Önalım Hakkının İhlali Hâlinde Dava Süreci

Önalım (şufa) hakkının kanundan doğması, bu hakkın her zaman sorunsuz kullanılacağı anlamına gelmez. Uygulamada satıcı ve alıcı, çeşitli yöntemlerle önalım hakkının kullanılmasını zorlaştırmaya çalışabilir. Bu yazıda önalım hakkının ihlal edildiği durumlarda izlenecek dava sürecini ele alıyoruz.

Bildirim Yapılmaması Hâlinde Süre

Kanun, payın satışının diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesini öngörür. Satıcı veya alıcı bu bildirimi yapmazsa, üç aylık süre işlemeye başlamaz. Ancak bu, önalım hakkının süresiz olduğu anlamına gelmez: kanun “her hâlde” satış tarihinden itibaren bir yıl geçmekle önalım hakkının düşeceğini düzenler (24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla iki yıldan bir yıla indirilmiştir). Bu nedenle paydaşların, diğer paydaşlara ait payların satılıp satılmadığını düzenli olarak tapu kaydından takip etmesi önerilir.

Düşük Bedel Gösterilmesi (Muvazaa) Durumu

Uygulamada satış tarafları, tapu harcını azaltmak amacıyla resmi senette gerçek bedelden düşük bir tutar gösterebilir. Bu durumda önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, yalnızca tapuda yazılı düşük bedeli değil, gerçek satış bedelini ödemekle yükümlü olabilir. Gerçek bedelin ne olduğu ihtilaflıysa, mahkeme bu hususu tanık beyanları, banka kayıtları ve emsal değerlendirmesiyle araştırır; taraflardan biri gerçek bedelin tapudakinden farklı olduğunu ispatlayabilir.

Davanın Doğru Tarafa Karşı Açılması

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır; satan paydaşa karşı değil. Bu, sık yapılan bir hatadır ve yanlış kişiye karşı açılan dava husumet yokluğu nedeniyle reddedilir. Alıcının kim olduğu tapu kaydından net biçimde tespit edilerek dava bu kişiye yöneltilmelidir.

Bedelin Depo Edilmesi Zorunluluğu

Dava sürecinde, dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin belirlediği süre içinde depo etmekle yükümlüdür. Bu yükümlülük yerine getirilmezse, önalım hakkı sahibi adına tescile karar verilemez; bu nedenle davacının maddi hazırlığını önceden yapması önemlidir.

Dava Sırasında Tedbir Talebi

Önalım davası devam ederken, alıcının payı üçüncü bir kişiye devretmesi süreci karmaşıklaştırabilir. Bu riske karşı, davacı tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasını talep ederek payın dava sonuna kadar devrini engelleyebilir.

Kullanılamayacağı Satış Türleri

7571 sayılı Kanunla yapılan değişiklik sonrası, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebri artırmayla (icra yoluyla) yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Bu nedenle bir payın icra yoluyla satıldığı durumlarda, diğer paydaşların önalım hakkına dayanarak dava açması mümkün değildir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Bir paydaş, payını üçüncü bir kişiye satmış ancak diğer paydaşlara bildirimde bulunmamış, üstelik tapuda gerçek bedelin çok altında bir tutar göstermiştir. Diğer paydaşlardan biri, satıştan sekiz ay sonra durumu tapu kaydından öğrenmüş ve süresi (bir yıl) henüz dolmadığı için alıcıya karşı önalım davası açmıştır. Davada, gerçek satış bedelinin tapudakinden çok daha yüksek olduğunu gösteren banka kayıtları sunulmuş; mahkeme bilirkişi incelemesiyle gerçek bedeli tespit ederek bu bedelin depo edilmesi karşılığında payın davacı adına tesciline karar vermiştir.

Pratik Öneriler

• Paydaşlar, diğer paydaşlara ait payların tapu durumunu belirli aralıklarla kontrol etmelidir.
• Düşük bedel şüphesi varsa, banka kayıtları ve emsal satışlar erken aşamada araştırılmalıdır.
• Dava açılırken tapu kaydına tedbir konulması talebinin unutulmaması, sürecin güvenliğini artırır.

