Riskli Yapı İçin Verilen Doksan Günlük Yıkım Süresi, Tahliye ve Masrafların Tahsili (6306 m. 5)

Bir yapı riskli olarak tespit edildikten ve itirazlar sonuçlandıktan sonra, sıra tahliye ve yıkıma gelir. Bu aşama, malikler ve kiracılar için hayatın olağan akışını en fazla kesintiye uğratan aşamadır: taşınmak, geçici barınma bulmak, yeniden yapım için anlaşma yapmak ve masrafların kim tarafından karşılanacağını öğrenmek gerekir. 6306 sayılı Kanun’un 5. maddesi, bu sürecin nasıl işleyeceğini, hangi sürelerin uygulanacağını ve yıkım masrafının nasıl tahsil edileceğini düzenler. Bu yazıda maddeyi, malikler ve kiracılar açısından sonuçlarıyla birlikte açıklıyoruz.

Öncelik: Anlaşma

Kanunun 5. maddesinin birinci fıkrası, riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesini esas alır. Kanun, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabileceğini belirtir. Yapım için yapılacak yardımın usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir. İkinci fıkra ise uygulamanın gerektirmesi halinde, birinci fıkradaki kişiler dışında kalanlara da yardım yapılabileceğini, bu kişilerle yapılacak anlaşmanın, yardımların, enkaz bedeli ödenmesinin ve bankalardan kullanacakları kredilere faiz desteği verilmesinin usul ve esaslarının Cumhurbaşkanınca belirleneceğini düzenler. Kira yardımı ve tahliye konusunda ayrıntı için kentsel dönüşümde kira yardımı ve tahliye yazımıza bakabilirsiniz.

Doksan Günlük Yıktırma Süresi

Üçüncü fıkraya göre riskli yapıların yıktırılması için bu yapıların maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahalli idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.

Bu düzenlemenin sonucu iki aşamalı bir süre sistemidir: birinci aşamada malikler yapıyı kendileri yıktırabilir; ikinci aşamada idare yıkımı bildirir ve verilen süre dolduktan sonra tahliye ve yıkımı kendisi yapar. Doksan gün “en fazla” bir süredir; idare daha kısa süre de verebilir. Bu nedenle malikler bildirimdeki süreyi dikkatle okumalıdır.

Tahliyenin Engellenmesi ve Kolluk Yardımı

Dördüncü fıkraya göre uygulamanın gerektirmesi halinde Başkanlık, tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir. Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesinin engellenmesi durumunda, Başkanlıkça veya idarece talep edilirse, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları ve alanları açmak veya açtırmak suretiyle tahliye yapılır. Bu, malikin veya kiracının direnişinin tahliyeyi durdurmayacağı anlamına gelir. Bununla birlikte, tahliye ve yıkım işlemleri idari işlemdir ve hukuka aykırılık iddiası varsa idari yargıda dava konusu edilebilir.

Masrafların Tahsili

Başkanlık veya idare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanuna göre tahsil edilir. Yani masraf kamu alacağı gibi takip edilir; ödenmezse haciz dahil cebri tahsil yolları uygulanabilir. Masrafların hisse oranında dağıtılması, kat malikleri arasında her birinin arsa payı veya hissesine göre farklı tutarlarda borç doğurabileceği anlamına gelir. Bu nedenle maliklerin masraf bildirimlerini, hisse oranı hesabı ve yıkım maliyet kalemleri açısından incelemesi ve gerekirse itiraz etmesi önemlidir.

Tebligat: Yapıya Asma, e-Devlet ve İlan

Beşinci fıkraya göre kanun kapsamındaki yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin olarak ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligat, tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Tahliyesi istenilen yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir. Bu sebeple malikin yalnızca posta tebligatını beklemesi yeterli değildir; e-Devlet ve yapı üzerindeki tutanakları izlemelidir. Sürelerin başlangıcı ilanın son günü olduğundan, dava veya başvuru sürelerinin hesabında bu tarih esas alınmalıdır.

Dava Yolu

Yıkım ve tahliye kararları idari işlemlerdir. İdari Yargılama Usulü Kanunu’na göre idare mahkemesinde iptal davası açılabilir; dava açma süresi altmış gündür ve tebliğ (ilanın son günü) tarihini izleyen günden başlar. Yıkım geri döndürülemeyen sonuç doğurduğundan, dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması talep edilmelidir. Mahkeme talebi, işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması halinde telafisi güç zararların doğması koşullarına göre değerlendirir. Riskli yapı tespitine itiraz için riskli yapı tespitine itiraz yazımıza bakabilirsiniz. Ayrıca malikler arasındaki dönüşüm anlaşmaları için kentsel dönüşümde kat karşılığı anlaşma ve dönüşüm sözleşmesinde cayma ve fesih yazıları yararlı olabilir.

Yıkım Öncesi Yapılması Gerekenler

Malik, yıkım süresi içinde bazı hazırlıkları yapmalıdır: yapıdaki eşyalar için taşınma planı, kira sözleşmelerinin sonlandırılması veya devri, abonelikleri kapatma, yıkım öncesi durum tespiti (fotoğraf/video), hak sahipliği belgelerinin toplanması ve geçici konut veya kira yardımı başvurusu. Kiracılar için kira sözleşmesinin akıbeti ve kira yardımı hakkı ayrıca değerlendirilmelidir. Yıkım sonrasında tapu kaydının terkini, kat mülkiyetinin sona ermesi ve arsa payları üzerinden yeniden yapım süreci gündeme gelir.

Sık Yapılan Hatalar

• Yıkım süresini ve yeni bildirimle verilen ek süreyi kaçırmak,
• Tebligatı yalnızca posta yoluyla beklemek, e-Devlet ve muhtarlık ilanını izlememek,
• Masraf bildirimini hisse oranı açısından kontrol etmemek,
• Yıkım dava dilekçesinde yürütmenin durdurulmasını istememek,
• Kira yardımı ve geçici konut başvuru sürelerini kaçırmak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Riskli olarak tespit edilen bir apartmanın maliklerine yıkım için doksan günlük süre verilmiştir; süre içinde yapılar yıktırılmamış, idare yıkımı yapacağını bildirmiştir. Malikler bildirimdeki ek süre içinde de yıkım yapmazlar. Tahliye ve yıkım mülki amirlerce yapılır; masraflar hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanun’a göre tahsil edilir. Bir malik, masraf hesabının kendi hissesine göre yanlış yapıldığını fark eder ve altmış gün içinde idare mahkemesinde dava açar.

Sonuç

6306 sayılı Kanun m. 5, riskli yapıların yıkımında önce anlaşma, sonra doksan günü aşmayan süre, ardından mülki amirlerce tahliye ve yıkım öngörür. Masraflar hisseler oranında 6183 sayılı Kanun’a göre tahsil edilir; tebliğ ise yapıya asma, e-Devlet ve muhtarlık ilanı yoluyla yapılır. Yıkım ve tahliye bildirimi aldıysanız süreleri kaçırmadan idare hukuku kapsamında dosyanızı birlikte değerlendirebiliriz. İletişim sayfasından telefonla veya mesajla bize ulaşabilirsiniz.