Riskli Yapı Tespitine İtiraz Nasıl Yapılır? On Beş Gün, Teknik Heyet ve Tapu Beyanlar Hanesi

Bir apartmanın riskli yapı olarak tespit edilmesi, maliklerin hayatını çok yönlü etkiler: tapuya şerh düşülür, tahliye ve yıkım süreci başlar, kira ve yeniden yapım kararları gündeme gelir. Bu yüzden riskli yapı tespitinin doğru yapılıp yapılmadığı, teknik ve hukuki açıdan sorgulanmalıdır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 3. maddesi, tespitin nasıl yapılacağını, malike tanınan itiraz hakkını ve bildirim usulünü düzenler. Bu yazıda söz konusu süreci adım adım anlatıyoruz.

Riskli Yapı Nedir?

Kanunun 2. maddesine göre riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Riskli alan ise zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır. Riskli yapı tespiti, bu tanımdaki teknik verilere dayanmak zorundadır: dayanaksız veya eksik verilerle yapılan tespit hukuka aykırıdır.

Tespiti Kim Yapar?

Kanunun 3. maddesine göre riskli yapıların tespiti, Başkanlıkça (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde, masrafları kendilerine ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya idareye bildirilir. Başkanlık veya idare, riskli yapıların tespitini resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de isteyebilir. Verilen süre içinde maliklerce tespit yaptırılmadığı takdirde tespitler Başkanlıkça veya idarece yapılır veya yaptırılır. Riskli yapı tespiti yapılmasının engellenmesi durumunda, talep halinde mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar ve alanlar açtırılarak resen tespit yapılabilir.

Bu düzenlemede malik açısından iki nokta öne çıkar. Birincisi, tespit masrafı malike aittir; ancak malik kendi seçtiği lisanslı kuruluşa tespit yaptırabilir. İkincisi, malik hiç işlem yapmazsa idare tespit yapar ve masrafı sonradan tahsil eder. Bu nedenle malikin sürece aktif katılması, hem kuruluş seçimi hem de veri doğruluğunun denetimi açısından önemlidir.

Lisanslı Kuruluşların Sorumluluğu

Kanun, riskli yapı tespiti yapan lisanslı kurum ve kuruluşların faaliyetlerini denetleme yetkisini Başkanlığa tanır ve görevini mevzuata uygun yerine getirmeyenlere yaptırımlar öngörür. Örneğin yapıda teknik inceleme yapılmadan tespit raporu hazırlanması veya yapıya ilişkin verilerin eksik ya da yanlış alınarak riskli bir yapının risksiz, risksiz bir yapının riskli olarak tespit edilmesi idari para cezası gerektiren fiiller arasında sayılmıştır; mevcut olmayan bir yapı hakkında rapor hazırlanması ise lisans iptali sebebidir. Bu hükümler, hatalı bir tespite karşı malikin elindeki delillerden biridir: raporun dayandığı verilerin gerçeğe aykırı olduğu ortaya konulabilirse, hem itiraz hem de lisanslı kuruluş hakkında bildirim yolu değerlendirilebilir.

İtiraz Hakkı ve Süresi

Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. Bu süre kısa ve kesin nitelikte olduğundan kaçırılmaması gerekir. İtirazlar, Başkanlığın talebi üzerine üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört kişi ve Bakanlıkta veya Başkanlıkta görevli üç kişinin katılımı ile oluşturulan teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. Yani itiraz mercii, akademik ve idari üyelerden oluşan karma bir heyettir. Heyet kararına karşı yargı yolunun açık olup olmadığı, kararın idari işlem niteliği bakımından değerlendirilebilir; heyet kararı da tespit gibi idari işlem olduğundan, İdari Yargılama Usulü Kanunu’na göre idare mahkemesinde iptal davasına konu edilmesi gündeme gelebilir. Bu konuda dava süresi ve mercii, heyet kararının tebliğ tarihine göre ayrıca belirlenmelidir.

İtirazda malik, gerekçesini teknik bulgularla desteklemelidir: bağımsız bir mühendislik raporu, beton dayanım deneyleri, zemin etüdü ve yapı projeleri gibi belgeler itirazın dayanağını oluşturur. Yalnızca “yapı sağlam” ifadesi yeterli olmaz; tespitin hangi verisinin hatalı olduğu somut olarak gösterilmelidir.

Tapu Beyan Şerhi ve Tebliğ

Kanunun 3. maddesinin ikinci fıkrasına göre riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Başkanlık veya idare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine geçmek üzere, tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir.

Bu tebliğ sistemi, sürelerin başlangıcı bakımından önemlidir: on beş günlük itiraz süresi ilanın son günü tebliğ sayılmasıyla birlikte değerlendirildiğinden, malik ilan sürecini takip etmelidir. Yapıya asılan tutanağın fotoğrafı, ilan tarihleri ve e-Devlet bildirimi süre hesabında delil olarak saklanmalıdır.

Tespitin Sonuçları

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde, malikler yapıyı yıktırmak ve yeniden yapmak veya yapıyı güçlendirmek gibi seçenekler arasında karar verme sürecine girer. Kentsel dönüşümde salt çoğunluk kararının sonuçları için kentsel dönüşümde salt çoğunluk kararı yazısına, muhalif malikin haklarına ilişkin kentsel dönüşümde muhalif malikin hakları yazısına bakabilirsiniz. Yıkım ve tahliye aşaması için riskli yapının yıkımı ve tahliye süreci yazımız ayrıntı verir.

Hak Sahipliği ve Kira Yardımı

Riskli yapıda hak sahipliği tespiti ve kira yardımı gibi konular ayrıca tartışma konusu olabilir. Bu konuda kentsel dönüşümde hak sahipliği tespiti ve kentsel dönüşümde kira yardımı ve tahliye yazılarımızı okuyabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Yapıya asılan tutanağı ve muhtarlık ilanını takip etmeyip on beş günlük süreyi kaçırmak,
• İtirazı teknik delil olmadan yalnızca genel ifadelerle yapmak,
• Tespit raporunun dayandığı verilerdeki hataları belgelendirmemek,
• Riskli yapı şerhinin tapuda bulunduğunu bilmeden satış veya kredi işlemine girişmek,
• Malik olmayan bir kişinin talebiyle tespit yapılıp yapılmadığını kontrol etmemek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir apartmanın maliklerinden biri, yapının riskli olarak tespit edildiğini yapıya asılan tutanaktan öğrenir. Kendi mühendisine yaptırdığı beton dayanım deneyleri, tespit raporundaki verilerden farklı sonuç verir. Malik, ilan süresi içinde ve on beş gün dolmadan teknik heyete itiraz eder, deney raporunu ekler. Heyet raporu inceleyerek yeniden değerlendirme yapar. Malik itiraz süresini kaçırsaydı, tespit kesinleşecek ve tahliye ile yıkım süreci başlayacaktı.

Sonuç

Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun m. 3’te ayrıntılı bir usule bağlanmıştır: lisanslı kuruluşlar, resen tespit, on beş günlük itiraz, teknik heyet incelemesi ve tapu beyan şerhi. Kısa sürelerin kaçırılmaması ve itirazın teknik delillerle desteklenmesi gerekir. Yapınız riskli yapı olarak tespit edildiyse veya itiraz süreniz devam ediyorsa idare hukuku kapsamında dosyanızı birlikte değerlendirebiliriz. İletişim sayfasından telefonla veya mesajla bize ulaşabilirsiniz.