Ortak Alanların İzinsiz Kullanımı Karşısında Ne Yapılabilir?

Apartmanlarda çatı arası, bahçe, ortak teras, otopark gibi alanlar tüm kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılmıştır. Ancak uygulamada bazı maliklerin bu alanları izinsiz olarak kendi kullanımlarına tahsis ettiği görülmektedir. Bu yazıda ortak alanların izinsiz kullanımı karşısında diğer maliklerin hangi haklara sahip olduğu ele alınmaktadır.

Ortak Yerlerin Kanuni Tanımı

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4, ortak yerleri örnekleyerek sayar: bina temelleri, ana duvarlar, çatı, merdivenler, asansörler, sarnıç, kuyu, kalorifer daireleri gibi yerler kural olarak ortak yer sayılır. Bu alanlar üzerinde tüm kat malikleri, arsa payları oranında yararlanma hakkına sahiptir; hiçbir malik bu alanları tek başına kendi mülkiyetiymiş gibi kullanamaz.

Sık Görülen İzinsiz Kullanım Örnekleri

Uygulamada en sık karşılaşılan ortak alan ihlalleri şunlardır:

• Çatı katı malikinin çatıyı kendi teras veya depolama alanı gibi kullanması
• Zemin kat malikinin ortak bahçeyi çitle çevirerek kendi kullanımına alması
• Ortak merdiven boşluğuna veya sahanlığa eşya, dolap gibi engeller konulması
• Ortak otopark alanlarının belirli araçlara tahsis edilmesi

Elatmanın Önlenmesi Davası

Bir malikin ortak alanı izinsiz olarak münhasır kullanımına aldığı durumlarda, diğer kat malikleri veya yönetici, bu malike karşı elatmanın önlenmesi davası açabilir. Bu davada mahkeme, izinsiz kullanımın sona erdirilmesine ve varsa yapılan eklentilerin (çit, duvar gibi) kaldırılmasına karar verebilir. Elatmanın önlenmesi davasının genel esasları için elatmanın önlenmesi davası yazısına bakılabilir.

Uzun Süreli Kullanım Mülkiyet Kazandırmaz

Bir malikin ortak alanı yıllarca kesintisiz kullanması, bu alan üzerinde zamanaşımı yoluyla mülkiyet veya münhasır kullanım hakkı kazanmasını sağlamaz. Kat mülkiyetindeki ortak yerler, niteliği gereği bu tür bir kazanıma kapalıdır; diğer malikler her zaman, kullanımın ne kadar süredir devam ettiğine bakılmaksızın haklarını arayabilir.

Yönetim Planıyla Tahsis İmkânı

Kat malikleri, aralarında anlaşarak belirli bir ortak alanın kullanımını (örneğin çatı terasının belirli bir daireye, belirli bir otopark yerinin belirli bir maliğe) tahsis edebilir. Ancak böyle bir tahsisin geçerli olabilmesi için, genellikle bütün kat maliklerinin oybirliğiyle karar vermesi ve bu kararın yönetim planına veya ayrı bir protokole yazılı olarak yansıtılması gerekir. Yönetim planı değişikliği için gerekli çoğunluğa ilişkin ayrıntılar yönetim planı değişikliği ve oy çoğunluğu yazısında yer almaktadır.

Ecrimisil (Haksız Kullanım Bedeli) Talebi

Ortak alanı izinsiz kullanan malikten, bu kullanım nedeniyle diğer maliklerin uğradığı zararın (kullanım bedelinin) tazmini de istenebilir. Bu talep, ecrimisil davası kapsamında değerlendirilir. Ecrimisil davasının genel esasları için ecrimisil davası yazısına bakılabilir.

Yöneticinin Rolü

Kat malikleri kurulunca atanan yönetici, ortak yerlerin usulüne uygun kullanılmasını gözetmekle yükümlüdür. Yönetici, izinsiz kullanımı tespit ettiğinde öncelikle ilgili malike uyarıda bulunmalı, sonuç alınamazsa kat malikleri kurulunu bilgilendirerek gerekli hukuki adımların atılmasını (dava açılması gibi) sağlamalıdır.

