidir: şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir ve bu hakların etkisi de şerh tarihinden itibaren en geç on yıl sonunda sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler, sözleşmeden doğan önalım hakkında da kıyasen uygulanır.

Feragatin Pratik Önemi

Paydaşlar arasında uzun süreli iş birliği veya aile içi düzenlemelerde, bir paydaşın diğerine payını gelecekte satması ihtimaline karşı önceden önalım hakkından feragat edilmesi istenebilir. Ancak bu feragatin geçerli ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir olması için mutlaka resmî şekilde yapılıp tapuya şerh verilmesi gerektiği unutulmamalıdır. Şekle uyulmadan yapılan feragat beyanları ileride ciddi ihtilaflara yol açabilir.

Feragatin Kısmi Olarak Yapılması

Paydaşlar, önalım hakkından feragati yalnızca belirli bir pay veya belirli bir paydaşa yönelik satışlarla sınırlı tutabilir. Örneğin bir paydaş, yalnızca diğer bir paydaşın kendi payını üçüncü kişiye satması durumunda önalım hakkını kullanmayacağını beyan edebilir; bu durumda feragat, kapsamı dışındaki satışlar için geçerliliğini korur. Bu tür sınırlı feragat beyanlarının da resmî şekle bağlı olduğu unutulmamalıdır; aksi hâlde beyan yalnızca ahlaki bir taahhüt niteliğinde kalır ve hukuken bağlayıcı olmaz.

Feragatin Mirasçılara Etkisi

Önalım hakkından usulüne uygun şekilde feragat eden bir paydaşın mirasçıları da bu feragatle bağlıdır; çünkü feragat, kişiye değil paya bağlı bir haktan vazgeçme niteliğindedir ve tapuya şerh verildiğinde taşınmazın mevcut ve gelecekteki tüm hak sahiplerini bağlar. Bu nedenle feragat kararının önceden dikkatle değerlendirilmesi, ailenin gelecekteki paydaşlarının haklarını da etkileyeceği için önemlidir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

İki paydaşlı bir arsada paydaşlardan biri, diğerinin payını ileride satması ihtimaline karşı önalım hakkından feragat ettiğini sözlü olarak beyan etmiş ancak bu beyanı resmî şekle bağlamamış ve tapuya şerh verdirmemiştir. Yıllar sonra pay satıldığında feragat eden paydaş, satışa itiraz ederek önalım hakkını kullanmak istemiştir. Alıcı, sözlü feragat beyanına dayanarak itiraz etmiş; ancak mahkeme, resmî şekilde yapılmayan ve tapuya şerh verilmeyen feragatin geçerli olmadığına, paydaşın önalım hakkını süresi içinde kullanabileceğine karar vermiştir.

Feragatin İptali Mümkün müdür?

Resmî şekilde yapılmış ve tapuya şerh verilmiş bir feragat, kural olarak tek taraflı geri alınamaz. Ancak feragat beyanının hile, tehdit veya yanılma gibi irade bozukluğu hâlleri altında verildiği ispatlanabilirse, genel hükümler çerçevesinde feragatin iptali talep edilebilir. Bu tür bir iddia, somut olayın koşullarına göre değerlendirilmesi gereken istisnai bir durumdur ve ispat yükü iddiayı ileri süren paydaştadır.

Pratik Öneriler

• Önalım hakkından feragat edilecekse mutlaka resmî senetle yapılmalı ve tapuya şerh verilmelidir.
• Sözleşmeden doğan önalım hakkı kurulurken süre ve koşullar açıkça belirtilmeli, on yıllık azami süre göz önünde bulundurulmalıdır.
• Pay satışı öncesinde diğer paydaşlara mutlaka noter aracılığıyla bildirim yapılmalıdır.

Feragat ile Alım Hakkı Arasındaki Etkileşim

Bir taşınmazda hem yasal önalım hakkı hem de sözleşmeden doğan alım hakkı aynı anda bulunabilir. Bu durumda paydaşların hangi hakka dayanarak hareket edeceğini netleştirmesi önemlidir; çünkü her iki hakkın kullanım usulü ve süresi farklı olabilir. Alım hakkı, satış şartı aranmaksızın hak sahibine taşınmazı tek taraflı irade beyanıyla satın alma imkânı tanırken, önalım hakkı ancak taşınmaz üçüncü kişiye satıldığında devreye girer. Bu farkın gözden kaçırılması, yanlış hukuki yola başvurulmasına neden olabilir.

Sonuç

Önalım hakkından feragat ve sözleşmeden doğan önalım hakkı, şekil şartlarına sıkı sıkıya bağlı kurumlardır ve doğru uygulanmadığında hak kayıplarına yol açabilir. Gayrimenkul hukuku kapsamında önalım hakkına ilişkin sözleşme ve feragat işlemleriniz için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.