Dava Masraflarının Paylaşımı

Önalım davasını kazanan davacı lehine, kural olarak yargılama giderleri ve vekâlet ücreti davalı alıcıdan tahsil edilir. Ancak davacının depo ettiği bedel ile gerçek satış bedeli arasında fark çıkması gibi durumlarda, giderlerin paylaşımı mahkemece somut olayın koşullarına göre ayrıca değerlendirilebilir.

Birden Fazla Paydaşın Önalım Hakkını Aynı Anda Kullanması

Aynı satışa karşı birden fazla paydaş önalım hakkını kullanmak isterse, kanun bu paydaşların payı, hisseleri oranında birlikte edinmesini öngörür. Bu durumda paydaşlar arasında yeni bir paylaşım ilişkisi doğar ve her biri, payına düşen kısmı bedelini ödeyerek edinir.

Önalım Hakkının Miras Yoluyla İntikali

Önalım hakkı sahibi paydaşın vefatı hâlinde, henüz kullanılmamış önalım hakkı da mirasçılara diğer terekeyle birlikte intikal eder. Mirasçılar, kalan süre içinde bu hakkı kullanmak isterse, mirasçılık belgesiyle birlikte aynı usulde dava açabilir; sürenin hesabında miras bırakanın öğrenme tarihi esas alınmaya devam eder.

Önalım Davasında Görevli Mahkeme

Önalım davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Davanın doğru mahkemede açılması, görev ve yetki itirazlarıyla zaman kaybedilmesini önler; bu nedenle dava dilekçesi hazırlanırken taşınmazın kayıtlı olduğu yer ve buna bağlı yargı çevresi doğru tespit edilmelidir.

Önalım Hakkının Devredilebilirliği

Önalım hakkı, kişiye sıkı sıkıya bağlı bir hak olmayıp, paydaşın kendi payını devretmesi hâlinde bu hakkın akıbeti de ayrıca değerlendirilmelidir. Pay devredildiğinde, önalım hakkının yeni paydaşa geçip geçmeyeceği, devrin kapsamına ve somut sözleşme hükümlerine göre belirlenir; bu nedenle pay devri sırasında önalım hakkının durumunun da açıkça düzenlenmesi önerilir.

Önalım Davasının Süresi ve Yargılama Aşamaları

Önalım davaları, bilirkişi incelemesi ve bedel tespiti gerektirdiğinden, basit alacak davalarına kıyasla daha uzun sürebilir. Sürecin hızlandırılması için davacının, dava dilekçesiyle birlikte elindeki tüm delilleri (tapu kaydı, bildirim belgeleri, varsa gerçek bedeli gösteren yazışmalar) eksiksiz sunması önemlidir; bu, bilirkişi incelemesinin daha hızlı tamamlanmasına katkı sağlar.

Önalım Hakkının Kısmi Kullanımı

Bir paydaş, satılan payın tamamı yerine yalnızca bir kısmı için önalım hakkını kullanmak isteyemez; önalım hakkı, satılan payın tamamına ilişkin olarak kullanılır. Bu ilke, alıcının payının parçalara bölünerek belirsizlik yaratılmasını önlemeyi amaçlar ve dava dilekçesinde bu hususun doğru şekilde talep edilmesi gerekir.

Alıcının Yaptığı Masrafların Durumu

Alıcı, payı satın aldıktan sonra bu pay üzerinde bazı masraflar yapmışsa (örneğin küçük bir yapı inşa etmişse), önalım davası kabul edildiğinde bu masrafların akıbeti ayrıca değerlendirilir. Genel kural, önalım hakkı sahibinin yalnızca satış bedelini ödemekle yükümlü olmasıdır; ancak alıcının yaptığı değer artırıcı masraflar için ayrı bir talepte bulunması mümkün olabilir.

Sonuç

Önalım hakkının ihlali durumunda dava süreci, doğru tarafın belirlenmesi, sürenin doğru hesaplanması ve gerçek bedelin ispatı gibi teknik unsurlara dayanır. Gayrimenkul hukuku kapsamında önalım hakkınızın korunması için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.