Otopark Alanlarında Yaşanan Uyuşmazlıklar

Ortak otopark alanlarının belirli araçlara veya belirli maliklere tahsis edilmesi, uygulamada en sık görülen ortak alan uyuşmazlıklarından biridir. Otopark yerlerinin kullanımı, yönetim planında açıkça düzenlenmemişse, kural olarak tüm maliklerin eşit ve dönüşümlü olarak yararlanma hakkı bulunduğu kabul edilir; belirli bir yerin sürekli aynı araca tahsis edilmesi ancak maliklerin ortak kararıyla mümkündür.

Kiracıların Ortak Alan Kullanımındaki Konumu

Bağımsız bölümü kiraya veren malikin kiracısı, ortak alanlardan malikin sahip olduğu ölçüde yararlanma hakkına sahiptir; ancak kiracı, malikin izni olmaksızın ortak alanı münhasır kullanımına alamaz. Kiracının ortak alanı usulsüz kullanması hâlinde, hem kiracıya hem de malike karşı hukuki yollara başvurulabilir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Bir apartmanda çatı katı maliki, ortak çatı terasını yıllardır kendi özel bahçesi gibi kullanmakta, üzerine saksılar ve bir çardak yerleştirmiştir. Diğer kat malikleri bu duruma itiraz etmiş, yönetici uyarısına rağmen malik alanı boşaltmamıştır. Bunun üzerine diğer malikler elatmanın önlenmesi davası açmış ve mahkeme, alanın ortak yer olduğunu ve tüm maliklerin kullanımına açılması gerektiğini tespit ederek çardağın kaldırılmasına karar vermiştir.

Uzun Süreli Sessiz Kalmanın Riski

Diğer kat maliklerinin, ortak alanın izinsiz kullanımına uzun süre sessiz kalması, ileride açılacak bir davada “zımni rıza” gösterildiği yönünde bir savunmayla karşılaşılmasına neden olabilir. Bu nedenle izinsiz kullanım fark edildiğinde, sessiz kalmak yerine yazılı olarak itiraz edilmesi ve bu itirazın (ihtarname, toplantı tutanağı gibi) belgelenmesi, ileride hak kaybını önlemek açısından önemlidir.

Ortak Alanın Ticari Amaçla Kullanılması

Bazı durumlarda bir malik, ortak alanı (örneğin çatıyı baz istasyonu veya reklam panosu kurulumu için) ticari amaçla kiraya vermek isteyebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu, anayapının ortak yerlerinin bu tür ticari amaçlarla kullanılmasını, kural olarak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle alacağı bir karara bağlar; tek bir malikin bu tür bir tasarrufu tek başına yapması hukuka aykırıdır ve elde edilen gelirin de ortak gelir olarak paylaşılması gerekir.

Ortak Alanların Ticari Amaçla Kullanılması

Bazı durumlarda bir malik, ortak alanı (örneğin bina girişini veya dış cepheyi) ticari amaçla (reklam panosu, tabela gibi) kullanmaya çalışabilir. Bu tür kullanımlar da izinsiz ortak alan kullanımı kapsamında değerlendirilir ve kural olarak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle onayını gerektirir; tek bir malikin bu tür bir kullanımı kendi başına başlatması hukuka aykırıdır.

Toplu Yapılarda Ortak Alan Kullanımı

Birden fazla bloktan oluşan toplu yapılarda, hangi ortak alanın yalnızca bir bloğa mı yoksa tüm siteye mi ait olduğunun net belirlenmesi, izinsiz kullanım iddialarının doğru değerlendirilmesi açısından önemlidir. Bu ayrımın yönetim planında açıkça yapılmamış olması, blok sakinleri ile diğer site sakinleri arasında ek uyuşmazlıklara yol açabilir.

Sonuç

Ortak alanların izinsiz kullanımı, kat mülkiyetinde sık karşılaşılan ve uzun süre göz ardı edilirse çözümü zorlaşan bir sorundur. Diğer maliklerin haklarını zamanında ve etkili biçimde araması, ortak yaşam düzeninin korunması açısından önemlidir. Gayrimenkul hukuku kapsamında bu tür uyuşmazlıklarınız için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.